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作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
若梳理越秀地產(chǎn)近年來在商業(yè)項目上的足跡，其孵化的模式或已貫穿整個商業(yè)項目成長周期。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 除了在集中供地市場上收割土地，越秀地產(chǎn)也在同步謀布它的商業(yè)鏈條。
7月23日晚間，越秀地產(chǎn)股份有限公司公告，買方越秀地產(chǎn)附屬公司與賣方控股股東越秀集團訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。據(jù)此，買方將購買目標公司廣州市佰城投資發(fā)展有限公司（擁有項目土地）98%股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓代價約為18.74億元。
此外，于完成起計60個營業(yè)日內(nèi)，買方亦應向目標公司注資約4.19億元的還款金額，用于向賣方支付應付金額。完成后，買方將擁有目標公司98%股權(quán)，目標公司將成為越秀地產(chǎn)的間接非全資附屬公司，財務業(yè)績也并入越秀地產(chǎn)綜合財務業(yè)績。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查閱獲悉，該項目公司所擁有的土地資產(chǎn)為一商業(yè)項目，早已在2012年便由越秀集團收至麾下。
為何如今越秀地產(chǎn)才收購至上市平臺中？
仔細翻閱這筆總代價22.99億元的交易背后，我們試圖還原出越秀的商業(yè)邏輯。
項目土地位于廣州市海珠區(qū)工業(yè)大道南大干圍12號、1號（地塊二），總占地面積為62578平方米及計容建筑面積為389813平方米。項目土地將發(fā)展作商業(yè)用途，包括公寓、零售、購物中心、配套設(shè)施及地庫。
對于該收購，越秀地產(chǎn)在公告中也表達了緣由。
其稱該項目具備極佳地理優(yōu)勢——項目土地所在的海珠區(qū)為廣州核心區(qū)之一，擁有發(fā)展完備的優(yōu)質(zhì)生活設(shè)施及運輸系統(tǒng)；項目土地周邊三個地鐵站（廣佛線石溪站、南洲站，2號線南洲站，以及10號線大干圍站）環(huán)伺，可快速直達廣州核心商業(yè)區(qū)。
鑒于廣州房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)健以及項目土地的質(zhì)素，越秀認為該項目土地的開發(fā)前景可期。同時，此次收購可為越秀地產(chǎn)新增計容建筑面積約389813平方米，有利于加強其核心房地產(chǎn)業(yè)務。
觀點地產(chǎn)新媒體查閱若干信息獲悉，此次交易的海珠區(qū)工業(yè)大道南大干圍地塊實則為廣百海港城主要項目地塊——而該項目最早為廣百集團持有。
2012年的公告披露，早在2012年底，廣百集團與廣州越秀集團有限公司簽訂股權(quán)交易合同，以15億元轉(zhuǎn)讓旗下子公司廣州市佰城投資發(fā)展有限公司98%股權(quán)。據(jù)悉，彼時廣百集團正面臨著房地產(chǎn)業(yè)務停滯不前，甚至個別項目陷入停滯爛尾的狀態(tài)。
而廣百集團放棄的大干圍片區(qū)，此前主要是舊式船廠、碼頭、倉庫、村地。2010年新聞稱，廣州百貨企業(yè)集團有限公司將在此建廣百海港城，擬投資50億元。
不過之后項目則有些歸于沉寂，此后便轉(zhuǎn)讓予越秀集團。
雖彼時項目并沒有放在越秀地產(chǎn)體系下，但在越秀地產(chǎn)2017年發(fā)布的五大商業(yè)新項目中，便提到了該大干圍商業(yè)項目。
根據(jù)宣傳，該整體項目作為越秀地產(chǎn)廣州公司主力項目之一，商業(yè)建筑面積約43萬平方米，集景觀公寓、街區(qū)商鋪、大型商業(yè)綜合體及地下商城于一體，將打造成為海珠南部的商業(yè)商務核心。
后據(jù)海珠2019年重點建設(shè)項目顯示，廣百海港城項目總投資40.7億元，被列入了17個重點預備建設(shè)項目中。當年的招標公告也顯示，越秀集團所持大干圍商業(yè)項目將建4棟180米39層公寓。
有業(yè)內(nèi)人士告訴觀點地產(chǎn)新媒體，該項目勝在周邊景色優(yōu)越，南面臨江，有綠化建設(shè)；但同時周邊多分布工業(yè)園廠房，配套較為落后。
不過值得一提的是，歷經(jīng)近十年，項目至目前仍未完工。
據(jù)廣百彼時與越秀集團所簽署協(xié)議，廣百集團以10億元定制佰城投資開發(fā)項目中7萬平方米商業(yè)物業(yè)，其中包括購物商場3萬平方米、地面商業(yè)物業(yè)4000平方米、甲級寫字樓物業(yè)2.1萬平方米、寫字樓物業(yè)1.5萬平方米以及500個地下機動車停車位。
但根據(jù)最新消息，該商業(yè)房地產(chǎn)的原交付日期已延遲至2024年12月31日前，同時目標公司須向原有股東支付6500萬元的補償。
