作者：克而瑞租售

國(guó)家定調(diào)“加快發(fā)展保障性租賃住房”，保租房成為“十四五”時(shí)期住房建設(shè)的重點(diǎn)，將進(jìn)一步完善我國(guó)住房保障體系。在國(guó)家戰(zhàn)略引導(dǎo)下，地方政府積極響應(yīng)，陸續(xù)發(fā)布十四五保障性租賃住房供應(yīng)計(jì)劃和出臺(tái)相關(guān)配套政策。

其中，北京、上海、廈門等城市在發(fā)展保障性租賃住房過程中具有一些創(chuàng)新的、特色的舉措，有效增加了保障性租賃住房供給。

1、北京：利用集體土地建設(shè)保障性租賃住房

北京作為利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，截至2021年11月，已累計(jì)開工利用集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目48個(gè)、房源約6.6萬套。

2、上海：利用新出讓租賃住房用地建設(shè)租賃住房 

從2017年起，上海就開始出讓R4用地以及要求15%自持配建租賃住房，今后，利用新出讓租賃住房用地建設(shè)的租賃住房，以及新建商品住房項(xiàng)目中按不低于15%的比例配建的租賃住房，都主要用作保障性租賃住房。項(xiàng)目納管方式上，上海要求市、區(qū)房屋管理部門認(rèn)定公租房、單位租賃住房統(tǒng)一納入保障性租賃住房。此外，上海還明確了國(guó)資支持政策，并將參與保障性租賃住房建設(shè)供應(yīng)納入國(guó)有企業(yè)考核評(píng)價(jià)范圍。

3、成都：軌道TOD項(xiàng)目?jī)?yōu)先建設(shè)保障性租賃住房 

成都以軌道交通站點(diǎn)為中心，進(jìn)行TOD混合功能及集約開發(fā)，通過招拍掛的方式獲取土地資源，優(yōu)先建設(shè)保障性租賃住房。2021年，成都市已經(jīng)在9個(gè)TOD項(xiàng)目建設(shè)籌集保障性租賃住房1萬套（間），2022年將啟動(dòng)9000套保障性租賃住房，“十四五”期間計(jì)劃建設(shè)籌集5萬套（間）。 

4、廈門：優(yōu)化土地出讓機(jī)制 

廈門將租賃住房用地基準(zhǔn)地價(jià)定為辦公基準(zhǔn)地價(jià)的1.25倍，約為同區(qū)域商品住宅基準(zhǔn)地價(jià)的23%，目前已出讓保障性租賃住房用地9宗，預(yù)計(jì)新增保障性租賃住房1萬套（間）。此外，廈門“非居改保”政策力度較大，自《存量非住宅類房屋臨時(shí)改建為保障性租賃住房實(shí)施方案》2021年7月印發(fā)后，已籌集23個(gè)項(xiàng)目，房源 0.94 萬套。廈門還打通房源盤活通道，將企事業(yè)單位直管公房、閑置安置房等房源，盤活為保障性租賃住房。

從2017年上海首塊租賃用地推出至今已有近5年的時(shí)間，租賃用地和集體用地建設(shè)的租賃住房整體建設(shè)周期較長(zhǎng)，剛剛過去的2021年，租賃用地和集體用地項(xiàng)目已經(jīng)由建設(shè)期轉(zhuǎn)為了運(yùn)營(yíng)期。

目前，上海多以租賃用地建設(shè)租賃住房，而北京則是以集體用地建設(shè)的租賃住房為主。以上海為例，目前推出的租賃社區(qū)項(xiàng)目均位于城市郊區(qū)，開業(yè)時(shí)間都在2021年，項(xiàng)目體量較大，均超過500間。

表：上海已入市的租賃社區(qū)項(xiàng)目

隨著城市新城的推進(jìn)，倡導(dǎo)職住平衡下，大量的租賃用地產(chǎn)品紛紛入市，從而衍生出了大型租賃社區(qū)產(chǎn)品。也正是由于大量的租賃用地和集體用地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目的集中推出，2021年可以稱為租賃社區(qū)發(fā)展的元年。

據(jù)克而瑞租售監(jiān)測(cè)，以上海為例，2021年共推出涉租用地76幅。按照保租房要求的不超過70平方米單套折算，單體量超過500間的項(xiàng)目占比近四成，單體量超過300間的項(xiàng)目更是占比達(dá)50%。隨著各城市紛紛加快建設(shè)保障性租賃住房的步伐，涉租用地建設(shè)租賃住房體量較大，以租賃社區(qū)形態(tài)出現(xiàn)的租賃產(chǎn)品將成為主流。

圖：2021年上海涉租用地折算的租賃住房體量占比

數(shù)據(jù)來源：CRIC城市租售系統(tǒng)

隨著今后各類涉租用地建設(shè)的租賃住房結(jié)束建設(shè)進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期，大批量的租賃社區(qū)將扎堆入市。

