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    綠城、萬科、華潤(rùn)“打擂”亞運(yùn)村

    觀點(diǎn) 觀點(diǎn)
    2021-03-09 15:52 3295 0 0
    如果三個(gè)項(xiàng)目真的同時(shí)入市,那意味著購(gòu)房者需要在三者之間作出抉擇。

    作者:觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

    來源:觀點(diǎn)(ID:guandianweixin)

    如果三個(gè)項(xiàng)目真的同時(shí)入市,那意味著購(gòu)房者需要在三者之間作出抉擇。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 如果要盤點(diǎn)杭州2021年里最受關(guān)注的新開熱門樓盤,被稱為是“亞運(yùn)村三兄弟”的綠城桂冠東方、華潤(rùn)亞奧城、萬科日耀之城大概率榜上有名。

    距離杭州亞運(yùn)會(huì)的開幕還剩下一年半,隨著日程將近,關(guān)于亞運(yùn)村三個(gè)項(xiàng)目何時(shí)入市的猜測(cè)甚囂塵上。

    其中,“三兄弟”中由華潤(rùn)開發(fā)的亞奧城早在今年1月下旬時(shí)就已經(jīng)領(lǐng)出了兩張預(yù)售證,一張是其項(xiàng)目西區(qū)的大面積寫字樓,共計(jì)123套,另一張則是南區(qū)8幢小戶型酒店式公寓,共計(jì)1052套。

    看來先一步入市的是商辦和公寓部分,其住宅部分的房源則和另外兩個(gè)項(xiàng)目一樣,仍在排隊(duì)申領(lǐng)預(yù)售證中。

    有市場(chǎng)猜測(cè)稱,該三個(gè)項(xiàng)目或?qū)?huì)在3月份集中開盤。也有另一個(gè)說法指出,可能有一些住宅房源最晚要到今年6月份才入市。

    情況究竟如何還有待進(jìn)一步考證。但購(gòu)房者們的熱情顯然已被“撩撥”起來,甚至有相關(guān)人士預(yù)測(cè),這三個(gè)項(xiàng)目最終的中簽率有可能都在10%以下。

    據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到,對(duì)于這三個(gè)項(xiàng)目的入市安排,坊間多數(shù)認(rèn)為集中開盤的概率較大。而同時(shí)入市,也就意味著在亞運(yùn)村這個(gè)片區(qū)不日將上演一場(chǎng)“擂臺(tái)賽”,打擂的主角便是由綠城、萬科和華潤(rùn)。

    盡管市場(chǎng)的關(guān)注度頗高,但“不愁賣”僅是一方面,從企業(yè)的角度來說,除了銷售額之外,項(xiàng)目的利潤(rùn)表現(xiàn)等同樣重要。而各家項(xiàng)目類型的不同,意味著各自的收益情況也會(huì)不盡相同,熱鬧喧囂之后,誰又會(huì)成為真正的“贏家”?

    當(dāng)然,這場(chǎng)“擂臺(tái)賽”也絕不僅是企業(yè)之間的暗自比拼,對(duì)于購(gòu)房者而言,同時(shí)入市的三個(gè)新樓盤要怎么選擇,最終又是否能夠“搶到”心儀的房源,同樣存在挑戰(zhàn)。

    “入住”亞運(yùn)村

    2015年9月16日下午,亞奧理事會(huì)主席艾哈邁德親王在土庫曼斯坦首都,阿什哈巴德舉行的第34屆亞奧理事會(huì)代表大會(huì)上宣布:“中國(guó)杭州獲得2022年亞運(yùn)會(huì)舉辦權(quán)?!?/p>

    至此,杭州成為了繼北京和廣州之后,第三個(gè)舉辦亞運(yùn)會(huì)的中國(guó)城市,也引出了后續(xù)的諸多故事。

    2018年2月7日,杭州市亞運(yùn)村建設(shè)指揮部發(fā)布公告,征集開發(fā)建設(shè)單位參與亞運(yùn)村建設(shè)。亞運(yùn)村具體包括三部分:運(yùn)動(dòng)員村、技術(shù)官員村和媒體村。按照規(guī)劃,整個(gè)亞運(yùn)村可容納10000余名運(yùn)動(dòng)員和隨隊(duì)官員、約5000名媒體人員和近4000名裁判員。

