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    黃光裕178億商業(yè)資產(chǎn)騰挪20年租金使用權(quán)注入國美零售

    觀點 觀點
    2021-04-13 14:24 2827 0 0
    假釋之后的黃光裕,提出了讓國美重回市場地位的野心。

    作者:觀點地產(chǎn)新媒體

    來源:觀點(ID:guandianweixin)

    假釋之后的黃光裕,提出了讓國美重回市場地位的野心。

    觀點地產(chǎn)網(wǎng)“力爭用未來18個月的時間,使企業(yè)恢復(fù)原有的市場地位?!?/p>

    隨著黃光裕獲釋,國美的追趕步伐不斷加快,在2月中旬國美控股集團高管會上,黃光裕為資本市場注入了一支強心針。

    立下18個月的軍令狀后,國美開啟了新一輪的變革,除了國美APP更名為真快樂、配股融資44.49億港元以外,黃光裕還計劃通過資本的騰挪實現(xiàn)其“冠軍夢”。

    近日,國美零售發(fā)布公告稱,國美管理擬將旗下三個自持物業(yè)出租予國美零售,總代價為178.65億元,而該公司擬以發(fā)行代價股份的方式支付其中的175.76億元,并透過向國美管理轉(zhuǎn)讓Hudson Assets(國美零售全資附屬公司)的全部股權(quán)支付2.9億元。

    市場的普遍觀點認(rèn)為,這或許是個雙贏的交易。

    對國美零售而言,通過控股股東的注資,該公司能夠以相對較低的價格提前鎖定了未來的租金成本;與此同時,黃光裕及其全資持有的國美管理將進(jìn)一步提升對上市公司的控制權(quán)。

    178億資產(chǎn)騰挪

    在零售商業(yè)的黃金時代,黃光裕憑借獨特的營銷模式,迅速成為電器零售大王,三度問鼎胡潤中國百富榜;但在掌舵人入獄、控制權(quán)之爭以及互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)沖擊等影響下,國美一步步走向沒落。

    人來人往的黃金時代,這個零售行業(yè)“領(lǐng)跑者”擁有的優(yōu)勢不斷縮小。2021年,隨著黃光裕獲釋,國美的發(fā)展歷程再一次迎來轉(zhuǎn)折,曾經(jīng)的“領(lǐng)跑者”變身成為“追趕者”。

    據(jù)國美零售4月7日披露消息,該公司與國美管理訂立協(xié)議,據(jù)此,國美管理同意向國美零售出租位于北京、長沙的三個物業(yè),租期分別自2021年7月1日及2023年3月1日開始至2040年12月31日截止。

    根據(jù)該協(xié)議,上述三項目出租物業(yè)的總代價為178.65億元,將由國美零售以發(fā)行代價股份支付175.76億元,并透過向國美管理轉(zhuǎn)讓Hudson Assets(該公司全資附屬公司)的全部股權(quán)支付人民幣2.9億元。

    據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解,上述三項出租物業(yè)分別為位于北京中關(guān)村的國美商都,位于湖南長沙的湘江玖號,以及位于北京朝陽區(qū)的鵬潤大廈。

    其中,國美商都的總建筑面積約為52.46萬平方米,湘江玖號的總建筑面積約為13.05萬平方米,而鵬潤大廈目前的租賃面積為4.25萬平方米,為國美零售的總部所在地,項目將于2023年3月1日擴展至7.05萬平方米。

    粗略計算來看,國美零售以178.65億元的代價租賃合共72.56萬平方米的物業(yè),租賃期限為682個月,假設(shè)上述三個物業(yè)的租賃費用均一致,且每月只有30天,則意味著國美零售以1.2元/平方米/天的價格租賃到位于北京、長沙的核心商業(yè)物業(yè)。

    綜合各大中介平臺數(shù)據(jù)來看,北京中關(guān)村商業(yè)綜合體的租金在8.5元/平方米/天左右,而北京朝陽燕莎商圈的商業(yè)綜合體租金在11元/平方米/天上下,而長沙湘江玖號的租金在6元/平方米/天左右。

    由此看來,國美零售不到2元/平方米/天的租賃價格,實際上是大大低于市場價格的。

    但有投資者在公開平臺提到,當(dāng)前不少城市寫字樓市場出現(xiàn)了高空置率、租金下行的情況,萬億規(guī)模的商業(yè)辦公產(chǎn)業(yè)紅利已經(jīng)消失,一次性租賃20年的風(fēng)險依舊不小。

    但觀點指數(shù)此前發(fā)布的報告顯示,作為主要的商辦市場,過去一年,北上廣深租金水平和空置率在2020年波動較大,但至年末基本處于較為穩(wěn)定的水平。而2021年前三個月,一二線城市商辦物業(yè)的租金繼續(xù)維持在穩(wěn)定區(qū)間,且上海、北京等地的各種經(jīng)濟發(fā)展政策,對于主力租賃行業(yè)的發(fā)展有明顯推動作用。

