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    借道不良資產(chǎn)收購(gòu)6項(xiàng)目領(lǐng)地控股尋求土地破局

    觀點(diǎn) 觀點(diǎn)
    2021-06-18 18:00 2326 0 0
    相對(duì)低能級(jí)的城市在領(lǐng)地控股的土地布局中占據(jù)相當(dāng)大的比例。

    作者:觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

    來(lái)源:觀點(diǎn)(ID:guandianweixin)

    相對(duì)低能級(jí)的城市在領(lǐng)地控股的土地布局中占據(jù)相當(dāng)大的比例。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 去年底完成上市的四川房企領(lǐng)地控股,在土地市場(chǎng)日益激烈的大形勢(shì)下,正嘗試通過(guò)其它路徑補(bǔ)充項(xiàng)目。

    根據(jù)6月16日晚間公告,領(lǐng)地控股與包括中國(guó)東方資產(chǎn)在內(nèi)的相關(guān)方訂立債務(wù)重組協(xié)議,據(jù)此公司收購(gòu)向目標(biāo)公司注資人民幣2.27億元,并就協(xié)定債務(wù)6.3億元及最高利息1.605億元提供公司擔(dān)保,以及進(jìn)行股份處置。

    目標(biāo)債務(wù)重組事項(xiàng)完成后,領(lǐng)地控股將取得數(shù)家目標(biāo)公司51%股權(quán),后者主要擁有位于四川綿陽(yáng)市涪城區(qū)共計(jì)6宗商住用地,對(duì)應(yīng)總占地面積約50.94萬(wàn)平方米。

    在過(guò)去經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境切換,房企投資運(yùn)營(yíng)失利等連鎖反應(yīng)下,房地產(chǎn)不良資產(chǎn)已經(jīng)成為資管管理公司(AMC)的一部分,且有顯著增加的潛在趨勢(shì)。而處理不良資產(chǎn)的其中一種渠道,便是引入重組方進(jìn)行投資,將產(chǎn)權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)移到房企,由后者進(jìn)行再開(kāi)發(fā)工作。

    如今領(lǐng)地控股正是借助AMC處理不良資產(chǎn),尋找土地?cái)U(kuò)張的方式,盡管這樣的機(jī)會(huì)投資不免暗含資產(chǎn)瑕疵及債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

    另外值得關(guān)注的是,在登陸港交所以來(lái),領(lǐng)地控股拿地力度相較于以往有所減弱,在首輪集中供地中亦鮮有出手。這與半年前該公司管理層提出鞏固西南市場(chǎng)地位、提高其他地區(qū)投資,以及開(kāi)拓新的融資渠道有所出入。

    不良資產(chǎn)重組

    領(lǐng)地控股最新收購(gòu)的目標(biāo)公司,分別為四川久遠(yuǎn)新能源技術(shù)有限公司、四川禾田農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)有限公司、綿陽(yáng)市瑞春實(shí)業(yè)有限公司。其中禾田、瑞春均由遠(yuǎn)蜀實(shí)業(yè)、遠(yuǎn)景科技持股70%、30%,久遠(yuǎn)則由君韜實(shí)業(yè)、遠(yuǎn)景科技持股70%、30%。

    這筆交易涉及到的其他方,還包括四川綠晨環(huán)??萍加邢薰?、四川綿陽(yáng)綠匯園藝有限公司、四川錦盛集團(tuán)有限公司,它們作為交易的非收購(gòu)公司;以及主要債權(quán)人中國(guó)東方資產(chǎn)四川省分公司。

    標(biāo)的資產(chǎn)此前曾面臨債務(wù)危機(jī)。根據(jù)公告披露,禾田、瑞春及非收購(gòu)公司加上久遠(yuǎn)已取得用于開(kāi)發(fā)物業(yè)項(xiàng)目的銀行融資,而由于過(guò)去未能償還結(jié)欠原債權(quán)人的全部或部分銀行貸款,原債權(quán)人向東方資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未償還銀行貸款及應(yīng)計(jì)利息的所有權(quán)利及責(zé)任。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到,久遠(yuǎn)、錦盛兩家公司自2016年起先后陷入金融借款合同糾紛,債權(quán)人主要為興業(yè)銀行,于2019年案件申請(qǐng)執(zhí)行人變更為東方資產(chǎn)。

    禾田則分別于2018年、2020年陷入三起借款合同糾紛案件,其中一起涉及工商銀行要求禾田償還借款本金1137萬(wàn)元及逾期利息;最新一起發(fā)布于今年3月,申請(qǐng)人已變更為東方資產(chǎn)。

    領(lǐng)地控股稱(chēng),公司擬定目標(biāo)債務(wù)重組事項(xiàng),已解決東方資產(chǎn)、相關(guān)現(xiàn)有股東、目標(biāo)公司及非收購(gòu)公司之間的僵局。