    資本的嗅覺總是靈敏的,此消息一出,房企們紛紛聞風(fēng)而動(dòng)。據(jù)彼時(shí)消息,在競(jìng)標(biāo)房企提交方案截止日當(dāng)天,共有十余家房企去到了現(xiàn)場(chǎng)。其中包括了萬科、恒大、保利、融創(chuàng)、招商、中海、華潤(rùn)等外來企業(yè),以及杭州本土的濱江、綠城等。

    各家對(duì)于這一次競(jìng)標(biāo)的重視程度已經(jīng)無需贅述,當(dāng)時(shí)還有消息稱,綠城所提交的標(biāo)書加上模型,重量甚至已經(jīng)超過了一噸。

    一番激烈競(jìng)爭(zhēng)后,最終成功“入駐”亞運(yùn)村的是綠城、萬科和華潤(rùn)。在當(dāng)年9月,萬科、綠城、華潤(rùn)分別成立了開發(fā)杭州亞運(yùn)村的項(xiàng)目公司,注冊(cè)資本分別為10億元、46億元和30億元。

    據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解,截至今年2月底,綠城桂冠東方、華潤(rùn)亞奧城、萬科日耀之城三個(gè)項(xiàng)目均已結(jié)頂。

    從規(guī)劃上來看,華潤(rùn)亞奧城包含了住宅、酒店式公寓、商業(yè)、辦公樓等多種業(yè)態(tài),項(xiàng)目總占地約13.6萬平方米,總建筑面積約74萬方,是亞運(yùn)村中體量最大的項(xiàng)目。而萬科開發(fā)的日耀之城,則是三個(gè)項(xiàng)目中體量最小的一個(gè)項(xiàng)目,規(guī)劃中同樣包含了住宅、商業(yè)、辦公等業(yè)態(tài)。

    至于綠城桂冠東方,則是三個(gè)項(xiàng)目中唯一一個(gè)純住宅項(xiàng)目。

    由于同屬亞運(yùn)村版塊,所以市場(chǎng)對(duì)于這幾個(gè)項(xiàng)目的住宅部分預(yù)估均價(jià)基本一致。其中,綠城桂冠東方規(guī)劃戶型面積段約100-220平方米,預(yù)估均價(jià)約4.7萬元/平方米,總價(jià)或在600-800萬元間,還有部分住宅總價(jià)或可達(dá)到千萬元。

    萬科日耀之城的戶型面積約為105-249平方米,其中主力戶型105平方米、125平方米和144平方米,預(yù)估均價(jià)同樣在4.7萬元/平方米。

    至于華潤(rùn)亞奧城,項(xiàng)目規(guī)劃了12幢高層住宅,面積約123平方米、145平方米、164平方米和182平方米。有消息稱,其住宅房源暫不開售,具體開盤時(shí)間待定。而已經(jīng)在售的400套公寓房源,戶型面積分別為42平方米、52平方米和82平方米,均價(jià)3.5萬元/平方米。

    以此計(jì)算,有購(gòu)房意愿的客戶或許可以用不到150萬元的總價(jià)拿到一張入住亞運(yùn)村的“門票”。

    “三兄弟”打擂

    雖然確切的入市時(shí)間還未落定,但對(duì)于這三個(gè)項(xiàng)目最終的銷售情況,坊間已經(jīng)是傾向于低中簽率的出現(xiàn)。這一點(diǎn),或許能夠在華潤(rùn)亞奧城不久前的公寓“試水”中表現(xiàn)一二。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉,華潤(rùn)亞奧城公寓部分在1月領(lǐng)出預(yù)售證后,1、4幢共400套房源已經(jīng)于3月初上線開售。據(jù)相關(guān)人士介紹,該400套公寓房源在開出線上選房后,僅1分鐘便宣告售罄。

