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作者:克而瑞研究中心
來源:丁祖昱評樓市(ID:dzypls)
2020年,全國百城商品住宅成交規(guī)模微增但創(chuàng)新高,月度變化呈現(xiàn)“先揚(yáng)后緩落趨穩(wěn)”的態(tài)勢,或因需求集中釋放,或因熱點(diǎn)城市調(diào)控加碼影響預(yù)期,成交增長動(dòng)能明顯轉(zhuǎn)弱。不同能級城市行情相對獨(dú)立,分化持續(xù)加?。阂痪€城市熱度居高不下;二線穩(wěn)中有降,尤其是武漢、重慶、西安等中西部城市同比降幅顯著;三四線成交表現(xiàn)遠(yuǎn)超市場預(yù)期。
未來,“房住不炒”主基調(diào)不改變,因城施策以落實(shí)“三穩(wěn)”調(diào)控目標(biāo),為防止地產(chǎn)成為金融風(fēng)險(xiǎn)最大的“灰犀?!?,企業(yè)降負(fù)債和居民穩(wěn)杠桿雙管齊下?;诖?,我們認(rèn)為,2021年整體成交規(guī)模將小幅回落,不同城市分化延續(xù),一線和部分二線市場成交有望保持增勢,回調(diào)壓力主要集中在前期需求透支嚴(yán)重,基本面缺乏支撐的部分二線和三線城市。
2020年樓市行情可謂“一波三折”,總體走勢呈現(xiàn)出“先揚(yáng)后落趨穩(wěn)”態(tài)勢:1-2月售樓處關(guān)閉,樓市供求基本“停擺”,3月以來隨著國內(nèi)疫情得以階段性控制,各地復(fù)工復(fù)產(chǎn),樓市開始步入穩(wěn)步恢復(fù)期,5月同比已然轉(zhuǎn)正,6月達(dá)到年內(nèi)新高,7-8月“淡季不淡”,不過“金九銀十”略顯遜色,整體成交增長動(dòng)力轉(zhuǎn)弱,趨于平穩(wěn)。
一線城市韌性較強(qiáng),收入渠道的多樣使得居民購買力相對充裕,成交占比波動(dòng)上行;二線城市則呈現(xiàn)出穩(wěn)步回落態(tài)勢,城市內(nèi)部分化加劇,跌多漲少,以沈陽、南寧、蘇州、武漢為典型代表,跌幅均在15%以上;而廣大三四線城市政策環(huán)境依然較為寬松,整體成交表現(xiàn)好于市場預(yù)期,基本持穩(wěn),不過據(jù)我們實(shí)際調(diào)研情況來看,河南、山西等中部三四線已然出現(xiàn)了首付分期、降價(jià)折扣等營銷手段齊上依舊難以拉動(dòng)成交的情況,未來市場的成交表現(xiàn)難言樂觀。
數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)IC
據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì),2020年全年,全國100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)面積54071萬平方米,相較2019年同期下降2%。
分能級來看,一線城市整體新增供應(yīng)面積3599萬平方米,同比上升18%。廣州供應(yīng)面積高達(dá)1346萬平方米,同比大增45%,深圳供應(yīng)明顯改善,同比增長14%,北京供應(yīng)規(guī)模微增5%,上海進(jìn)入四季度供應(yīng)漸顯乏力,累計(jì)同比僅增長2%。
二線城市整體供應(yīng)面積26785萬平方米,基本與去年同期相持平。具體來看,24個(gè)二線城市漲跌參半,熱點(diǎn)城市如杭州、南京房企供貨積極性偏高,供應(yīng)同比分別增長20%和23%,鄭州、蘇州等供應(yīng)規(guī)模同比增長超過兩成,呼和浩特受低基數(shù)影響,同比增幅更是高達(dá)47%。但濟(jì)南、重慶等供應(yīng)明顯不濟(jì),同比下跌20%,武漢、天津供應(yīng)縮水,同比跌幅超過10%。
三四線城市整體供應(yīng)面積24317萬平方米,同比下跌5%。六成以上三四線城市供應(yīng)縮量,北海、九江等供應(yīng)同比腰斬,珠海、岳陽、中山等降幅超三成。
數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,全國100個(gè)典型城市2020年商品住宅成交面積合計(jì)50109萬平方米,基本與去年同期持平。
圖:2020年1-12月100個(gè)典型城市新建商品住宅月度成交情況(單位:萬平方米)
