作者：地產(chǎn)十一郎

來源：地產(chǎn)十一言（ID：dichanshiyiyan）

近日，據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)風(fēng)財訊小道消息，華夏幸福又要迎來三位好朋友：華潤、電建地產(chǎn)、河北國資委，三家國資背景的老大哥均有意向入股華夏幸福。

如若消息準(zhǔn)確，算上原來的大股東平安集團(tuán)，華夏幸福的朋友圈范圍已有河北國資委、華潤、電建、合肥國資委5家國資背景的企業(yè)。

從2月1日深夜發(fā)布公告承認(rèn)暴雷，各種小道消息漫天飛舞，時過半年有余，華夏幸福的債務(wù)化解方案卻遲遲未出。

這與其宣布的「相關(guān)化解方案將于5月公布」不符，而后公司又將推遲至6月，又再次推遲到7月，這都已經(jīng)8月中旬了，十一郎實在按耐不住直接與華夏幸福方面取得聯(lián)系，最終也被告知一切以公司公告為主。

換言之，紓解方案仍未出臺。

不斷的推遲，引起了多方揣測和質(zhì)疑。

盡管王文學(xué)放棄了公司控制人身份去從事「擅長的業(yè)務(wù)」，盡管華夏幸福也主動自救積極「賣身」項目，但對于整個集團(tuán)而言，終究是杯水車薪。

據(jù)華夏幸福7月31日公告，截至公告披露日，華夏幸福累計未能如期償還債務(wù)本息合計 815.66 億元。

這一再延遲的債務(wù)危機(jī)化解方案何時能出臺？為何華夏幸福的「白衣騎士」遲遲未來？

最近，十一郎跟一位接近華夏幸福的業(yè)內(nèi)人士有次深入交流，得出一致結(jié)論：

華夏幸福之痛，不是現(xiàn)金流之危，而是模式之困。

業(yè)內(nèi)高人表示，從這半年來接觸華夏幸福的各方來看，可分為兩大類：河北省政府和其他房企。

「兩者的接盤邏輯完全不同」，他說。

房企們的接盤，是以優(yōu)質(zhì)項目為主的?？纯慈A夏幸福在哪些城市的項目是跟自己現(xiàn)階段的發(fā)展布局一致的，位置好、價格便宜的就接咯，反正買誰的不是買，貨好就行。

這就好像菜市場買菜，今天想吃豬肉燉粉條了，去菜市場貨比三家后，發(fā)現(xiàn)HX牌的豬肉肉質(zhì)鮮美，XF牌的粉條晶瑩耐燉，好，就他了。

但哪個買菜的都不會因為菜攤的豬肉鮮美、粉條晶瑩而接手這個菜攤，哪怕買家也是賣菜的。這就好像融創(chuàng)接盤嘉興南湖地塊，萬科接盤南京東山地塊，江西中奧接盤武漢新洲地塊，卻沒有一家入股華夏幸福，是一個邏輯。

房企們接盤華夏幸福的項目，首先是看實力，有沒有那么多錢來接盤，畢竟現(xiàn)下大家的日子都不好過；第二要看目的，無論是哪個背景強(qiáng)大的房企們，他們只接手項目，無意也無力整盤接收華夏幸福。為何會這樣？原因也很簡單：

玩不動。

眾所周知，近20年，房企們能賺錢，都是靠著買地—開發(fā)—銷售的傳統(tǒng)模式，在較為寬松的金融、政策、市場環(huán)境下才賺得盆滿缽滿。

哪怕近幾年，大環(huán)境收緊了，但TOP20內(nèi)的房企們，也都是雙輪驅(qū)動，甚至三輪驅(qū)動，唯獨(dú)華夏幸福一家，起盤就跟大家伙不一樣，走的是產(chǎn)業(yè)新城這一條路。

在PPP還沒有進(jìn)入發(fā)改委的視野，沒有任何相關(guān)政策的情況下，華夏幸福提出了「政府請客，企業(yè)買單」的發(fā)展思路。這跟河北固安人王文學(xué)的個人經(jīng)歷密切相關(guān)，畢竟，在前期創(chuàng)業(yè)的他通過政企合作吃到過不少甜頭。

2002年，華夏幸福簽下固安產(chǎn)業(yè)新城項目，要為固安園區(qū)投資運(yùn)營提供一站式解決方案，以落地投資額返還制度解決代理人問題。這也奠定了華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式。

這個模式的盈利點(diǎn)有4塊：

1. 華夏幸福通過PPP協(xié)議，零成本獲得當(dāng)?shù)卣畧@區(qū)土地50年的開發(fā)權(quán)（非產(chǎn)權(quán)），同時墊付一級開發(fā)成本，獲得政府10%~15%的利息收入。這部分沒多少錢。

2. 華夏幸福通過園區(qū)運(yùn)作吸引招商引資，入園企業(yè)新增的落地投資額的45%，政府需返還給華夏幸福，這就是「落地投資額返還制度」。

3. 園區(qū)運(yùn)作配套的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，也就是環(huán)京周邊著名的華夏系列、孔雀城系列、大衛(wèi)系列、蘭亭系列四大系列產(chǎn)品。買地--開發(fā)--銷售，這個業(yè)務(wù)板塊跟其他房企是一樣的，只是華夏幸福拿的土地是排他性的，且成本很低。

