作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

2020年樓市行情可謂“一波三折”，總體走勢(shì)呈現(xiàn)出“先揚(yáng)后落趨穩(wěn)”態(tài)勢(shì)：1-2月售樓處關(guān)閉，樓市供求基本“停擺”，3月以來(lái)隨著國(guó)內(nèi)疫情得以階段性控制，各地復(fù)工復(fù)產(chǎn)，樓市開始步入穩(wěn)步恢復(fù)期，5月同比已然轉(zhuǎn)正，6月達(dá)到年內(nèi)新高，7-8月“淡季不淡”，不過(guò)“金九銀十”略顯遜色，整體成交增長(zhǎng)動(dòng)力轉(zhuǎn)弱，趨于平穩(wěn)。

一線城市韌性較強(qiáng)，收入渠道的多樣使得居民購(gòu)買力相對(duì)充裕，成交占比波動(dòng)上行；二線城市則呈現(xiàn)出穩(wěn)步回落態(tài)勢(shì)，城市內(nèi)部分化加劇，跌多漲少，以沈陽(yáng)、南寧、蘇州、武漢為典型代表，跌幅均在15%以上；而廣大三四線城市政策環(huán)境依然較為寬松，整體成交表現(xiàn)好于市場(chǎng)預(yù)期，基本持穩(wěn)，不過(guò)據(jù)我們實(shí)際調(diào)研情況來(lái)看，河南、山西等中部三四線已然出現(xiàn)了首付分期、降價(jià)折扣等營(yíng)銷手段齊上依舊難以拉動(dòng)成交的情況，未來(lái)市場(chǎng)的成交表現(xiàn)難言樂(lè)觀。

據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2020年全年，全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)面積54071萬(wàn)平方米，相較2019年同期下降2%。

分能級(jí)來(lái)看，一線城市整體新增供應(yīng)面積3599萬(wàn)平方米，同比上升18%。廣州供應(yīng)面積高達(dá)1346萬(wàn)平方米，同比大增45%，深圳供應(yīng)明顯改善，同比增長(zhǎng)14%，北京供應(yīng)規(guī)模微增5%，上海進(jìn)入四季度供應(yīng)漸顯乏力，累計(jì)同比僅增長(zhǎng)2%。

二線城市整體供應(yīng)面積26785萬(wàn)平方米，基本與去年同期相持平。具體來(lái)看，24個(gè)二線城市漲跌參半，熱點(diǎn)城市如杭州、南京房企供貨積極性偏高，供應(yīng)同比分別增長(zhǎng)20%和23%，鄭州、蘇州等供應(yīng)規(guī)模同比增長(zhǎng)超過(guò)兩成，呼和浩特受低基數(shù)影響，同比增幅更是高達(dá)47%。但濟(jì)南、重慶等供應(yīng)明顯不濟(jì)，同比下跌20%，武漢、天津供應(yīng)縮水，同比跌幅超過(guò)10%。

三四線城市整體供應(yīng)面積24317萬(wàn)平方米，同比下跌5%。六成以上三四線城市供應(yīng)縮量，北海、九江等供應(yīng)同比腰斬，珠海、岳陽(yáng)、中山等降幅超三成。

CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)100個(gè)典型城市2020年商品住宅成交面積合計(jì)50109萬(wàn)平方米，基本與去年同期持平。

分能級(jí)來(lái)看，一線城市全年商品住宅成交面積3348萬(wàn)平方米，同比上升15%。其中，深圳樓市持續(xù)高熱，成交同比增幅最大，達(dá)16%，廣州進(jìn)入下半年成交明顯發(fā)力，累計(jì)同比增長(zhǎng)16%。

二線城市商品住宅成交面積共計(jì)24045萬(wàn)平方米，同比下滑6%。僅四成二線城市成交面積同比實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，杭州等長(zhǎng)三角城市市場(chǎng)整體向好，成交同比增幅可觀，合肥、蘭州、廈門成交表現(xiàn)不俗，同比增幅超20%，而重慶、蘇州、昆明等樓市持續(xù)低迷，全年成交同比降幅都在20%左右。

