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    租賃社區(qū)熱度不減,房企系運營商優(yōu)勢進一步凸顯

    丁祖昱評樓市 丁祖昱評樓市
    2022-03-28 16:41 3084 0 0
    伴隨著租賃用地和集體用地建設(shè)租賃住房不斷入市,租賃社區(qū)掀起熱潮,不少運營商將租賃社區(qū)產(chǎn)品上升至公司戰(zhàn)略層面。

    作者:克而瑞租售

    “加快發(fā)展保障性租賃住房”是黨中央、國務院為緩解新市民、新青年住房困難作出的重要決策部署,也成為了“十四五”時期住房建設(shè)的重點任務。住建部負責人表示“十四五”期間,40個重點城市初步計劃新增650萬套(間)。

    伴隨著租賃用地和集體用地建設(shè)租賃住房不斷入市,租賃社區(qū)掀起熱潮,不少運營商將租賃社區(qū)產(chǎn)品上升至公司戰(zhàn)略層面。

    據(jù)了解,從2017年上海首塊租賃用地推出至今已有近5年的時間,目前租賃用地和集體用地項目已經(jīng)由建設(shè)期轉(zhuǎn)為了運營期。

    目前市面上的租賃社區(qū)更多以房企或國企為背景的運營商運營,與前幾年創(chuàng)業(yè)系、酒店系占據(jù)主流的時代不同。隨著租賃產(chǎn)品的變化,涉租用地的不斷推出,建成的租賃社區(qū)對于房企系和國企系的企業(yè)更具優(yōu)勢。

    01 各地加快發(fā)展保障性租賃住房

    國家定調(diào)“加快發(fā)展保障性租賃住房”,保租房成為“十四五”時期住房建設(shè)的重點,將進一步完善我國住房保障體系。在國家戰(zhàn)略引導下,地方政府積極響應,陸續(xù)發(fā)布十四五保障性租賃住房供應計劃和出臺相關(guān)配套政策。

    其中,北京、上海、廈門等城市在發(fā)展保障性租賃住房過程中具有一些創(chuàng)新的、特色的舉措,有效增加了保障性租賃住房供給。

    1、北京:利用集體土地建設(shè)保障性租賃住房

    北京作為利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點,截至2021年11月,已累計開工利用集體土地建設(shè)租賃住房項目48個、房源約6.6萬套。

    2、上海:利用新出讓租賃住房用地建設(shè)租賃住房 

    從2017年起,上海就開始出讓R4用地以及要求15%自持配建租賃住房,今后,利用新出讓租賃住房用地建設(shè)的租賃住房,以及新建商品住房項目中按不低于15%的比例配建的租賃住房,都主要用作保障性租賃住房。項目納管方式上,上海要求市、區(qū)房屋管理部門認定公租房、單位租賃住房統(tǒng)一納入保障性租賃住房。此外,上海還明確了國資支持政策,并將參與保障性租賃住房建設(shè)供應納入國有企業(yè)考核評價范圍。

    3、成都:軌道TOD項目優(yōu)先建設(shè)保障性租賃住房 

    成都以軌道交通站點為中心,進行TOD混合功能及集約開發(fā),通過招拍掛的方式獲取土地資源,優(yōu)先建設(shè)保障性租賃住房。2021年,成都市已經(jīng)在9個TOD項目建設(shè)籌集保障性租賃住房1萬套(間),2022年將啟動9000套保障性租賃住房,“十四五”期間計劃建設(shè)籌集5萬套(間)。 

    4、廈門:優(yōu)化土地出讓機制 

    廈門將租賃住房用地基準地價定為辦公基準地價的1.25倍,約為同區(qū)域商品住宅基準地價的23%,目前已出讓保障性租賃住房用地9宗,預計新增保障性租賃住房1萬套(間)。此外,廈門“非居改?!闭吡Χ容^大,自《存量非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房實施方案》2021年7月印發(fā)后,已籌集23個項目,房源 0.94 萬套。廈門還打通房源盤活通道,將企事業(yè)單位直管公房、閑置安置房等房源,盤活為保障性租賃住房。

    02 租賃用地和集體用地租賃住房開始入市

    從2017年上海首塊租賃用地推出至今已有近5年的時間,租賃用地和集體用地建設(shè)的租賃住房整體建設(shè)周期較長,剛剛過去的2021年,租賃用地和集體用地項目已經(jīng)由建設(shè)期轉(zhuǎn)為了運營期。

    目前,上海多以租賃用地建設(shè)租賃住房,而北京則是以集體用地建設(shè)的租賃住房為主。以上海為例,目前推出的租賃社區(qū)項目均位于城市郊區(qū),開業(yè)時間都在2021年,項目體量較大,均超過500間。

    表:上海已入市的租賃社區(qū)項目

    數(shù)據(jù)來源:CRIC城市租售系統(tǒng)

    隨著城市新城的推進,倡導職住平衡下,大量的租賃用地產(chǎn)品紛紛入市,從而衍生出了大型租賃社區(qū)產(chǎn)品。也正是由于大量的租賃用地和集體用地建設(shè)租賃住房項目的集中推出,2021年可以稱為租賃社區(qū)發(fā)展的元年。