分能級來看,一線城市全年商品住宅成交面積3348萬平方米,同比上升15%。其中,深圳樓市持續(xù)高熱,成交同比增幅最大,達(dá)16%,廣州進(jìn)入下半年成交明顯發(fā)力,累計(jì)同比增長16%。
二線城市商品住宅成交面積共計(jì)24045萬平方米,同比下滑6%。僅四成二線城市成交面積同比實(shí)現(xiàn)正增長,杭州等長三角城市市場整體向好,成交同比增幅可觀,合肥、蘭州、廈門成交表現(xiàn)不俗,同比增幅超20%,而重慶、蘇州、昆明等樓市持續(xù)低迷,全年成交同比降幅都在20%左右。
三四線城市共計(jì)成交22716萬平方米,同比上升6%。五成以上三四線城市全年成交高于去年同期,惠州、徐州等熱點(diǎn)城市同比漲幅都在10%以上,受深圳樓市高熱輻射,東莞成交漲幅更是高達(dá)25%,玉林、陽江等由于低基數(shù)效應(yīng),成交同比翻番。反觀北海等,成交同比跌幅超40%,蕪湖、煙臺等重點(diǎn)城市跌幅也接近20%
表:2020年1-12月100個(gè)典型城市分能級新建商品住宅成交情況(單位:萬平方米)
表:2020年1-12月商品住宅成交面積TOP10城市(單位:萬平方米)
數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
從國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)同比月度變化規(guī)律來看,整體上全國房價(jià)的平均同比增速水平在2020年穩(wěn)步下降。至12月同比漲幅已收窄至3.7%,主要原因在于年初的新冠疫情對全國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大沖擊,市場購買力不足疊加樓市調(diào)控政策愈發(fā)收緊,房價(jià)在整體銷售穩(wěn)中有降的背景下同比漲幅自然收窄。當(dāng)前的房價(jià)增速已處于近年來的歷史低點(diǎn),較去年同期近乎腰斬。
根據(jù)2020年1月以來70城及各能級城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比走勢來看,除一線外,二三線城市增速漸行漸近,均表現(xiàn)出先揚(yáng)后抑的波動(dòng)走勢。70個(gè)大中城市環(huán)比漲幅自3月由降轉(zhuǎn)增,最高點(diǎn)達(dá)6%,而后波動(dòng)下行,至年末增幅降為1%。二三線走勢與70城總體基本吻合,年末環(huán)比增幅均為1%。
數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計(jì)局
數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
截至到12月末CRIC監(jiān)測的100個(gè)重點(diǎn)城市庫存量達(dá)到了57995萬平方米,較2019年末上升了9%,不同城市漲跌參半,百城中有14個(gè)庫存消化周期高于24個(gè)月,大部分為缺乏基本面支撐的三四線城市,庫存風(fēng)險(xiǎn)浮出水面。
分能級來看,各能級城市庫存相比2019年末均有不同幅度的上漲,其中二線樓市整體庫存相比2019年末上升幅度最大,達(dá)到15%;三四線城市因成交表現(xiàn)好于預(yù)期,整體庫存較2019年末僅上漲了1%,庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊可控,具體來看。
一線城市中,廣州的漲幅最為顯著,庫存達(dá)到1273萬平方米,達(dá)到了2019年以來新高;其次為北京,自下半年以來,整體庫存便在1400萬平方米高位波動(dòng),12月末達(dá)1406萬平方米,較2019年年底增長14%;值得關(guān)注的當(dāng)屬上海,得益于中高端購房需求的穩(wěn)步釋放,2020年以來庫存量逐月波動(dòng)下行,至12月末降至685萬平方米,較2019年末降幅達(dá)13%,供不應(yīng)求市場格局持續(xù)。
二線城市中,超7成共22城庫存有所上漲,多數(shù)城市漲幅在35%以內(nèi)。杭州、武漢、南京的庫存上升漲幅均在40%以上。武漢因新冠肺炎影響,一季度樓市基本停擺,4月以來雖然供求逐步恢復(fù),但成交放量遠(yuǎn)不及供應(yīng),因而導(dǎo)致了庫存的急速攀升。南京則是因7月“新九條”加碼調(diào)控,使得下半年成交基本進(jìn)入“瓶頸期”,供應(yīng)持續(xù)放量下,庫存整體延續(xù)上行走勢。