    其中債務(wù)人禾田、瑞春、綠匯、綠晨、錦盛,協(xié)定債務(wù)共計(jì)6.3億元,其中錦盛涉及債務(wù)占5.7億元;該部分協(xié)定債務(wù)的期限均為2020年10月31日至2026年3月30日,除了錦盛,其余公司債務(wù)本金須于期末償還,應(yīng)計(jì)利息則每年分兩期償還。

    其次,領(lǐng)地控股有條件同意向久遠(yuǎn)、禾田、瑞春三家目標(biāo)公司注資,涉及金額共計(jì)2.27億元。

    公告細(xì)節(jié)還顯示,領(lǐng)地控股出于交易的風(fēng)控安排,還設(shè)置了其它條款。包括原股東方向領(lǐng)地出質(zhì)目標(biāo)公司49%權(quán)益,直到金融機(jī)構(gòu)解除相關(guān)權(quán)益抵押,以及目標(biāo)公司擁有物業(yè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可為止。

    以及要求相關(guān)現(xiàn)有股東已就物業(yè)項(xiàng)目與相關(guān)政府部門(mén)訂立補(bǔ)充土地使用權(quán)協(xié)議;同時(shí)協(xié)定債務(wù)須以注資事項(xiàng)一部分及開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售產(chǎn)生的未來(lái)溢利償還,通過(guò)時(shí)間換空間的方式,為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目降低了資金壓力。

    經(jīng)過(guò)一步步的拆彈式運(yùn)作,領(lǐng)地控股將并表位于綿陽(yáng)市涪城區(qū)龍門(mén)鎮(zhèn)共計(jì)6宗土地,占地面積約50.94萬(wàn)平方米,其中2宗屬于住宅用地,剩余4宗為商住用地。目前這些地塊均屬于未開(kāi)發(fā)土地。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢(xún),上述土地均于2012-2013年間獲取,當(dāng)時(shí)公布的購(gòu)地面積也相對(duì)更大,且大部分于近十年間近乎處于停滯狀態(tài)。一位市場(chǎng)人士也指,項(xiàng)目所處位置較為城郊,并非熱門(mén)購(gòu)房區(qū),且缺乏大型商業(yè)配套。

    但領(lǐng)地控股稱(chēng),倘若東方資產(chǎn)等各方之間的僵局繼續(xù)存在,則物業(yè)項(xiàng)目將維持未開(kāi)發(fā)狀態(tài)。而由于東方地產(chǎn)并非物業(yè)開(kāi)發(fā)商,因此該公司認(rèn)為收購(gòu)屬于進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)的“寶貴機(jī)會(huì)”。

    就不良資產(chǎn)的折價(jià)及利潤(rùn)空間等問(wèn)題,觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體咨詢(xún)領(lǐng)地相關(guān)人士,對(duì)方僅表示“以公告為準(zhǔn)”。

    擴(kuò)儲(chǔ)與融資沉寂

    作為一家從四川三四線城市發(fā)家的房企,相對(duì)低能級(jí)的城市在領(lǐng)地控股的土地布局中占據(jù)相當(dāng)大的比例。

    截止2020年底,領(lǐng)地控股土儲(chǔ)總建筑面積約為1654萬(wàn)平方米,涉及已建成/開(kāi)發(fā)中物業(yè)共計(jì)106個(gè),其中69%位于川渝經(jīng)濟(jì)帶,并以成都、樂(lè)山、眉山、綿陽(yáng)、南充居多,其他包括重慶、烏魯木齊、庫(kù)爾勒、承德、長(zhǎng)春、商丘、荊州、深圳等亦有部分項(xiàng)目。

    以最新通過(guò)收購(gòu)不良資產(chǎn)擴(kuò)儲(chǔ)的綿陽(yáng)為例,去年底該公司主要擁有天嶼、蘭臺(tái)府、觀江府、觀江府項(xiàng)目。

    橫向?qū)Ρ龋I(lǐng)地控股在不同節(jié)點(diǎn)內(nèi)的擴(kuò)儲(chǔ)速度不盡一致,一方面或出于上市前的資產(chǎn)包要求,另一方面則反映出控制土地收購(gòu)成本所帶來(lái)的壓力。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解,截止2020年2月29日,領(lǐng)地控股總土儲(chǔ)約為1331.45萬(wàn)平方米;至第二次遞交招股書(shū)時(shí),該公司披露,截止去年7月底總土儲(chǔ)約為1615.22萬(wàn)平方米,5個(gè)月間增加接近300萬(wàn)平方米。