當(dāng)下，租賃產(chǎn)品開始轉(zhuǎn)變，由之前僅僅滿足“居住”需求的分散式+集中式長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品，往更注重生活場(chǎng)景打造的租賃社區(qū)轉(zhuǎn)變。在大市場(chǎng)下，租賃運(yùn)營(yíng)商也深知這點(diǎn)，開始將“租賃社區(qū)”這條產(chǎn)品線提升至戰(zhàn)略層面，如龍湖冠寓、華潤(rùn)有巢、旭輝瓴寓等。

目前來看，市面上的租賃社區(qū)更多以房企或者國(guó)企為背景的運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)，與前幾年創(chuàng)業(yè)系、酒店系占據(jù)主流的時(shí)代不同。隨著租賃產(chǎn)品的變化，涉租用地的不斷推出，建成的租賃社區(qū)對(duì)于房企系和國(guó)企系的企業(yè)更具優(yōu)勢(shì)。他們有著地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，盡管此前的運(yùn)營(yíng)能力欠缺，但通過近幾年運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的積累，綜合能力有所提升。此外，房企系依托地產(chǎn)條線對(duì)于商品住宅打造的能力，運(yùn)用到租賃社區(qū)上更是有顯著的先決條件。

1、從獨(dú)棟到上千間房源的體量轉(zhuǎn)變

目前國(guó)內(nèi)的租賃市場(chǎng)，個(gè)人房源占比近九成，是目前市場(chǎng)房屋供應(yīng)的最大來源，機(jī)構(gòu)化的租賃住房整體占比極低。此前，租賃運(yùn)營(yíng)商更多的是對(duì)于獨(dú)棟公寓的運(yùn)營(yíng)，稱之為“長(zhǎng)租公寓”，隨著房企系、國(guó)企系的不斷介入，加之政府不斷定調(diào)租賃市場(chǎng)，大體量的租賃社區(qū)開始出現(xiàn)。房企系運(yùn)營(yíng)商也從獨(dú)棟項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)中積累經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)依托母公司的物業(yè)體系，能夠更好地運(yùn)用到租賃社區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理。

2、客群從以青年人為主到全齡化社區(qū)

現(xiàn)在的租客年齡結(jié)構(gòu)由單一向多元開始轉(zhuǎn)變，甚至有老年人也在租房的情況，這就意味著，擁有一套自己的房子已經(jīng)不是必然，房屋租住逐步成為更多人一生的選擇。此前的長(zhǎng)租公寓更多的是針對(duì)年輕人，對(duì)于入住的租客有年齡的要求，老年人和小孩都是禁止入住的人群。而隨著租賃客群的不斷演變，租賃產(chǎn)品也將變得多樣化，租賃社區(qū)的誕生更好地解決了不同租客的租住問題，也同樣可以滿足不同租客對(duì)于戶型的多樣化需求。無論你是單身、情侶、家庭甚至是三代同堂，各種家庭架構(gòu)的租住需求都能夠在租賃社區(qū)滿足。多樣化的戶型、各年齡層不同的需求，房企在打造商品住宅上有一定的經(jīng)驗(yàn)，因此，對(duì)于打造全齡化的租賃社區(qū)，無不讓房企系的優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)。

3、從單一的住宿產(chǎn)品到完善配套的打造

社區(qū)的概念除了有“住”，還需要從租賃人群在社區(qū)內(nèi)的共享、交流、生活、娛樂需求出發(fā)，配備一定比例的商業(yè)、休閑配套，打造社區(qū)公共設(shè)施，例如跑道、健身房等。未來，隨著租客群體的多元化，也將嘗試引入教育和醫(yī)療的配套資源，比如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等，全方位為社區(qū)租客提供生活保障。房企系將自身建設(shè)商品房的經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用到打造租賃社區(qū)的產(chǎn)品上，也將游刃有余。

2021年可以說是租賃社區(qū)發(fā)展的元年，租賃用地、集體用地建成的租賃住房紛紛入市，使得租賃社區(qū)成為租賃產(chǎn)品的新生力量。房企系運(yùn)營(yíng)商從前幾年的長(zhǎng)租公寓試水開始參與到租賃社區(qū)的運(yùn)營(yíng)中，隨著國(guó)家保障性租賃住房政策的不斷落地，加之涉租用地的進(jìn)一步推出，房企系運(yùn)營(yíng)商也將承擔(dān)租賃住房的重責(zé)，發(fā)揮自身建設(shè)商品房的優(yōu)勢(shì)，從產(chǎn)品、配套、運(yùn)營(yíng)等多維度打造理想化的租賃社區(qū)，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居、住有宜居的目標(biāo)。

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原標(biāo)題： 租賃社區(qū)熱度不減，房企系運(yùn)營(yíng)商優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