三四線城市相比2019年末漲跌參半,不過不同城市間分化持續(xù)加?。簱P(yáng)州漲幅最大,較2019年末近乎翻番,柳州、日照、防城港、臨沂次之,漲幅也在50%以上。下跌城市以東南沿海三四線為主,典型代表為中山、淮北、鹽城、衢州等城,跌幅均在30%以上。
從消化周期來看,一線城市商品住宅消化周期較2019年末均有了顯著下調(diào),跌幅均在15%以上,其中上海的降幅最為明顯,達(dá)到45%;且去化周期最短,僅為6.98個(gè)月;廣州雖然庫存總量較大,12月末的消化周期也保持在8.6個(gè)月左右。
二線城市商品住宅消化周期漲跌參半,南昌、貴陽、海口、廈門、合肥、銀川等城較2019年末有顯著下滑,而前期市場熱度較高的“萬人搖”城市,諸如成都、杭州、南京等因調(diào)控加碼,成交疲軟,整體消化周期較2019年末均有了不同程度的上揚(yáng)。不過多數(shù)城市消化周期依舊維持在20個(gè)月以內(nèi),短期并無庫存風(fēng)險(xiǎn)。
三四線城市跌多漲少,珠海、中山、東莞、徐州、蕪湖等城市11月末消化周期維持在8個(gè)月以下,庫存壓力相對較小。而梅州、日照等基本面缺乏支撐的三四線城市不僅消化周期高達(dá)30個(gè)月以上,且較2019年末均有上行趨勢,庫存風(fēng)險(xiǎn)逐步浮出水面。
數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,2020年初受新冠疫情拖累,二手房整體市場急速探底,自3月起快速反彈,直至7月完成環(huán)比“五連升”至2年內(nèi)新高,后體量保持穩(wěn)中微降,年底樓市再度返熱,12月更是創(chuàng)全年新高。15個(gè)典型城市2020年全年二手房累計(jì)成交面積14240萬平方米,較2019年同比上漲7%。一、二線城市成交同比表現(xiàn)分化,一線城市疫后樓市熱度持續(xù)升溫,整體同比漲幅高達(dá)30%,二線城市分化顯著,總體成交同比下降4%。
括合肥、重慶、鄭州、南京、杭州、青島、成都、廈門、蘇州、武漢、天津。
數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
2020年,全國100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)面積相較2019年同期微跌2%。展望2020年,全國供應(yīng)總量穩(wěn)中有降仍是大概率事件,但各能級城市走勢不一,具體來看,
一線城市供應(yīng)情況或?qū)⒂兴纳?,有望保持增勢。目前來看,一線城市2020年整體土地成交規(guī)??捎^,全年成交量累計(jì)同比大幅增長31%,這部分貨量有望在明年下半年集中入市,從而形成有效供應(yīng)。
二三線城市供應(yīng)預(yù)期穩(wěn)中有降,一方面,今年土地成交量與去年基本持平,二線和三四線全年累計(jì)同比增幅分別僅為5%和7%;另一方面,“三道紅線”的客觀壓力下,房企更加強(qiáng)調(diào)回款速度,推盤重點(diǎn)也會(huì)集中在利潤空間較大的核心一二線城市,而對于去化周期較長、市場相對低迷的三四線城市而言,房企觀望情緒更勝,推盤積極性并不會(huì)太高。
展望2021年,全國商品住宅成交規(guī)模相較2020年保持小幅回落。一線城市市場最具韌性,成交有望繼續(xù)企穩(wěn)回升,二線城市成交總體保持平穩(wěn),或?qū)⒂瓉泶讼碎L的輪動(dòng)行情。
三四線城市供應(yīng)不濟(jì)疊加購買力透支,成交下滑或是大概率事件。這一判斷主要基于兩點(diǎn):其一,居民購買力明顯透支,尤其是弱三四線城市,需求釋放空間有限。其二,三四線供應(yīng)料將繼續(xù)走低,成交自然難言增長。
二手房層面如是,預(yù)期明年成交量有望與今年持平或小幅微降,一線市場成交熱度或?qū)⒀永m(xù),尤其是“學(xué)區(qū)房”概念被熱炒,中高端購買力尚有釋放空間。
注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議
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原標(biāo)題: 挑戰(zhàn)2021丨城市篇:分化加劇,一線領(lǐng)漲三四線購買力透支