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    經濟低迷,房價卻逆勢上漲,背后邏輯何在?

    房產大象 房產大象
    2020-08-25 13:18 3061 0 0
    全球經濟處于低迷期,為何房價還能逆勢上漲?背后的邏輯是什么?

    作者:老王

    來源:房產大象

    【老王說房160期:經濟低迷,房價卻逆勢上漲,背后邏輯何在?】

    全球經濟處于低迷期,為何房價還能逆勢上漲?背后的邏輯是什么?

    最近看到一組數(shù)據(jù),國際貨幣基金組織統(tǒng)計的全球房價指數(shù),創(chuàng)下了2000年以來的最高記錄,在統(tǒng)計的63個國家中,有45個國家的房價上漲,占比達到71%。主要經濟體中,近一年,德國房價漲幅3.4%,法國、中國均為2.3%,美國1.6%,日本1%。英國房價不漲反跌,降幅為0.6%。

    也許有人覺得這個房價漲得太少,跟自己的實際感受出入非常大,大家注意哦,這里是全國平均房價。

    全球經濟疲軟,但房價為何還漲了呢?據(jù)高盛統(tǒng)計,今年上半年全球主要經濟體,已經累計降息65次,并加大了財政政策刺激力度。到目前為止已宣布或承諾的資金投放總額高達12萬億美元,其中7萬億美元來自直接發(fā)鈔,美國最瘋狂,印鈔近3萬億美元。寬松的貨幣政策與較低的利率,促使多數(shù)國家房價上漲??磥碣I房保值,是全球的共識。

    這背后的邏輯是什么呢?我們以國內房地產為例,從貨幣供應、貸款利率兩個角度,來解讀一下。

    首先看一下,貨幣供應量

    過去十年,每年的貨幣增速均高于GDP增速,比如2019年M2增速8.7%,GDP增速6.1%,增速差為2.6%。今年上半年經濟負增長,GDP增速下滑1.6%,但貨幣增速在11%左右,增速差超過了12.6%。

    我國貨幣M2的供應量,從2010年的72萬億增長到現(xiàn)在的200多萬億,總量凈增130多萬億,增加了190%。國內GDP總量從41萬億,增長到99萬億左右,增長了140%多。那么,這其中超發(fā)出來的50%去哪里了呢?絕大多數(shù)流入了資本市場,主要是股市和樓市。著名經濟學家吳敬璉先生說過:房價高的根本原因是貨幣超發(fā)。我們再來看一下近十年間的房價表現(xiàn),國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),10年間,全國百城住宅平均價格增長了71%。一線城市中深圳房價10年漲幅最大,為302%;第二是上海300%,北京第三261%,廣州墊底146%。二線城市中,南京房價10年漲幅234%、東莞172%,成都168% 、天津119%,杭州106%。

    我們做過測算分析,貨幣M2供應量增速與房價高度正相關,竟然達到0.92,且相關性從一線城市到四五線城市逐級遞減??梢?,寬松的貨幣政策是房價上漲的動力之一。

    再來看看貸款利率:

    不論房地產開發(fā)投入還是個人購房,都涉及大量貸款資金,而利率增長會提高購房成本,削弱購房需求,可能導致房價下降;反之,將導致房價上漲。

    今年上半年貸款利率降到4.65%,史上最低,全國貸款余額165萬億,其中房地產貸款47.4萬億,占28.7%,就是個很好的證明。在過去的27年間,我國五年期以上的貸款利率,從15.3%下調至現(xiàn)在的4.65%,降幅高達229%。

    這還不是最厲害的,美國近40年間貸款利率從21.5%下降到3%以下,英國更猛,從17%降到0.75%,全球已經進入低利率時代,我國的貸款利率還有下調空間。

    我們也做過測算分析,貸款利率與房價呈負相關關系,相關性達到0.72左右,利率能在一定程度上影響房價。但在不同的階段,其對房價的作用還是有差異的。

    由此,我們得出重要結論:房價上漲背后的邏輯之一,是寬松的貨幣政策和較低的融資利率,目前全球都處于經濟低增速周期,貨幣寬松和低利率的狀態(tài)將會持續(xù)下去,房價目前還是有較大的上漲壓力,尤其是經濟基礎比較好、虹吸效應強的城市……

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“房產大象”投稿資產界,并經資產界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 老王說房|經濟低迷,房價卻逆勢上漲,背后邏輯何在?

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      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協(xié)會個人破產委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進制造產業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經濟糾紛等。

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