作者：面包財(cái)經(jīng)

來源：面包財(cái)經(jīng)（ID：mianbaocaijing）

安居客集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“安居客”或“公司”）于2021年4月8日向港交所遞交了上市申請(qǐng)，美銀證券、中金公司、瑞信為聯(lián)系保薦人。公司上市募集資金將投資于技術(shù)實(shí)力及產(chǎn)品開發(fā)、拓展新房交易服務(wù)業(yè)務(wù)、投資及收購、償還長(zhǎng)期貸款等。

2020年，受銷售及營(yíng)銷開支、財(cái)務(wù)成本增加等因素影響，安居客增收不增利。面對(duì)增長(zhǎng)壓力，公司持續(xù)加碼新房交易服務(wù)業(yè)務(wù)，向房產(chǎn)信息交易綜合服務(wù)平臺(tái)轉(zhuǎn)型。然而，面對(duì)新房交易領(lǐng)域具有明顯規(guī)模和先發(fā)優(yōu)勢(shì)的龍頭企業(yè)貝殼，安居客的轉(zhuǎn)型能否成功仍有待觀察。

銷售費(fèi)用等因素拖累 2020年增收不增利 

安居客通過旗下平臺(tái)安居客及58房產(chǎn)提供新房和二手房在線營(yíng)銷服務(wù)。以2020年收入計(jì)算，公司的線上房地產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)份額達(dá)到67%。艾瑞咨詢數(shù)據(jù)顯示，公司平臺(tái)2020年第四季度平均移動(dòng)月活躍用戶量達(dá)到67.0百萬。公司平臺(tái)累計(jì)擁有付費(fèi)經(jīng)紀(jì)人超過72.6萬。

招股書顯示，姚勁波、Nihao Haven、Quantum Bloom及58同城是安居客的控股股東，合計(jì)持有安居客上市前超過五成的股份。其中，58同城是安居客的母公司，于2020年完成美股私有化，安居客是其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊。其他股東中，騰訊、華平投資也持股較多，分別持有安居客上市前14.1%和7.9%的股份。

2018年至2020年，安居客實(shí)現(xiàn)營(yíng)收從62.16億元上升至80.52億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)13.81%。公司2020年的營(yíng)收增速約為6.24%，明顯小于2019年的營(yíng)收增速21.93%。

除了營(yíng)收增速放緩，安居客2020年利潤(rùn)出現(xiàn)下滑。數(shù)據(jù)顯示，公司2020年實(shí)現(xiàn)經(jīng)調(diào)整年內(nèi)利潤(rùn)（剔除基于股份的薪酬、物業(yè)及設(shè)備及使用權(quán)資產(chǎn)折舊以及無形資產(chǎn)攤銷等因素的影響）為21.04億元，同比減少近兩成。研究發(fā)現(xiàn)，銷售及營(yíng)銷開支、金融資產(chǎn)的信貸虧損撥備、財(cái)務(wù)成本增加等均是導(dǎo)致公司增收不增利的重要原因。

招股書顯示，安居客2020年產(chǎn)生銷售及營(yíng)銷開支35.95億元，同比增長(zhǎng)21.0%，增速大幅高于同期的營(yíng)收增速。公司2020年還產(chǎn)生金融資產(chǎn)信貸損失津貼1.34億元，同比增長(zhǎng)147.8%，原因主要為貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)增加。此外，公司2020年的財(cái)務(wù)成本達(dá)到2.07億元，相比2019年的1.2百萬元大幅增長(zhǎng)，原因?yàn)橐蚍謸?dān)58同城有限公司貸款項(xiàng)下的長(zhǎng)期債務(wù)而產(chǎn)生的利息開支。

安居客的收入來源主要包括兩部分，分別是在線營(yíng)銷服務(wù)以及交易服務(wù)。在線營(yíng)銷服務(wù)收入主要來自于就二手房為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌及經(jīng)紀(jì)人提供營(yíng)銷服務(wù)，以及為房地產(chǎn)開發(fā)商的新房提供廣告及促銷服務(wù)，這也構(gòu)成了公司最主要的收入來源，2020年?duì)I收占比達(dá)到96.9%。

交易服務(wù)則主要來自于從開發(fā)商賺取的新盤銷售傭金，2020年貢獻(xiàn)收入2.28億元，營(yíng)收占比2.8%。可以看到，安居客的營(yíng)收高度依賴于在線營(yíng)銷服務(wù)。

由于在線營(yíng)銷服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)較小且安居客已經(jīng)占據(jù)大部分市場(chǎng)份額，公司需要尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。目前，安居客其正計(jì)劃從一家在線營(yíng)銷服務(wù)提供商向房產(chǎn)信息交易綜合服務(wù)平臺(tái)轉(zhuǎn)型，重點(diǎn)發(fā)力方向正是新房交易服務(wù)。艾瑞咨詢數(shù)據(jù)顯示，2020年中國(guó)房產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)營(yíng)銷服務(wù)收入約為117億元，而來自新房銷售的交易服務(wù)收入達(dá)到996億元。

招股書顯示，安居客于2019年通過愛房擴(kuò)展新房交易服務(wù)，并于2020年12月全資收購愛房。公開資料顯示，愛房通過經(jīng)紀(jì)品牌及經(jīng)紀(jì)人促成開發(fā)商新房銷售。2020年，愛房實(shí)現(xiàn)交易總量653億元，同比增長(zhǎng)282%。

此外，安居客還在2019年投資房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)SaaS提供商巧房，并于2020年12月實(shí)現(xiàn)全面合并。巧房為經(jīng)紀(jì)品牌及經(jīng)紀(jì)人提供基于云計(jì)算的定制化SaaS解決方案。

作為新進(jìn)入者，安居客的新房交易服務(wù)業(yè)務(wù)目前明顯落后于同行業(yè)龍頭企業(yè)貝殼。后者于2020年8月登陸美股上市，目前市值約為600億美元。

貝殼最新披露的2020年財(cái)報(bào)顯示，貝殼平臺(tái)2020年產(chǎn)生交易總額（GTV）達(dá)3.50萬億元，其中來自于新房的交易總額達(dá)到1.38萬億元，遠(yuǎn)高于同期愛房的交易總額653億元。此外，貝殼2020年新房交易服務(wù)產(chǎn)生的收入達(dá)到379.38億元，達(dá)到安居客當(dāng)年整體營(yíng)收的4.7倍。

2021年4月10日，市場(chǎng)監(jiān)管總局對(duì)阿里巴巴集團(tuán)在中國(guó)境內(nèi)網(wǎng)絡(luò)零售平臺(tái)服務(wù)市場(chǎng)實(shí)施“二選一”壟斷行為作出行政處罰，金額達(dá)到182.28億元。當(dāng)日，安居客董事長(zhǎng)兼控股股東姚勁波發(fā)微博表示：房產(chǎn)交易領(lǐng)域有更明目張膽的二選一包裝成自愿，強(qiáng)烈呼吁國(guó)家反壟斷罰款貝殼40億（4%標(biāo)準(zhǔn)）；58安居客今年將作為挑戰(zhàn)者全面進(jìn)入新房交易領(lǐng)域。

新房交易服務(wù)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)呈愈演愈烈的趨勢(shì)。然而，面對(duì)具有明顯先發(fā)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)的貝殼，安居客能否搶占更大的市場(chǎng)份額仍有待時(shí)間驗(yàn)證。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“面包財(cái)經(jīng)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 安居客擬赴港上市：加碼新房交易業(yè)務(wù)控股股東微博呼吁反壟斷