    此外,有分析人士透露,國美位于北京的兩個項目位置還是不錯的,一個在中關(guān)村豐臺科技園區(qū)內(nèi),一個在朝陽燕莎商圈,無論是寫字樓還是購物中心,出租率和客流量是可以得到保障的。

    行業(yè)整體發(fā)展穩(wěn)健、項目地理位置優(yōu)越,實際上,此次租賃的幾個項目未來依舊存在較大升值空間。

    簡言之,在此次的交易中,國美零售以超低的價格,提前鎖定了上述三個項目未來20年的租金成本;而國美集團相當(dāng)于將上述三個項目20年的租金使用權(quán)進(jìn)行了資產(chǎn)證券化,從而一次性回籠了未來20年的租金收入。

    黃光裕的算盤

    假釋之后的黃光裕,提出了讓國美重回市場地位的野心,而此次的交易,無疑標(biāo)志著國美追擊戰(zhàn)的全新開始。

    但營收下滑、凈利虧損,不斷攀升的負(fù)債率無疑都成為國美“重回巔峰”的重大阻力。數(shù)據(jù)顯示,2020年全年,國美零售錄得營收441.19億元,同比下滑25.83%,期內(nèi)歸母凈利虧損69.94億元,同比下滑170.05%。負(fù)債方面,該公司期末資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到98.20%,與五年前相比,增長了32個百分點。

    為了重振業(yè)績,黃光裕不得不開源節(jié)流。一方面,黃光裕提出了將線上店鋪、官網(wǎng)商城以及實體門店“三合一”的方式,大力發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)商業(yè),同時繼續(xù)擁抱線下商業(yè),加速線上線下的融合。

    此次租用的三個物業(yè)項目,除了鵬潤大廈為總部辦公樓以外,其余兩個項目均為國美零售拓展新線下零售服務(wù)模式的重要場所。

    而通過這種長期租賃的方式,國美零售能夠以低廉的成本獲得了物業(yè)近二十年的使用權(quán),進(jìn)而有效控制租賃成本。

    與此同時,在上述交易中,國美零售并非以現(xiàn)金交易的方式進(jìn)行,而是通過發(fā)行股份的方式支付租金代價,這種方式不僅不會為上市公司增加債務(wù)負(fù)擔(dān),反而通過增大上市公司的凈資產(chǎn),從賬本層面實現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債率的下降。

    另一方面,國美要恢復(fù)原有的市場地位,就需要不斷地改革與擴張,其中自然需要大量的資金,此前國美零售就曾通過配股融資籌措資金。

    據(jù)過往報道,3月2日,國美零售就與配售代理國泰君安證券(香港)有限公司及賣方國美管理有限公司就配售及認(rèn)購訂立配售協(xié)議,國美零售將以每股1.97港元配售22.8億股現(xiàn)有股份,估計公司將自認(rèn)購事項收取的所得款項凈額約為44.49億港元。

    “為了重回市場地位,黃光裕或許會繼續(xù)砸重金進(jìn)行改革與擴張,后續(xù)需要用錢的地方可能不少”,分析人士認(rèn)為。

    而此次的交易不僅能夠讓集團一次性回籠20年的租金收益,更重要的是,黃光裕及其全資持有的國美管理能夠進(jìn)一步提升對上市公司的控制權(quán),同時保留自持物業(yè)的所有權(quán)。

    公告透露,代價股份的發(fā)行價每股股份港幣2.11元乃由訂約方經(jīng)公平磋商后厘定,較于最后交易日聯(lián)交所所報股份的收市價每股股份港幣1.51元溢價約39.74%;代價股份相當(dāng)于國美零售現(xiàn)有已發(fā)行股本約41.64%及經(jīng)發(fā)行代價股份擴大后該公司已發(fā)行股本約29.40%。

    于代價發(fā)行完成后,控股股東及與其一致行動之人士于國美零售投票權(quán)的權(quán)益將由約51.17%增加至65.52%,單獨而言,國美管理的權(quán)益將由約23.08%增加至45.69%。

    分析人士就提到,通過代價股份的發(fā)行,控股股東將進(jìn)一步提升對上市公司的控制權(quán),這也便于其在后續(xù)引入戰(zhàn)投、配股融資等動作中,依舊能保持大股東的控制地位。

    此外,這種注入租金使用權(quán)的方式,控股股東依舊保留著自持物業(yè)的所有權(quán),未來依舊能夠進(jìn)行資產(chǎn)的抵押等融資。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“觀點”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 解局|黃光裕178億商業(yè)資產(chǎn)騰挪20年租金使用權(quán)注入國美零售

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      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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