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            央行最新定調,房地產(chǎn)信貸政策如何演變?

            丁祖昱評樓市 丁祖昱評樓市
            2021-11-29 12:26 3162 0 0
            央行發(fā)布2021年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告,公布房地產(chǎn)貸款增速的同時,闡述下一階段貨幣政策走向。

            作者:克而瑞研究中心

            來源:丁祖昱評樓市(ID:dzypls)

            11月19日,央行發(fā)布2021年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告,公布房地產(chǎn)貸款增速的同時,闡述下一階段貨幣政策走向。

            關于房地產(chǎn)方面的內容,央行提出目前房地產(chǎn)市場風險總體可控,房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。同時,堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段,堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期,保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性,實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,加大住房租賃金融支持力度,配合相關部門和地方政府共同維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展,維護住房消費者的合法權益。

            短期內,居民按揭貸款將迎來邊際改善,年底房地產(chǎn)市場或將有所轉暖,但成交整體回升幅度有限。房企需要做好苦熬“寒冬”的準備,并積極開展“自救”,加強銷售回款仍是第一要務。

            01

            行業(yè)去杠桿成效漸顯

            去年,房企融資的“三道紅線”正式落地,去年末房貸管理的“兩道紅線”落地執(zhí)行,至此,房地產(chǎn)行業(yè)全面轉向去杠桿,倒逼房企降負債、居民降杠桿。

            據(jù)央行貨幣政策執(zhí)行報告顯示,房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿成效初顯,房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比均已進入下降通道,三季度末分別跌至19.7%和27.1%。

            具體數(shù)據(jù)顯示,9月末,全國主要金融機構(含外資)房地產(chǎn)貸款余額51.4萬億元,同比增長7.6%,增速較6月末低1.9個百分點。其中,個人住房貸款余額為37.4萬億元,同比增長11.3%,增速較6月末低1.7個百分點;住房開發(fā)貸款余額為9.3萬億元,同比增長0.1%,增速較6月末低3.3個百分點。

            從各項貸款占比來看,2021年三季度末,全國房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的比重進一步回落至27.1%,較2020年末再降1.6個百分點。其中,個人住房貸款余額占各項貸款余額的比重跌至19.7%,較2020年末減少0.3個百分點。

            圖:2015年-2021年三季度房地產(chǎn)貸款余額、

            個人住房貸款余額及占比(萬億元)

            數(shù)據(jù)來源:央行貨幣政策執(zhí)行報告

            02

            過半到位資金來自銷售回款

            行業(yè)全面轉向去杠桿的大背景下,基于部分規(guī)模房企風險暴露,金融機構對房地產(chǎn)行業(yè)的風險偏好明顯降低,房企境內融資出現(xiàn)了一致性的收縮。此外,國際評級機構批量下調中國房企信用評級,房企海外融資近乎停擺。

            房企資金周轉壓力不斷加劇,“促銷售、搶回款”已成業(yè)內共識。

            從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看,前10月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金16.7萬億元,同比增長8.8%。其中,國內貸款同比下降10%至2萬億,占比跌至12.1%;自籌資金同比增長5.1%至5.3萬億,占比跌至31.6%。此外,定金及預售款同比增長21%至6.2萬億,個人按揭貸款2.7萬億,同比增長9.7%,占比分別提升至37.2%和16%。

            這意味著,國內貸款、自籌資金增長顯著受限,定金及預收款、個人按揭貸款漸成房企最為重要的資金渠道來源,企業(yè)對銷售回款的依賴度持續(xù)提升。

            圖:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項到位資金占比

            數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局

            2021年下半年以來,全國房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫,企業(yè)銷售回款同樣陷入增長困境,房企資金周轉壓力不斷加劇。2021年10月,定金及預收款新增5351億元,同比下降12.9%,個人按揭貸款新增2554億元,同比增長1%,相較于上半年兩位數(shù)以上的高增長態(tài)勢可謂一落千丈。

            圖:2020年以來歷月房企到位

            資金中定金及預收款、個人按揭貸款(億元)

            數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局

            03

            按揭松動利好有限,房企仍需“自救”

            近期,在央行兩個“維護”定調下,短期居民按揭貸款迎來邊際改善。

            主要體現(xiàn)在提高個人按揭貸款額度、縮短放貸周期等,尤其是保障好剛需群體信貸需求,在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持,進而保證正常房地產(chǎn)交易平穩(wěn)運行,且不能突破市場平穩(wěn)健康發(fā)展的底線。從數(shù)據(jù)來看,10月,全國個人住房貸款增加3481億元,較9月多增1013億元,此外,全國首套房貸平均利率今年以來首次環(huán)比下降,預計全國首套房貸平均利率或將繼續(xù)小幅下調,以帶動剛需群體入市。

            基于銀行放貸的風險偏好,短期房企融資難的困境很難得到實質性扭轉。居民按揭貸款邊際改善,年底房地產(chǎn)市場或將有所轉暖,成交將企穩(wěn)回升,但整體回升幅度有限。尤其是那些市場需求及購買力明顯透支的城市,市場依舊面臨較大的下行壓力,成交回升幅度將更為乏力。

            表:9月以來中央關于房地產(chǎn)金融政策表態(tài)

            資料整理:CRIC

            短期內,由于房地產(chǎn)政策難言實質轉向,疊加市場整體復蘇乏力,“剩”者為王的時代下,房企需要做好苦熬“寒冬”的準備,并積極開展“自救”,抓銷售、促回款仍是第一要務。長期來看,行業(yè)內兼并重組案例將持續(xù)增多,“大魚吃大魚”的現(xiàn)象會頻繁發(fā)生,優(yōu)質房企將獲得集中度提升的機會。

            注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

            題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

            本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉載,謝謝!

            原標題: 央行最新定調,房地產(chǎn)信貸政策如何演變?

            丁祖昱評樓市

            大數(shù)據(jù)變革房地產(chǎn)。用專業(yè)數(shù)據(jù)和靠譜分析讀懂中國樓市。我是丁祖昱,歡迎關注,愿與大家一起分享房地產(chǎn)市場新鮮熱辣精準的解讀與資訊。讓我們預見行業(yè)趨勢!

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              蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

            • 劉韜
              劉韜

              劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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