三四線城市共計(jì)成交22716萬(wàn)平方米，同比上升6%。五成以上三四線城市全年成交高于去年同期，惠州、徐州等熱點(diǎn)城市同比漲幅都在10%以上，受深圳樓市高熱輻射，東莞成交漲幅更是高達(dá)25%，玉林、陽(yáng)江等由于低基數(shù)效應(yīng)，成交同比翻番。反觀北海等，成交同比跌幅超40%，蕪湖、煙臺(tái)等重點(diǎn)城市跌幅也接近20%

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比月度變化規(guī)律來(lái)看，整體上全國(guó)房?jī)r(jià)的平均同比增速水平在2020年穩(wěn)步下降。至12月同比漲幅已收窄至3.7%，主要原因在于年初的新冠疫情對(duì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大沖擊，市場(chǎng)購(gòu)買力不足疊加樓市調(diào)控政策愈發(fā)收緊，房?jī)r(jià)在整體銷售穩(wěn)中有降的背景下同比漲幅自然收窄。當(dāng)前的房?jī)r(jià)增速已處于近年來(lái)的歷史低點(diǎn)，較去年同期近乎腰斬。

根據(jù)2020年1月以來(lái)70城及各能級(jí)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比走勢(shì)來(lái)看，除一線外，二三線城市增速漸行漸近，均表現(xiàn)出先揚(yáng)后抑的波動(dòng)走勢(shì)。70個(gè)大中城市環(huán)比漲幅自3月由降轉(zhuǎn)增，最高點(diǎn)達(dá)6%，而后波動(dòng)下行，至年末增幅降為1%。二三線走勢(shì)與70城總體基本吻合，年末環(huán)比增幅均為1%。

截至到12月末CRIC監(jiān)測(cè)的100個(gè)重點(diǎn)城市庫(kù)存量達(dá)到了57995萬(wàn)平方米，較2019年末上升了9%，不同城市漲跌參半，百城中有14個(gè)庫(kù)存消化周期高于24個(gè)月，大部分為缺乏基本面支撐的三四線城市，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)浮出水面。

分能級(jí)來(lái)看，各能級(jí)城市庫(kù)存相比2019年末均有不同幅度的上漲，其中二線樓市整體庫(kù)存相比2019年末上升幅度最大，達(dá)到15%；三四線城市因成交表現(xiàn)好于預(yù)期，整體庫(kù)存較2019年末僅上漲了1%，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊可控，具體來(lái)看。

一線城市中，廣州的漲幅最為顯著，庫(kù)存達(dá)到1273萬(wàn)平方米，達(dá)到了2019年以來(lái)新高；其次為北京，自下半年以來(lái)，整體庫(kù)存便在1400萬(wàn)平方米高位波動(dòng)，12月末達(dá)1406萬(wàn)平方米，較2019年年底增長(zhǎng)14%；值得關(guān)注的當(dāng)屬上海，得益于中高端購(gòu)房需求的穩(wěn)步釋放，2020年以來(lái)庫(kù)存量逐月波動(dòng)下行，至12月末降至685萬(wàn)平方米，較2019年末降幅達(dá)13%，供不應(yīng)求市場(chǎng)格局持續(xù)。

二線城市中，超7成共22城庫(kù)存有所上漲，多數(shù)城市漲幅在35%以內(nèi)。杭州、武漢、南京的庫(kù)存上升漲幅均在40%以上。武漢因新冠肺炎影響，一季度樓市基本停擺，4月以來(lái)雖然供求逐步恢復(fù)，但成交放量遠(yuǎn)不及供應(yīng)，因而導(dǎo)致了庫(kù)存的急速攀升。南京則是因7月“新九條”加碼調(diào)控，使得下半年成交基本進(jìn)入“瓶頸期”，供應(yīng)持續(xù)放量下，庫(kù)存整體延續(xù)上行走勢(shì)。

三四線城市相比2019年末漲跌參半，不過(guò)不同城市間分化持續(xù)加?。簱P(yáng)州漲幅最大，較2019年末近乎翻番，柳州、日照、防城港、臨沂次之，漲幅也在50%以上。下跌城市以東南沿海三四線為主，典型代表為中山、淮北、鹽城、衢州等城，跌幅均在30%以上。

