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作者： 陽新芽
來源：投拓狗日記（ID：ziguanshidai）
NO.09/11
前幾天看到群里有人@我，“芽哥，能不能搞一篇關(guān)于合作開發(fā)中退出機制的文章”。
好吧，安排??！
一般在合做開發(fā)中，無論是開發(fā)完畢還是合作過程中，都經(jīng)常會出現(xiàn)一些不和諧的爭執(zhí)。為了保證項目的順利完畢，在合作條款中，一般都設(shè)有退出機制。
退出機制主要分為三種“優(yōu)先退出”、“同步退出”、“提前退出”。
1、優(yōu)先退出
當(dāng)達成約定的條件（常見的如銷售完成85%以上）時，一方按照約定收購另一方的股權(quán)。
這種情況也分為兩種，一種是到達約定條件時，再確定哪一方優(yōu)先退出；一種是合作前就已經(jīng)定好由誰提前退出。此種情形通常適用于引入的一方股東為財務(wù)投資者，其參與合作開發(fā)地產(chǎn)項目目的在于以錢生錢，故而見好就收。
我們來看一個登山哥公司的合作開發(fā)退出協(xié)議
第三十一條 項目銷售及回款完成超過__%，且項目已全部完成工程竣工備案、交付及辦出大產(chǎn)證后，在滿足會計上結(jié)轉(zhuǎn)收入的條件時，雙方可終止合作。收購一方以對價購買對方公司的股權(quán)。
收購步驟如下：
第一步：項目公司對已銷售部分所形成的利潤進行清算，由雙方股東按股權(quán)比例先行對已銷售部分形成的利潤進行利潤分配。
第二步：利潤分配后，就未銷售物業(yè)，雙方股東同意按照如下原則進行股權(quán)價值的計算及股權(quán)收購。
(1)股權(quán)價值：按收購時本項目剩余物業(yè)售價的九折(車位按收購時售價的五折)為依據(jù)，結(jié)合公司財務(wù)情況，確定股權(quán)價值。
(2)計算股權(quán)價值時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)時的土地增值稅政策，以預(yù)征率和清算時適用的征繳率中較高的稅率為準(zhǔn)，計算相應(yīng)的土地增值稅及所得稅。
(3)如一方股東提出收購價格來收購另外股東股權(quán)，另一方股東如不同意，則不同意的股東應(yīng)以同等價格（單價）收購對方股權(quán)。
(4)如雙方股東均要求收購，則雙方股東通過抽簽的方式確定收購方，退出的股東應(yīng)在三十天內(nèi)協(xié)助收購方辦理相關(guān)退出手續(xù)。若工程承包方或材料供應(yīng)商等承諾的質(zhì)量保修期限小于目標(biāo)公司向業(yè)主承諾的商品房保修期限，則雙方在進行利潤清算和 股權(quán)價值計算時應(yīng)考慮計提相應(yīng)的質(zhì)量保修費用。具體方案由項目公司總經(jīng)理提出，董事會確認。所涉及的稅費由雙方根據(jù)法律規(guī)定各自承擔(dān)。
2、同步退出
同步退出，很顯然，就是說，各股東方在同一時間退出項目公司。
通常適用于合作項目開發(fā)完成、項目公司經(jīng)營期滿。雙方在對項目公司進行清算、核算項目公司剩余資產(chǎn)，并按照相應(yīng)的比例進行分配，辦理項目公司注銷手續(xù)，解散項目公司。
屆時，項目公司的債權(quán)債務(wù)、對外賠付、罰款、罰金、稅費等問題均將在該時間點全部解決，項目公司最終主體資格消滅。
項目公司股東組成清算小組，按照公司章程的約定或《公司法》在清算期間行使職權(quán)，以確保和促使項目公司順利完成注銷手續(xù)。
《公司法》第十章【公司解散和清算】
公司因下列原因解散：
(一)公司章程規(guī)定的營業(yè)期限屆滿或者公司章程規(guī)定的其他解散事由出現(xiàn);
(二)股東會或者股東大會決議解散;
公司因第(一)、(二)項規(guī)定而解散的，應(yīng)當(dāng)在解散事由出現(xiàn)之日起十五日內(nèi)成立清算組，開始清算。有限責(zé)任公司的清算組由股東組成。
清算組在清算期間行使下列職權(quán)：
(一)清理公司財產(chǎn)，分別編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單;
(二)通知、公告?zhèn)鶛?quán)人;
(三)處理與清算有關(guān)的公司未了結(jié)的業(yè)務(wù);
(四)清繳所欠稅款以及清算過程中產(chǎn)生的稅款;
(五)清理債權(quán)、債務(wù);
(六)處理公司清償債務(wù)后的剩余財產(chǎn);
(七)代表公司參與民事訴訟活動。
清算組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十日內(nèi)通知債權(quán)人，并于六十日內(nèi)在報紙上公告。債權(quán)人應(yīng)當(dāng)自接到通知書之日起三十日內(nèi)，未接到通知書的自公告之日起四十五日內(nèi)，向清算組申報其債權(quán)。
3、提前退出
我們也經(jīng)常會在一些項目仍處于較早期的合作中，擬定一些“提前退出的條款”。
比如地權(quán)屬尚未落實、土地尚未完成交付、項目公司尚未成功設(shè)立等，項目本身的變數(shù)非常大。為了保護我方權(quán)益，規(guī)避重大風(fēng)險在合作協(xié)議中設(shè)置提前退出條款。
比如約定，發(fā)生以下情形時，我方有權(quán)選擇提前退出本次交易及項目公司：
（1）項目公司未能于規(guī)定時間辦理完畢地塊的《不動產(chǎn)權(quán)證》；
（2）項目公司未能于承諾時間完成拆遷工作等。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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原標(biāo)題： 地產(chǎn)合作開發(fā)的【退出機制】
