作者：齊精智律師

在建工程收購和存量資產(chǎn)收購是房地產(chǎn)資產(chǎn)收購的重要對象。對于在建工程收購，一方面該在建工程項(xiàng)目已支付全部土地使用權(quán)的出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；另一方面，該在建工程土地投資開發(fā)需要完成總投資額的25%。齊精智律師提示對于存量物業(yè)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目而言，收購方需重點(diǎn)關(guān)注該項(xiàng)目是否已取得產(chǎn)權(quán)證書，是否存在抵置押或存在建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，收購后辦理過戶手續(xù)是否存在法律障礙等問題。

根據(jù)財(cái)稅[2009]59號的規(guī)定，資產(chǎn)收購是指一家企業(yè)（受讓企業(yè)）購買另一家企業(yè)（轉(zhuǎn)讓企業(yè)）實(shí)質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)的交易。國家稅務(wù)總局公告2010年第4號指出“實(shí)質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)，是指企業(yè)用于從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)、與產(chǎn)生經(jīng)營收入直接相關(guān)的資產(chǎn)，包括經(jīng)營所用各類資產(chǎn)、企業(yè)擁有的商業(yè)信息和技術(shù)、經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的應(yīng)收款項(xiàng)、投資資產(chǎn)等”。

一、直接轉(zhuǎn)讓。

1、企業(yè)所得稅。

在直接轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)中以股權(quán)作為支付對價(jià)的，滿足以

下條件可申請?zhí)厥庑远悇?wù)處理，暫時(shí)不用繳納企業(yè)所得稅。

最新頒布實(shí)施的《關(guān)于促進(jìn)企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財(cái)稅[2014]109號）將適用特殊性稅務(wù)處理的股權(quán)收購和資產(chǎn)收購比例由不低于75%調(diào)整為不低于50%，因此，滿足以下條件可申請?zhí)厥庑远悇?wù)處理，暫時(shí)不用繳納稅款：

（1）具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。

（2）被收購、合并或分立部分的資產(chǎn)或股權(quán)比例符合本通知規(guī)定的比例。（50%）

（3）企業(yè)重組后的連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不改變重組資產(chǎn)原來的實(shí)質(zhì)性經(jīng)營活動(dòng)。

（4）重組交易對價(jià)中涉及股權(quán)支付金額符合本通知規(guī)定比例。（85%）

（5）企業(yè)重組中取得股權(quán)支付的原主要股東，在重組后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。

2、增值稅。

收購標(biāo)的僅僅是資產(chǎn)，不包括負(fù)債及人員等，無論收購方是用股權(quán)支付還是非股權(quán)支付，均按照銷售貨物、不動(dòng)產(chǎn)以及無形資產(chǎn)進(jìn)行增值稅處理。

若收購標(biāo)的得資產(chǎn)是一項(xiàng)業(yè)務(wù)，根據(jù)13號公告及36號公告的規(guī)定，納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并，分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與期限和、相關(guān)的債權(quán)、負(fù)債及勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人的，不屬于增值稅的征稅范疇。

3、土地增值稅。

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2015]5號）規(guī)定，單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國有土地、房屋進(jìn)行投資，對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。但是上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。因此，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股是否涉及到土地增值稅，主要看投資主體和被投資主體是否為房地產(chǎn)企業(yè)。

二、不動(dòng)產(chǎn)出資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)。

1、企業(yè)所得稅。

居民企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）以非貨幣性資產(chǎn)對外投資確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過5年期限內(nèi)，分期均勻計(jì)入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應(yīng)對非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行評估并按評估后的公允價(jià)值扣除計(jì)稅基礎(chǔ)后的余額，計(jì)算確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應(yīng)于投資協(xié)議生效并辦理股權(quán)登記手續(xù)時(shí)，確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)投資，符合《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕59號）等文件規(guī)定的特殊性稅務(wù)處理?xiàng)l件的，也可選擇按特殊性稅務(wù)處理規(guī)定執(zhí)行。

2、增值稅。

《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》中規(guī)定，適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

根據(jù)以上規(guī)定，接受投資入股取得不動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額可以從銷項(xiàng)稅額中抵扣，從側(cè)面可以說明不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)入股是征收增值稅的，并可開具增值稅專用發(fā)票用于被投資單位進(jìn)行抵扣。

《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》規(guī)定：在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，屬于不征收增值稅的情形。

三、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)。

資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)原系國有企業(yè)之間資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的一種方式，《企業(yè)國有資產(chǎn)法》、《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)管理暫行辦法》、《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)工作指引》等均對資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)作出相關(guān)規(guī)定。但《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于促進(jìn)企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財(cái)稅﹝2014﹞109號）則將“劃轉(zhuǎn)”這一國有資產(chǎn)特有的處置方式擴(kuò)大到所有的居民企業(yè)之間，不再限于國有資產(chǎn)的處置。

1、企業(yè)所得稅。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于資產(chǎn)（股權(quán)）劃轉(zhuǎn)企業(yè)所得稅征管問題的公告》國家稅務(wù)總局公告2015年第40號：

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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