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作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
假釋之后的黃光裕，提出了讓國美重回市場地位的野心。
觀點地產(chǎn)網(wǎng)“力爭用未來18個月的時間，使企業(yè)恢復(fù)原有的市場地位?！?/p>
隨著黃光裕獲釋，國美的追趕步伐不斷加快，在2月中旬國美控股集團高管會上，黃光裕為資本市場注入了一支強心針。
立下18個月的軍令狀后，國美開啟了新一輪的變革，除了國美APP更名為真快樂、配股融資44.49億港元以外，黃光裕還計劃通過資本的騰挪實現(xiàn)其“冠軍夢”。
近日，國美零售發(fā)布公告稱，國美管理擬將旗下三個自持物業(yè)出租予國美零售，總代價為178.65億元，而該公司擬以發(fā)行代價股份的方式支付其中的175.76億元，并透過向國美管理轉(zhuǎn)讓Hudson Assets（國美零售全資附屬公司）的全部股權(quán)支付2.9億元。
市場的普遍觀點認(rèn)為，這或許是個雙贏的交易。
對國美零售而言，通過控股股東的注資，該公司能夠以相對較低的價格提前鎖定了未來的租金成本；與此同時，黃光裕及其全資持有的國美管理將進(jìn)一步提升對上市公司的控制權(quán)。
178億資產(chǎn)騰挪
在零售商業(yè)的黃金時代，黃光裕憑借獨特的營銷模式，迅速成為電器零售大王，三度問鼎胡潤中國百富榜；但在掌舵人入獄、控制權(quán)之爭以及互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)沖擊等影響下，國美一步步走向沒落。
人來人往的黃金時代，這個零售行業(yè)“領(lǐng)跑者”擁有的優(yōu)勢不斷縮小。2021年，隨著黃光裕獲釋，國美的發(fā)展歷程再一次迎來轉(zhuǎn)折，曾經(jīng)的“領(lǐng)跑者”變身成為“追趕者”。
據(jù)國美零售4月7日披露消息，該公司與國美管理訂立協(xié)議，據(jù)此，國美管理同意向國美零售出租位于北京、長沙的三個物業(yè)，租期分別自2021年7月1日及2023年3月1日開始至2040年12月31日截止。
根據(jù)該協(xié)議，上述三項目出租物業(yè)的總代價為178.65億元，將由國美零售以發(fā)行代價股份支付175.76億元，并透過向國美管理轉(zhuǎn)讓Hudson Assets（該公司全資附屬公司）的全部股權(quán)支付人民幣2.9億元。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，上述三項出租物業(yè)分別為位于北京中關(guān)村的國美商都，位于湖南長沙的湘江玖號，以及位于北京朝陽區(qū)的鵬潤大廈。
其中，國美商都的總建筑面積約為52.46萬平方米，湘江玖號的總建筑面積約為13.05萬平方米，而鵬潤大廈目前的租賃面積為4.25萬平方米，為國美零售的總部所在地，項目將于2023年3月1日擴展至7.05萬平方米。
粗略計算來看，國美零售以178.65億元的代價租賃合共72.56萬平方米的物業(yè)，租賃期限為682個月，假設(shè)上述三個物業(yè)的租賃費用均一致，且每月只有30天，則意味著國美零售以1.2元/平方米/天的價格租賃到位于北京、長沙的核心商業(yè)物業(yè)。
綜合各大中介平臺數(shù)據(jù)來看，北京中關(guān)村商業(yè)綜合體的租金在8.5元/平方米/天左右，而北京朝陽燕莎商圈的商業(yè)綜合體租金在11元/平方米/天上下，而長沙湘江玖號的租金在6元/平方米/天左右。
由此看來，國美零售不到2元/平方米/天的租賃價格，實際上是大大低于市場價格的。
但有投資者在公開平臺提到，當(dāng)前不少城市寫字樓市場出現(xiàn)了高空置率、租金下行的情況，萬億規(guī)模的商業(yè)辦公產(chǎn)業(yè)紅利已經(jīng)消失，一次性租賃20年的風(fēng)險依舊不小。
但觀點指數(shù)此前發(fā)布的報告顯示，作為主要的商辦市場，過去一年，北上廣深租金水平和空置率在2020年波動較大，但至年末基本處于較為穩(wěn)定的水平。而2021年前三個月，一二線城市商辦物業(yè)的租金繼續(xù)維持在穩(wěn)定區(qū)間，且上海、北京等地的各種經(jīng)濟發(fā)展政策，對于主力租賃行業(yè)的發(fā)展有明顯推動作用。
