作者：地產(chǎn)并購?fù)度谫Y部

來源：為睿資產(chǎn)（ID：VeryAsset）

編者按

回看上十年的經(jīng)濟(jì)周期，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國國民經(jīng)濟(jì)的支柱，對我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展產(chǎn)生重大影響。近年來，隨著政府宏觀調(diào)控政策的變化和市場規(guī)律的影響，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸從增量時(shí)期跨入存量時(shí)期。

在這一階段中，不少中小房地產(chǎn)公司陷入資金難、開發(fā)難、回款難的境地。相對而言，資金雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)也在利用這一時(shí)機(jī)，通過股權(quán)并購或資產(chǎn)并購的方式獲取存量土地、開發(fā)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)新一輪的擴(kuò)張。

房地產(chǎn)并購的本質(zhì)是對目標(biāo)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的吸收，一般包括資產(chǎn)并購和股權(quán)并購兩種形式。又因其交易金額大、項(xiàng)目情況特殊、手續(xù)繁復(fù)、時(shí)間周期長等特點(diǎn)，存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)并購項(xiàng)目必須作為一個(gè)嚴(yán)密的系統(tǒng)工程來逐步推進(jìn)，而盡職調(diào)查則是項(xiàng)目實(shí)施的基本前提和基礎(chǔ)。

本文擬以股權(quán)并購形式的房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，分上下兩篇詳細(xì)論述房地產(chǎn)并購業(yè)務(wù)中法律盡職調(diào)查的目的作用、工作方法、調(diào)查范圍、核查內(nèi)容以及法律風(fēng)險(xiǎn)防范等內(nèi)容。

一、盡職調(diào)查概述

（一）概念與分類

盡職調(diào)查又稱“審慎性調(diào)查”，通常是指在并購過程中并購者對目標(biāo)公司的資產(chǎn)和負(fù)債情況、經(jīng)營和財(cái)務(wù)情況、法律關(guān)系以及目標(biāo)企業(yè)所面臨的機(jī)會與潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行的一系列調(diào)查。

盡職調(diào)查按種類劃分，包括：法律盡職調(diào)查、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查、商業(yè)盡職調(diào)查、運(yùn)營盡職調(diào)查、行業(yè)盡職調(diào)查等等。一般來說，初步的商業(yè)調(diào)查是后續(xù)財(cái)務(wù)、法律盡調(diào)的前提，即通過前期商業(yè)調(diào)查及基礎(chǔ)資料的搜集對項(xiàng)目進(jìn)行篩選，也為后續(xù)盡調(diào)工作劃明核查重點(diǎn)。

（二）法律盡調(diào)與財(cái)務(wù)盡調(diào)的關(guān)聯(lián)性

在諸多種類的盡調(diào)中，最常見的就是法律盡調(diào)和財(cái)務(wù)的盡調(diào)。在同一項(xiàng)目中，律師和會計(jì)師的盡職調(diào)查工作通常是同步展開，但我們發(fā)現(xiàn)，實(shí)踐中因?yàn)橹薪闄C(jī)構(gòu)缺少前期了解和溝通，某些可以協(xié)作或互補(bǔ)的工作沒有引起足夠的重視。

從調(diào)查范圍和角度上看，法律盡調(diào)的范圍主要是目標(biāo)公司的合法性、組織架構(gòu)、資產(chǎn)、業(yè)務(wù)、訴訟等狀況；財(cái)務(wù)盡調(diào)的范圍主要是目標(biāo)公司的資產(chǎn)、負(fù)債等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

法律盡調(diào)過程中，律師需要依靠大量、真實(shí)、完整的文件材料才能夠?qū)δ繕?biāo)公司的問題進(jìn)行詳細(xì)論述，一旦存在資料不完整或資訊不全的情況，專業(yè)的律師通過經(jīng)驗(yàn)及時(shí)能夠發(fā)現(xiàn)問題的大致，但又因?yàn)樽C據(jù)不足，實(shí)在難以進(jìn)行準(zhǔn)確判斷和提出解決方案。此時(shí)，如果能夠通過會計(jì)師的財(cái)務(wù)盡調(diào)，從會計(jì)憑證、賬簿等材料入手，也許能夠起到意想不到的效果。例如，在某次并購項(xiàng)目中，目標(biāo)公司高管再三強(qiáng)調(diào)近三年不存在訴訟或行政處罰的情形，經(jīng)網(wǎng)絡(luò)核查亦未發(fā)現(xiàn)相關(guān)記錄，但筆者在與會計(jì)師溝通中發(fā)現(xiàn)，目標(biāo)公司的會計(jì)憑證中有訴訟費(fèi)繳費(fèi)憑證和行政罰款的繳款憑證。律師以此為依據(jù)多次與目標(biāo)公司及相關(guān)部門核實(shí)，最終在盡調(diào)報(bào)告中就該問題進(jìn)行詳細(xì)分析，并請委托方對該事項(xiàng)加以關(guān)注。