從消化周期來(lái)看，一線城市商品住宅消化周期較2019年末均有了顯著下調(diào)，跌幅均在15%以上，其中上海的降幅最為明顯，達(dá)到45%；且去化周期最短，僅為6.98個(gè)月；廣州雖然庫(kù)存總量較大，12月末的消化周期也保持在8.6個(gè)月左右。

二線城市商品住宅消化周期漲跌參半，南昌、貴陽(yáng)、海口、廈門、合肥、銀川等城較2019年末有顯著下滑，而前期市場(chǎng)熱度較高的“萬(wàn)人搖”城市，諸如成都、杭州、南京等因調(diào)控加碼，成交疲軟，整體消化周期較2019年末均有了不同程度的上揚(yáng)。不過(guò)多數(shù)城市消化周期依舊維持在20個(gè)月以內(nèi)，短期并無(wú)庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。

三四線城市跌多漲少，珠海、中山、東莞、徐州、蕪湖等城市11月末消化周期維持在8個(gè)月以下，庫(kù)存壓力相對(duì)較小。而梅州、日照等基本面缺乏支撐的三四線城市不僅消化周期高達(dá)30個(gè)月以上，且較2019年末均有上行趨勢(shì)，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)逐步浮出水面。

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2020年初受新冠疫情拖累，二手房整體市場(chǎng)急速探底，自3月起快速反彈，直至7月完成環(huán)比“五連升”至2年內(nèi)新高，后體量保持穩(wěn)中微降，年底樓市再度返熱，12月更是創(chuàng)全年新高。15個(gè)典型城市2020年全年二手房累計(jì)成交面積14240萬(wàn)平方米，較2019年同比上漲7%。一、二線城市成交同比表現(xiàn)分化，一線城市疫后樓市熱度持續(xù)升溫，整體同比漲幅高達(dá)30%，二線城市分化顯著，總體成交同比下降4%。

2020年，全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)面積相較2019年同期微跌2%。展望2020年，全國(guó)供應(yīng)總量穩(wěn)中有降仍是大概率事件，但各能級(jí)城市走勢(shì)不一，具體來(lái)看，

一線城市供應(yīng)情況或?qū)⒂兴纳?，有望保持增?shì)。目前來(lái)看，一線城市2020年整體土地成交規(guī)模可觀，全年成交量累計(jì)同比大幅增長(zhǎng)31%，這部分貨量有望在明年下半年集中入市，從而形成有效供應(yīng)。

二三線城市供應(yīng)預(yù)期穩(wěn)中有降，一方面，今年土地成交量與去年基本持平，二線和三四線全年累計(jì)同比增幅分別僅為5%和7%；另一方面，“三道紅線”的客觀壓力下，房企更加強(qiáng)調(diào)回款速度，推盤重點(diǎn)也會(huì)集中在利潤(rùn)空間較大的核心一二線城市，而對(duì)于去化周期較長(zhǎng)、市場(chǎng)相對(duì)低迷的三四線城市而言，房企觀望情緒更勝，推盤積極性并不會(huì)太高。

展望2021年，全國(guó)商品住宅成交規(guī)模相較2020年保持小幅回落。一線城市市場(chǎng)最具韌性，成交有望繼續(xù)企穩(wěn)回升，二線城市成交總體保持平穩(wěn)，或?qū)⒂瓉?lái)此消彼長(zhǎng)的輪動(dòng)行情。

三四線城市供應(yīng)不濟(jì)疊加購(gòu)買力透支，成交下滑或是大概率事件。這一判斷主要基于兩點(diǎn)：其一，居民購(gòu)買力明顯透支，尤其是弱三四線城市，需求釋放空間有限。其二，三四線供應(yīng)料將繼續(xù)走低，成交自然難言增長(zhǎng)。

二手房層面如是，預(yù)期明年成交量有望與今年持平或小幅微降，一線市場(chǎng)成交熱度或?qū)⒀永m(xù)，尤其是“學(xué)區(qū)房”概念被熱炒，中高端購(gòu)買力尚有釋放空間。

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原標(biāo)題： 挑戰(zhàn)2021丨城市篇：分化加劇，一線領(lǐng)漲三四線購(gòu)買力透支