此外，有分析人士透露，國美位于北京的兩個項目位置還是不錯的，一個在中關(guān)村豐臺科技園區(qū)內(nèi)，一個在朝陽燕莎商圈，無論是寫字樓還是購物中心，出租率和客流量是可以得到保障的。
行業(yè)整體發(fā)展穩(wěn)健、項目地理位置優(yōu)越，實際上，此次租賃的幾個項目未來依舊存在較大升值空間。
簡言之，在此次的交易中，國美零售以超低的價格，提前鎖定了上述三個項目未來20年的租金成本；而國美集團相當(dāng)于將上述三個項目20年的租金使用權(quán)進(jìn)行了資產(chǎn)證券化，從而一次性回籠了未來20年的租金收入。
黃光裕的算盤
但營收下滑、凈利虧損，不斷攀升的負(fù)債率無疑都成為國美“重回巔峰”的重大阻力。數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，國美零售錄得營收441.19億元，同比下滑25.83%，期內(nèi)歸母凈利虧損69.94億元，同比下滑170.05%。負(fù)債方面，該公司期末資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到98.20%，與五年前相比，增長了32個百分點。
為了重振業(yè)績，黃光裕不得不開源節(jié)流。一方面，黃光裕提出了將線上店鋪、官網(wǎng)商城以及實體門店“三合一”的方式，大力發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)，同時繼續(xù)擁抱線下商業(yè)，加速線上線下的融合。
此次租用的三個物業(yè)項目，除了鵬潤大廈為總部辦公樓以外，其余兩個項目均為國美零售拓展新線下零售服務(wù)模式的重要場所。
而通過這種長期租賃的方式，國美零售能夠以低廉的成本獲得了物業(yè)近二十年的使用權(quán)，進(jìn)而有效控制租賃成本。
與此同時，在上述交易中，國美零售并非以現(xiàn)金交易的方式進(jìn)行，而是通過發(fā)行股份的方式支付租金代價，這種方式不僅不會為上市公司增加債務(wù)負(fù)擔(dān)，反而通過增大上市公司的凈資產(chǎn)，從賬本層面實現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債率的下降。
另一方面，國美要恢復(fù)原有的市場地位，就需要不斷地改革與擴張，其中自然需要大量的資金，此前國美零售就曾通過配股融資籌措資金。
據(jù)過往報道，3月2日，國美零售就與配售代理國泰君安證券（香港）有限公司及賣方國美管理有限公司就配售及認(rèn)購訂立配售協(xié)議，國美零售將以每股1.97港元配售22.8億股現(xiàn)有股份，估計公司將自認(rèn)購事項收取的所得款項凈額約為44.49億港元。
“為了重回市場地位，黃光裕或許會繼續(xù)砸重金進(jìn)行改革與擴張，后續(xù)需要用錢的地方可能不少”，分析人士認(rèn)為。
而此次的交易不僅能夠讓集團一次性回籠20年的租金收益，更重要的是，黃光裕及其全資持有的國美管理能夠進(jìn)一步提升對上市公司的控制權(quán)，同時保留自持物業(yè)的所有權(quán)。
公告透露，代價股份的發(fā)行價每股股份港幣2.11元乃由訂約方經(jīng)公平磋商后厘定，較于最后交易日聯(lián)交所所報股份的收市價每股股份港幣1.51元溢價約39.74%；代價股份相當(dāng)于國美零售現(xiàn)有已發(fā)行股本約41.64%及經(jīng)發(fā)行代價股份擴大后該公司已發(fā)行股本約29.40%。
于代價發(fā)行完成后，控股股東及與其一致行動之人士于國美零售投票權(quán)的權(quán)益將由約51.17%增加至65.52%，單獨而言，國美管理的權(quán)益將由約23.08%增加至45.69%。
分析人士就提到，通過代價股份的發(fā)行，控股股東將進(jìn)一步提升對上市公司的控制權(quán)，這也便于其在后續(xù)引入戰(zhàn)投、配股融資等動作中，依舊能保持大股東的控制地位。
此外，這種注入租金使用權(quán)的方式，控股股東依舊保留著自持物業(yè)的所有權(quán)，未來依舊能夠進(jìn)行資產(chǎn)的抵押等融資。
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