（三）法律盡職調(diào)查的目的

知己知彼百戰(zhàn)不殆，不論是房地產(chǎn)公司內(nèi)部的法律盡調(diào)，或者委托律師盡調(diào)，都必須始終圍繞著委托方的商業(yè)目的去進(jìn)行。法律盡調(diào)查明的事實(shí)與風(fēng)險(xiǎn)，將為后續(xù)的商業(yè)談判、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)救、方案設(shè)計(jì)、合同條款、項(xiàng)目實(shí)施起到指引作用。因此，法律盡職調(diào)查并不是孤立的，而是必須抱有明確的目的，并時(shí)刻為下一步工作做好準(zhǔn)備。

一般來說，法律盡職調(diào)查的主要目的在于以下幾個(gè)方面：

1.一定程度上解決信息不對稱問題，提高并購方談判地位，加強(qiáng)項(xiàng)目進(jìn)程的把控；

2.評估目標(biāo)公司或目標(biāo)資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值及未來的可能價(jià)值，甚至可能影響交易價(jià)格；

3.發(fā)現(xiàn)、分析、評估目標(biāo)公司或目標(biāo)資產(chǎn)存在的各方面法律問題，為委托方判斷交易是否可以繼續(xù)進(jìn)行提供信息支持，為風(fēng)險(xiǎn)防控和補(bǔ)救措施提供事實(shí)依據(jù)；

4.為交易結(jié)構(gòu)、收購價(jià)格、先決條件、交割時(shí)間、價(jià)款支付時(shí)間及各方權(quán)利義務(wù)的確定、收購計(jì)劃進(jìn)程提供指導(dǎo)意見。

二、法律盡調(diào)的階段和主要工作

（一）并購方的法律風(fēng)險(xiǎn)

1.價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)：股權(quán)并購中，股權(quán)并購價(jià)格一般是以經(jīng)審計(jì)的目標(biāo)公司凈資產(chǎn)值為基礎(chǔ)，但目標(biāo)公司的凈資產(chǎn)值與實(shí)際價(jià)值可能存在較大的差異，如項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值瑕疵、目標(biāo)公司資質(zhì)不全等。

2.股權(quán)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)：主要指股權(quán)本身存在質(zhì)押、凍結(jié)等權(quán)利瑕疵，未繳納足額出資導(dǎo)致股東權(quán)利不完整，歷史股權(quán)變動問題，股權(quán)代持等情形導(dǎo)致股權(quán)不明晰。

3.或有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：或有債務(wù)是指目標(biāo)公司現(xiàn)在或過去的行為事實(shí)引起的潛在義務(wù)，因被收購披露的信息完整性等問題，致使該潛在風(fēng)險(xiǎn)在未來發(fā)生與否及成本大小具有不確定性。主要包括：未披露債務(wù)、對外擔(dān)保、潛在合同違約等。

4.可持續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)：包括目前經(jīng)營過程中各項(xiàng)資質(zhì)、許可、審批、備案的完整性和合法性，稅務(wù)、環(huán)保、消防、規(guī)劃等行政處罰風(fēng)險(xiǎn)，并購?fù)瓿珊罂赡艽嬖诘馁Y質(zhì)備案變更、重大合同變更風(fēng)險(xiǎn)，目標(biāo)公司原股東、關(guān)聯(lián)方同業(yè)競爭風(fēng)險(xiǎn)等。

5.土地閑置風(fēng)險(xiǎn)：逾期滿一年開發(fā)的可以征收相當(dāng)于出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿兩年的可以無償收回土地使用權(quán)。

6.資產(chǎn)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)：土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)/不動產(chǎn)權(quán)或在建工程存在權(quán)利瑕疵，如抵押、查封、租賃等。

7.勞動用工風(fēng)險(xiǎn)：股權(quán)并購可能導(dǎo)致目標(biāo)公司高管、核心人員、人員結(jié)構(gòu)變動，亦可能需要進(jìn)行人員安置工作，若目標(biāo)公司存在勞動用工不規(guī)范情形，在處置不當(dāng)時(shí)易引發(fā)群體性勞動爭議事件。

8.其他風(fēng)險(xiǎn)：包括政策風(fēng)險(xiǎn)、市場準(zhǔn)入風(fēng)險(xiǎn)、參與主體、決策有效性風(fēng)險(xiǎn)等。