4. 園區(qū)運(yùn)營的綜合服務(wù)收入。

在這個模式下，園區(qū)的成功運(yùn)轉(zhuǎn)在增加政府收入的同時，也對土地的獲取形成正反饋，一方面是政府對用地指標(biāo)的支持，一方面也使得華夏幸福低成本的獲取土地保持優(yōu)勢。

堪稱完美的政企合作！

一個機(jī)器的運(yùn)轉(zhuǎn)，總要有幾個節(jié)點(diǎn)是至關(guān)重要的。這個模式看起來很復(fù)雜，經(jīng)過業(yè)內(nèi)高人指點(diǎn)，十一郎才發(fā)現(xiàn)其中的奧秘：

1. 房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)是園區(qū)運(yùn)營和前期投資的保障，只有不斷賣掉大衛(wèi)城、孔雀城的房子拿到現(xiàn)金流，才有錢繼續(xù)投入園區(qū)運(yùn)營。

2. 招商引資、園區(qū)的綜合運(yùn)營能力是保證整個模式運(yùn)作的源動力，一旦招商引資的節(jié)奏被打亂，園區(qū)的整個模式就會停滯不前。這就像人身體里的血液，不能停止運(yùn)轉(zhuǎn)啊。

3. 戰(zhàn)略規(guī)劃能力、投資建設(shè)能力是總把關(guān)。在固安工業(yè)園區(qū)成功之后，王文學(xué)想要將該模式復(fù)制在其他城市，那么，每個區(qū)域的具體情況，模式是否貼近當(dāng)時的政策導(dǎo)向，這些問題就需要總把關(guān)了。

如今，華夏幸福模式遭遇滑鐵盧，一方面是當(dāng)下的房地產(chǎn)市場、金融環(huán)境、政策導(dǎo)向與2018年之前截然不同，另一方面也有王文學(xué)自身膨脹后對于市場樂觀估計。

在三道紅線、限購限貸等調(diào)控政策不斷加碼下，在房企融資越來越難的金融環(huán)境下，在「房住不炒」的大旗下，房企再也沒有了以往的騰挪空間，逐漸淪為「制造業(yè)」。

環(huán)京限購政策持續(xù)了4年，孔雀城、大衛(wèi)城各種城已經(jīng)很難賣掉了，沒有了進(jìn)賬，一下就卡住了產(chǎn)業(yè)新城的脖子。沒有了現(xiàn)金流加持，就無法滋養(yǎng)園區(qū)的運(yùn)轉(zhuǎn)。

加上2015/2016年時無節(jié)制的膨脹和擴(kuò)張，在環(huán)鄭州、環(huán)合肥、環(huán)長沙都圈了地，前期投資巨大。

「一個園區(qū)的前期投資怎么也得1~2個億，多的有8~9個億的」，接近華夏幸福人士說，「華夏幸福每一個園區(qū)都要配備‘四菜一湯’，四菜指的是展覽館、創(chuàng)業(yè)大廈、酒店，迎賓大道，一湯指的是中央公園，這些都是園區(qū)前期就要投入的?！?/p>

一方面沒有了賣房子的進(jìn)賬，一方面由于各地限購升級，這些大額前期投入大多打了水漂，最恐怖的是，這前期投入的錢大多是借來的短期債。

面對不斷到期的800多億債，王文學(xué)已經(jīng)回天無力。

憑借良好政府關(guān)系起家的王文學(xué)也明白，花紅月好時，你好我好大家好，輪到過苦日子過窮日子了，那45%的投資額返還就成了一個賬面數(shù)字。

在2020年報中，華夏幸福的應(yīng)收賬款余額為648.84億元，其中應(yīng)收政府園區(qū)結(jié)算款達(dá)640.94億元。這些應(yīng)收賬款，絕大部分是廊坊所欠下的。

ZF：「我承認(rèn)我欠你錢，但我現(xiàn)在也沒有錢還你呀?！?/p>

HXXF：「你不給我錢，我就SI啦，大不了大家一起唄?！?/p>

就這樣，你說，現(xiàn)在誰能把這個死扣解開？河北省政府救它，是因為根本就是一根繩上的螞蚱。哪家房企敢接盤華夏幸福這個爛攤子？

沒有等來白衣騎士，是因為產(chǎn)業(yè)新城的模式走不下去了。

傳言中最「靠譜」的是河北省政府的救助。

在7月30日，也曾傳出華夏幸福已向河北省交計劃，國開行或援手300億。

但這已經(jīng)不是給錢就能解決的問題了。

這次，傳聞中華潤、電建、河北國資委的入股，中國電建的呼聲最高。在2019年就將“產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)”作為該年目標(biāo)的電建地產(chǎn)，一直想在產(chǎn)城融合業(yè)務(wù)領(lǐng)域有所突破。

但中國電建是否能吞下華夏幸福這頭大象，或者成為其緊密的合作伙伴，十一郎也保持懷疑。

眼見他起高樓，眼見他樓塌了。

「成住壞空」是所有事物的發(fā)展規(guī)律，只是，當(dāng)下時空里，這樣的發(fā)展規(guī)律加速了。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 華夏幸福為何遲遲沒有迎來他的「白衣騎士」？