    至2020年三季末,領(lǐng)地控股總土儲(chǔ)增加至1656.77萬(wàn)平方米,兩個(gè)月增幅逾40萬(wàn)平方米;而按年底總土儲(chǔ)計(jì),四季度該公司增幅降至-2萬(wàn)平方米。

    惠譽(yù)在評(píng)級(jí)報(bào)告中也指,2017-2019年間領(lǐng)地控股舉債擴(kuò)張迅速,包括擔(dān)保在內(nèi)的凈債務(wù)從29億元激增至103億元,導(dǎo)致2019年杠桿率(凈債務(wù)/調(diào)整后庫(kù)存)從2017年的35%上升至59%。

    惠譽(yù)續(xù)稱(chēng),領(lǐng)地控股將拿地占銷(xiāo)售收入的比例從2017-2019年的80%-130%,放緩至2020年的50%左右。這主要得益于建立規(guī)模可觀的土地儲(chǔ)備。該行預(yù)計(jì),領(lǐng)地控股未來(lái)幾年將把下手收入的40%-45%用于拿地。

    而在上市前,和其它民營(yíng)房企類(lèi)似,信托貸款同樣是領(lǐng)地控股主要的融資增量。2017-2019年及2020年5月底,該公司未償還銀行及其它借款(包括信托及其它融資)總額分別為35.86億元、78.54億元、117.55億元及151.76億元,加權(quán)平均實(shí)際利率6.4%、8.8%、9.9%及9.2%。

    其中信托和資產(chǎn)管理貸款在2019年占總借款的比例從19%增至51%,2020年降至43%。即便對(duì)于上市募集資金,領(lǐng)地也計(jì)劃將一部分用于償還項(xiàng)目開(kāi)發(fā)借款,包括一筆7億元信托融資,利率10.3%,以及一筆3.5億元銀行貸款,利率9.0%。

    或正因如此,儲(chǔ)備相對(duì)充裕的土地后,財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)成為領(lǐng)地控股階段性的重點(diǎn)之一。該公司董事長(zhǎng)劉玉輝在年報(bào)中,也將聚焦資金安全作為主要戰(zhàn)術(shù),強(qiáng)調(diào)降本增效。

    這反映在進(jìn)入今年以來(lái),領(lǐng)地控股主要分別在1月7日聯(lián)合南通國(guó)企23.26億元競(jìng)得南通宅地,以及6月17日獲得眉山2宗地,其余則鮮有拿地信息披露。同時(shí),4月起全國(guó)多地集中供地,領(lǐng)地也幾乎沒(méi)有出手補(bǔ)倉(cāng)。

    對(duì)此領(lǐng)地集團(tuán)執(zhí)行總裁徐川海曾回應(yīng),公司于2020年已逆周期拿地,政策之下在市場(chǎng)供需、購(gòu)置策略等維度的研判上要求更高。其表示,領(lǐng)地會(huì)尋求與第三方合作,共同收購(gòu)項(xiàng)目,或通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司獲取土地。

    不良資產(chǎn)如今成為領(lǐng)地控股尋求收購(gòu)的標(biāo)的物。

    實(shí)際上,東方資產(chǎn)4月份發(fā)布的報(bào)告就曾預(yù)測(cè),2021年信用違約風(fēng)險(xiǎn)最突出主體是民企及房企,降低不良貸款率是商業(yè)銀行處置不良貸款的最主要?jiǎng)訖C(jī),而AMC將適當(dāng)加快處置進(jìn)度以緩解來(lái)自資金成本、資本占用等方面的壓力。

    在此形勢(shì)下,東方資產(chǎn)預(yù)測(cè),參與不良資產(chǎn)投資受到越來(lái)越多投資者青睞。加上資產(chǎn)包收購(gòu)?fù)嬖谡蹆r(jià)的情況,投資者在不良資產(chǎn)的處置過(guò)程中獲得相對(duì)理想的盈利空間。

    但主要問(wèn)題在于,這類(lèi)資產(chǎn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防控與化解提出了高要求,涉及信用風(fēng)險(xiǎn)重新定價(jià)、債務(wù)條款重組合并、挖掘資產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)價(jià)值等。去年6月底,萬(wàn)科曾宣布為551億元的廣信資產(chǎn)包引入信達(dá)等7家戰(zhàn)投,也被外界解讀為主要借助信達(dá)的不良資產(chǎn)處置能力盤(pán)活項(xiàng)目。

    對(duì)于投資者而言,為了控制土地成本及風(fēng)險(xiǎn)而選擇收并購(gòu),或許只是選擇性忽略隱性成本的做法。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

    題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“觀點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 借道不良資產(chǎn)收購(gòu)6項(xiàng)目領(lǐng)地控股尋求土地破局

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      蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專(zhuān)欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專(zhuān)家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專(zhuān)注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書(shū)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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