有消息稱，該項目久未動工是地塊上相關(guān)租戶未能及時騰空場地交付給建設(shè)方等原因所導致。
從一張項目的施工銘牌看，該項目將于2022年8月26日竣工。
綜合若干信息，目前項目還有一年左右時間完成工期，最遲將于2024年末交付商業(yè)。即是說，項目目前大概率已完成主體搭建工作。
對于越秀地產(chǎn)而言，當下將項目收購至上市公司，既可以如公告所言新增近40萬的計容商業(yè)建筑面積，但同時，又避免了前期土地遲遲未開發(fā)帶來的資金成本沉淀，減輕上市公司的資金壓力。
事實上，在過往越秀進行土儲收購時也有相似操作。
簡而言之，越秀地產(chǎn)采用的是一種“地產(chǎn)+基金”的拿地方式，即與越秀集團旗下產(chǎn)業(yè)基金合作，在拿地時越秀地產(chǎn)以9.5%的權(quán)益、集團基金以90.5%的權(quán)益一起分攤資金，當項目開發(fā)銷售回款后，越秀地產(chǎn)再根據(jù)情況回購項目股權(quán)。
最明顯的好處，便是越秀地產(chǎn)可以在前期以較低成本拿地，減少資金壓力，保持較低的負債水平。
有所不同的是，此次越秀地產(chǎn)收購的是商業(yè)項目，其前期所需要的建設(shè)、培育的資金和時間成本遠超過一個普通的住宅項目。
于母公司越秀集團來說，在項目規(guī)劃還未明晰且租戶未清場的情況，將這一具有前景的項目進行回收、建設(shè)，等到時機恰當時再注入上市公司——這也就接近于一個孵化過程。
若梳理越秀地產(chǎn)近年來在商業(yè)項目上的足跡，其孵化的模式或已貫穿整個商業(yè)項目成長周期。
在過往，我們更多關(guān)注到越秀地產(chǎn)商業(yè)中后期的運營模式。
最典型的便是越秀地產(chǎn)與越秀房托基金的雙平臺互動，即“開運金”模式。投資拿地、前期策劃、規(guī)劃設(shè)計、項目建設(shè)的“開”階段，及招商運營、物業(yè)管理的“運”階段，幾乎由越秀地產(chǎn)獨立完成；待項目成熟且達到預定回報率后，由越秀房托負責的金融化，即“金”階段，完成出表，建立商業(yè)項目與金融相銜接的鏈條。
現(xiàn)時，整個越秀房產(chǎn)基金持有八項物業(yè)，其中就包括2012年越秀地產(chǎn)注入的廣州國際金融中心，該年越秀房托在管物業(yè)規(guī)模和估值直接躍升至200億階梯，實現(xiàn)跨越式成長。
然而由于注入基金平臺對于項目收益情況要求高，因此目前仍有部分商業(yè)項目放在越秀地產(chǎn)平臺中，由旗下負責商業(yè)的越秀商投進行開發(fā)運營。
但在自持“沉重”的商辦物業(yè)發(fā)展過程中，還是不可避免地對上市平臺帶來一些資金壓力。
因此近兩年也可看到，越秀地產(chǎn)正在尋找其他的地產(chǎn)金融化工具，以應對以越秀地產(chǎn)為代表的開發(fā)端，到以越秀房托為代表的退出端之間的過渡。
正如2020年9月，越秀旗下位于廣州荔灣的商業(yè)項目悅匯城正式開業(yè)，建筑面積達28萬平方米，為廣州西部最大、廣州第二大的單體購物中心。
該項目前身為財富天地廣場，原本定位為“國際鞋業(yè)主題商城”。2007年，越秀地產(chǎn)以17億元的價格拿下項目地塊，后來打造成囊括商貿(mào)城、寫字樓及財富公館三大物業(yè)的商業(yè)項目。
但因運營關(guān)系，于2018年12月該項目從越秀地產(chǎn)平臺剝離，一支PE基金接手其77.79%股權(quán)連同相關(guān)債務，考慮要立即償付的債款總交易價格估計為26.98億元。
公開資料顯示，該基金由越秀產(chǎn)業(yè)基金組建，稱為“一號基金”，總規(guī)模50億元，其中廣州國資產(chǎn)業(yè)基金出資43億元，越秀地產(chǎn)通過子公司出資7億元。
此類基金以增值型為主要策略，主要投資標的為于一二線城市核心區(qū)域有潛力的商業(yè)物業(yè)。基金主要參與商業(yè)物業(yè)項目孵化環(huán)節(jié)，采用基金化運作模式，聯(lián)合資產(chǎn)管理團隊，共同對商業(yè)物業(yè)進行升級改造及業(yè)態(tài)調(diào)整，以提升租金及資產(chǎn)價值。
最后，待項目成熟后，將資產(chǎn)注入香港REITs或C-REITs，實現(xiàn)項目退出與基金收益，形成物業(yè)開發(fā)—孵化—金融退出的商業(yè)鏈條模式。
據(jù)悉，該類基金并不如REITs一般嚴格要求收益率，更追求的是項目成熟出售時，資產(chǎn)增值帶來的收益。
這也就成為了越秀地產(chǎn)化解商業(yè)項目發(fā)展期資金需求的途徑之一。無獨有偶，其2019年9月掛牌旗下佛山星匯云錦商業(yè)項目，也最終交由了該一號基金承接。
而如今，通過一紙資產(chǎn)注入公告，可以窺見越秀地產(chǎn)早已將這種孵化模式再次前置——在尚未達到招商運營階段前獨立于體系外，待到即將完工投入運營時再注入上市公司。
不過值得一提的時，這種模式雖然能夠很好的平衡資金與負債，但在一定程度上或許也犧牲了一些資產(chǎn)增值上的收益。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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