    “總價(jià)低是這批公寓房源的重要優(yōu)勢(shì)之一?!笔袌?chǎng)人士如是說。

    按照3.5萬元/平方米來計(jì)算,該批房源的總價(jià)最低僅為147萬元左右。相關(guān)人士指出,在杭州公寓市場(chǎng),這個(gè)價(jià)位是比較符合投資者心理預(yù)期的。加上亞運(yùn)村版塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì),和該項(xiàng)目是亞運(yùn)村項(xiàng)目中唯一一個(gè)TOD項(xiàng)目,市場(chǎng)對(duì)其未來的租金回報(bào)是整體看漲的。

    不過,雖然華潤(rùn)亞奧城的項(xiàng)目總體量最大,但如果單看住宅部分的話,由綠城打造的綠城桂冠東方數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)更多。

    按照規(guī)劃,綠城桂冠東方的住宅房源套數(shù)是“三兄弟”中最多的。數(shù)據(jù)顯示,桂冠東方規(guī)劃建造2700多套純住宅房源,其次,華潤(rùn)亞奧城計(jì)劃打造942套住宅房源,最少的是萬科日耀之城,只有約744套住宅房源。

    由于住宅體量較大,綠城桂冠東方擬分三期推盤,預(yù)計(jì)一期推出約900多套房源,而華潤(rùn)亞奧城和萬科日耀之城則是一次性推出全部住宅房源。

    從時(shí)間上來說,住宅項(xiàng)目的變現(xiàn)周期是遠(yuǎn)快于商辦項(xiàng)目的,如果站在企業(yè)開發(fā)和回款的角度看,綠城無疑要比華潤(rùn)和萬科“省事”得多,這意味著綠城或許是最早從亞運(yùn)村項(xiàng)目“脫身”出來的人。

    短期而言,綠城桂冠東方或許將成為三個(gè)項(xiàng)目中“反哺”公司最有力的一個(gè)。但反過來看,華潤(rùn)和萬科的項(xiàng)目由于有商場(chǎng)和寫字樓,后續(xù)將能夠源源不斷地為公司帶來租金收入,這是綠城桂冠東方所沒有的。

    有消息指出,華潤(rùn)亞奧城將在項(xiàng)目中引入萬象天地。體量最小的萬科日耀之城,則是規(guī)劃打造1幢超甲級(jí)寫字樓、4幢獨(dú)立辦公樓以及一個(gè)濱水商業(yè)街區(qū)。

    相比之下,萬科日耀之城住宅部分的體量比另外兩個(gè)項(xiàng)目要小,但根據(jù)亞運(yùn)會(huì)賽時(shí)的位置安排來看,萬科這個(gè)項(xiàng)目主要是提供餐飲等服務(wù)功能,住宅部分無人居住,而其余兩個(gè)項(xiàng)目在亞運(yùn)會(huì)期間都需要承擔(dān)相應(yīng)參會(huì)人員的居住功能。

    這也就意味著,萬科日耀之城的住宅部分省去了相當(dāng)一部分裝修改造的時(shí)間。據(jù)估計(jì),該項(xiàng)目將會(huì)是“亞運(yùn)村三兄弟”中交付時(shí)間最早的一個(gè),具體交付時(shí)間預(yù)計(jì)在2023年初。值得一提的是,該項(xiàng)目也是三個(gè)項(xiàng)目中唯一一個(gè)濱水項(xiàng)目,其南面便是亞運(yùn)河。

    總而言之,如果三個(gè)項(xiàng)目真的同時(shí)入市,那意味著購(gòu)房者需要在三者之間作出抉擇??纯們r(jià)、看商業(yè)配套還是看交付速度?于購(gòu)房者而言,這道選擇題并不好做。目前,三個(gè)項(xiàng)目的售樓部均已開出,據(jù)相關(guān)人士介紹,三家售樓處每日人流量都不小,停車位常會(huì)出現(xiàn)爆滿的情況。

    于綠城、萬科和華潤(rùn),亞運(yùn)村項(xiàng)目無疑均是其內(nèi)部的重頭項(xiàng)目之一,銷售上似乎已經(jīng)不需要過多擔(dān)心,至于最終能為公司提供多少利潤(rùn),還需靜待項(xiàng)目開盤后才能給出答案。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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    本文由“觀點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 樓市調(diào)查|綠城、萬科、華潤(rùn)“打擂”亞運(yùn)村

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      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭(zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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