（二）階段性工作

法律盡職調(diào)查，一般分為以下幾個(gè)階段進(jìn)行：

（三）信息分類和反饋

法律盡職調(diào)查分階段有序進(jìn)行，能夠有效的提升工作效率，而為維護(hù)委托方的權(quán)益，減少成本投入，在盡調(diào)過程中還應(yīng)當(dāng)根據(jù)調(diào)查深度及時(shí)進(jìn)行分類總結(jié)和反饋。根據(jù)發(fā)現(xiàn)的問題，筆者將其分為三類，即重大瑕疵或重大隱瞞，可能導(dǎo)致交易終止的信息；影響交易價(jià)格、交易方案及交易條款的信息；風(fēng)險(xiǎn)解決和后續(xù)交易計(jì)劃的信息。

在盡調(diào)過程中對信息進(jìn)行分類，并形成書面提綱式的匯報(bào)文件，向委托方反饋，以便委托方能夠及時(shí)掌握信息，也能夠在服務(wù)中體現(xiàn)律師的專業(yè)價(jià)值。

三、法律盡職調(diào)查的方法

（一）目標(biāo)公司提供資料

1.根據(jù)盡調(diào)清單，緊盯目標(biāo)公司資料對接人，盡可能完整的收集資料并進(jìn)行編排；

2.以已取得資料為基礎(chǔ)，結(jié)合發(fā)現(xiàn)的線索，及時(shí)更新補(bǔ)充資料清單；

3.在資料收集過程中遇到工作人員消極應(yīng)對等情況，及時(shí)與委托人或目標(biāo)公司負(fù)責(zé)人進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，并進(jìn)一步精簡、優(yōu)化需求資料的情況，如以表格、文字說明等形式明確說明需求；

4.獲取資料后應(yīng)當(dāng)核對原件，以確保資料真實(shí)、完整性。對于無法核對原件的信息，通過查詢、訪談、函證等方式進(jìn)行驗(yàn)證。

（二）現(xiàn)場考察

對于目標(biāo)公司辦公現(xiàn)場、土地資產(chǎn)等情況，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行現(xiàn)場考察，并留存記錄。房地產(chǎn)并購項(xiàng)目中，在現(xiàn)場考察前，應(yīng)當(dāng)提前了解用地的審批、規(guī)劃和項(xiàng)目進(jìn)程等情況，一方面確認(rèn)核實(shí)項(xiàng)目進(jìn)度與證照資料的一致性；另一方面，能夠查看到書面文件無法反映的問題。例如，某次現(xiàn)場考察發(fā)現(xiàn)，目標(biāo)公司披露的已完成基坑挖掘的地塊因長期停工而存在數(shù)米深的積水，目標(biāo)項(xiàng)目因?yàn)橘Y金困難，項(xiàng)目地塊上存在搭建的大量未拆的臨時(shí)工棚等，由此涉及的后期排水及拆遷費(fèi)用等問題需在盡調(diào)報(bào)告中加以反映。

（三）訪談

訪談是了解企業(yè)最直接的方式，訪談對象的選擇應(yīng)當(dāng)是涵蓋多層次的。

1.普通員工提供的信息往往是最直接的，通過工作中適當(dāng)?shù)膶υ捙c交流能夠一定程度反映目標(biāo)公司的真實(shí)現(xiàn)狀；

2.財(cái)務(wù)人員主要訪談的內(nèi)容包括重大合同的履行、關(guān)聯(lián)交易、借款和擔(dān)保事項(xiàng)等，通過訪談與收集的資料一一核實(shí)驗(yàn)證，發(fā)現(xiàn)問題；

3.對于不完整或存疑的信息，通過對目標(biāo)公司管理層訪談與已有資料進(jìn)行對比分析，若存在矛盾則需更進(jìn)一步的調(diào)查確認(rèn)；

4.其他部門，包括行政部、工程部、規(guī)劃部等，根據(jù)實(shí)際需求訪談，進(jìn)一步了解目標(biāo)企業(yè)部門職能劃分及內(nèi)部規(guī)范化管理程度。

正式訪談應(yīng)當(dāng)提前列好提綱，形成訪談筆錄，并要求接受訪談人員簽字。

（四）政府部門調(diào)查

在盡調(diào)過程中，基礎(chǔ)資料大部分來源于目標(biāo)公司，為防止目標(biāo)公司刻意隱瞞或提供虛假文件，對于在工商、稅務(wù)、土地、環(huán)保等部門有過備案或能夠調(diào)取的材料，調(diào)查人員在條件允許的前提下應(yīng)當(dāng)親自前往相關(guān)部門查詢調(diào)取，以確保資料的權(quán)威性和真實(shí)性。