    據(jù)克而瑞租售監(jiān)測,以上海為例,2021年共推出涉租用地76幅。按照保租房要求的不超過70平方米單套折算,單體量超過500間的項目占比近四成,單體量超過300間的項目更是占比達50%。隨著各城市紛紛加快建設(shè)保障性租賃住房的步伐,涉租用地建設(shè)租賃住房體量較大,以租賃社區(qū)形態(tài)出現(xiàn)的租賃產(chǎn)品將成為主流。

    圖:2021年上海涉租用地折算的租賃住房體量占比

    數(shù)據(jù)來源:CRIC城市租售系統(tǒng)

    隨著今后各類涉租用地建設(shè)的租賃住房結(jié)束建設(shè)進入運營期,大批量的租賃社區(qū)將扎堆入市。

    03 房企系運營商優(yōu)勢盡顯

    當下,租賃產(chǎn)品開始轉(zhuǎn)變,由之前僅僅滿足“居住”需求的分散式+集中式長租公寓產(chǎn)品,往更注重生活場景打造的租賃社區(qū)轉(zhuǎn)變。在大市場下,租賃運營商也深知這點,開始將“租賃社區(qū)”這條產(chǎn)品線提升至戰(zhàn)略層面,如龍湖冠寓、華潤有巢、旭輝瓴寓等。

    目前來看,市面上的租賃社區(qū)更多以房企或者國企為背景的運營商運營,與前幾年創(chuàng)業(yè)系、酒店系占據(jù)主流的時代不同。隨著租賃產(chǎn)品的變化,涉租用地的不斷推出,建成的租賃社區(qū)對于房企系和國企系的企業(yè)更具優(yōu)勢。他們有著地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗,盡管此前的運營能力欠缺,但通過近幾年運營經(jīng)驗的積累,綜合能力有所提升。此外,房企系依托地產(chǎn)條線對于商品住宅打造的能力,運用到租賃社區(qū)上更是有顯著的先決條件。

    1、從獨棟到上千間房源的體量轉(zhuǎn)變

    目前國內(nèi)的租賃市場,個人房源占比近九成,是目前市場房屋供應的最大來源,機構(gòu)化的租賃住房整體占比極低。此前,租賃運營商更多的是對于獨棟公寓的運營,稱之為“長租公寓”,隨著房企系、國企系的不斷介入,加之政府不斷定調(diào)租賃市場,大體量的租賃社區(qū)開始出現(xiàn)。房企系運營商也從獨棟項目的運營中積累經(jīng)驗,同時依托母公司的物業(yè)體系,能夠更好地運用到租賃社區(qū)的運營管理。

    2、客群從以青年人為主到全齡化社區(qū)

    現(xiàn)在的租客年齡結(jié)構(gòu)由單一向多元開始轉(zhuǎn)變,甚至有老年人也在租房的情況,這就意味著,擁有一套自己的房子已經(jīng)不是必然,房屋租住逐步成為更多人一生的選擇。此前的長租公寓更多的是針對年輕人,對于入住的租客有年齡的要求,老年人和小孩都是禁止入住的人群。而隨著租賃客群的不斷演變,租賃產(chǎn)品也將變得多樣化,租賃社區(qū)的誕生更好地解決了不同租客的租住問題,也同樣可以滿足不同租客對于戶型的多樣化需求。無論你是單身、情侶、家庭甚至是三代同堂,各種家庭架構(gòu)的租住需求都能夠在租賃社區(qū)滿足。多樣化的戶型、各年齡層不同的需求,房企在打造商品住宅上有一定的經(jīng)驗,因此,對于打造全齡化的租賃社區(qū),無不讓房企系的優(yōu)勢顯現(xiàn)。

    3、從單一的住宿產(chǎn)品到完善配套的打造

    社區(qū)的概念除了有“住”,還需要從租賃人群在社區(qū)內(nèi)的共享、交流、生活、娛樂需求出發(fā),配備一定比例的商業(yè)、休閑配套,打造社區(qū)公共設(shè)施,例如跑道、健身房等。未來,隨著租客群體的多元化,也將嘗試引入教育和醫(yī)療的配套資源,比如學校、幼兒園、醫(yī)院等,全方位為社區(qū)租客提供生活保障。房企系將自身建設(shè)商品房的經(jīng)驗運用到打造租賃社區(qū)的產(chǎn)品上,也將游刃有余。

    2021年可以說是租賃社區(qū)發(fā)展的元年,租賃用地、集體用地建成的租賃住房紛紛入市,使得租賃社區(qū)成為租賃產(chǎn)品的新生力量。房企系運營商從前幾年的長租公寓試水開始參與到租賃社區(qū)的運營中,隨著國家保障性租賃住房政策的不斷落地,加之涉租用地的進一步推出,房企系運營商也將承擔租賃住房的重責,發(fā)揮自身建設(shè)商品房的優(yōu)勢,從產(chǎn)品、配套、運營等多維度打造理想化的租賃社區(qū),促進實現(xiàn)全體人民住有所居、住有宜居的目標。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

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    本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標題: 租賃社區(qū)熱度不減,房企系運營商優(yōu)勢進一步凸顯

    丁祖昱評樓市

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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