例如，前往土地局、規(guī)劃局調(diào)取項(xiàng)目土地的相關(guān)合同、成交確認(rèn)文件、繳費(fèi)和完稅憑證、規(guī)劃及規(guī)劃變更的全部文件；前往工商局，查詢目標(biāo)公司工商檔案及股權(quán)質(zhì)押、查封信息；前往稅務(wù)局，查詢目標(biāo)公司歷年完稅情況和稅務(wù)稽查情況等；前往法院，查詢目標(biāo)公司涉訴案件情況及進(jìn)程。

政府部門調(diào)查一定程度上需要政府部門人員的配合，調(diào)查人員在前往調(diào)查前可與目標(biāo)公司溝通，請求其幫助協(xié)調(diào)相關(guān)部門人員進(jìn)行配合。若工作人員仍明確拒絕訪談，調(diào)查人員也應(yīng)當(dāng)做好相應(yīng)記錄，并由隨同人員共同簽字確認(rèn)。

（五）網(wǎng)絡(luò)檢索

如今，是一個(gè)網(wǎng)絡(luò)信息比較發(fā)達(dá)的時(shí)代，非訴律師通過網(wǎng)絡(luò)檢索查詢能夠快速、準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)許多重要信息，可以說網(wǎng)絡(luò)盡職調(diào)查也成為每個(gè)項(xiàng)目盡調(diào)的重要一環(huán)，也是非訴律師的基本功。

通常來說，網(wǎng)絡(luò)盡調(diào)一般分為兩個(gè)階段，一是在項(xiàng)目初期，目標(biāo)公司資料不足，項(xiàng)目律師通過網(wǎng)上盡調(diào)快速了解目標(biāo)公司的基本情況，并在第一次協(xié)調(diào)會中明確未來盡調(diào)重點(diǎn)，提高工作效率；二是盡職調(diào)查正式開展后，通過第三方網(wǎng)站檢索的信息與目標(biāo)公司提供的信息進(jìn)行驗(yàn)證和核對，提高信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確度。

筆者將常用的信息檢索網(wǎng)站部分匯總?cè)缦拢?/p>

1.國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)（http://www.gsxt.gov.cn/index.html）；

2.天眼查（http://www.tianyancha.com/）；

3.啟信寶（http://www.qixin.com/）；

4.企查查（https://www.qichacha.com/）；

5.全國法院被執(zhí)行人信息查詢系統(tǒng)(http://zhixing.court.gov.cn/search)；

6.全國法院失信被執(zhí)行人名單信息公布與查詢系統(tǒng)（http://shixin.court.gov.cn）；

7.中國裁判文書網(wǎng)(http://wenshu.court.gov.cn)；

8.中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)(http://shixin.court.gov.cn)；

9.人民法院公告查詢系統(tǒng)（http://www.live.chinacourt.org/fygg/ggsdsearch.shtml）；

10.信用中國(http://www.creditchina.gov.cn/) ；

11.中國人民銀行征信中心（http://www.pbccrc.org.cn/）；

12.人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)（拍賣公告查詢系統(tǒng)）（http://www.rmfysszc.gov.cn/）等。

（六）與其他中介機(jī)構(gòu)溝通

法律盡調(diào)與財(cái)務(wù)盡調(diào)的關(guān)聯(lián)性前文已經(jīng)簡要說明，在項(xiàng)目盡調(diào)過程中，委托人通常會聘請法律、財(cái)務(wù)、審計(jì)、評估等多家中介機(jī)構(gòu)一起開展盡職調(diào)查工作，在項(xiàng)目中加強(qiáng)與其他中介機(jī)構(gòu)溝通，合理利用其相關(guān)底稿材料，在盡職調(diào)查報(bào)告中部分引用或借鑒其他專業(yè)意見，一定程度上能夠提高法律盡調(diào)工作的效率、完整性和準(zhǔn)確性。

（七）其他方式調(diào)查

包括就相關(guān)事項(xiàng)向被調(diào)查對象發(fā)函查證，通過行業(yè)內(nèi)的朋友了解目標(biāo)公司的行業(yè)地位，通過目標(biāo)公司競爭對手、合作單位、客戶了解目標(biāo)公司的經(jīng)營狀況，通過盡調(diào)過程中與目標(biāo)公司團(tuán)隊(duì)、管理、人員、財(cái)務(wù)的接觸進(jìn)行綜合分析等等。

END

關(guān)于作者：

劉波：上海瀛東律師事務(wù)所權(quán)益高級合伙人（某直轄市區(qū)法院原法官）、上海瀛東律師事務(wù)所地產(chǎn)并購?fù)度谫Y部部門主任、為安控股創(chuàng)始合伙人、為睿資產(chǎn)創(chuàng)始人、上海金融信息行業(yè)協(xié)會不良資產(chǎn)信息應(yīng)用專委會發(fā)起人、秘書長。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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