2022年4月29日，中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作，審議《國(guó)家“十四五”期間人才發(fā)展規(guī)劃》。會(huì)議對(duì)疫情防控、宏觀(guān)政策、房地產(chǎn)、平臺(tái)經(jīng)濟(jì)、資本市場(chǎng)等方面作出重要部署，會(huì)議會(huì)議強(qiáng)調(diào)“疫情要防住、經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”。

太平洋證券分析表示，當(dāng)前疫情形勢(shì)仍較嚴(yán)峻，消費(fèi)持續(xù)受到負(fù)面沖擊，消費(fèi)恢復(fù)還需要一定時(shí)間，基建投資可控性相對(duì)而言更強(qiáng)，可在短期推動(dòng)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。同時(shí)，房地產(chǎn)當(dāng)前仍處于低迷時(shí)期，制造業(yè)受疫情防控下的停工停產(chǎn)影響較大，基建投資已成為2022年實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)目標(biāo)的重要抓手。會(huì)議明確，要全力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，發(fā)揮有效投資的關(guān)鍵作用，強(qiáng)化土地、用能、環(huán)評(píng)等保障，全面加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

我國(guó)當(dāng)前基建發(fā)展仍有較大空間，相對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)人均基礎(chǔ)設(shè)施資本存量仍偏低。近期，政府已多次表態(tài)大力推進(jìn)基建投資，4月26日，中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)第十一次會(huì)議召開(kāi)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)全面加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，構(gòu)建現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系。傳統(tǒng)基建和新基建并舉，交通、能源、水利等網(wǎng)絡(luò)型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，信息、科技、物流等產(chǎn)業(yè)升級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等協(xié)同共進(jìn)，使基建投資發(fā)揮最大效益。4月27日，國(guó)家發(fā)展改革委投資司發(fā)文表示，堅(jiān)持精準(zhǔn)有效投資導(dǎo)向，堅(jiān)決不搞“大水漫灌”。當(dāng)前基建投資并非實(shí)施強(qiáng)刺激政策而是選擇較溫和的道路，聚焦經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的關(guān)鍵領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)，精準(zhǔn)有序?qū)嵤┮慌壤?dāng)前、又利長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資項(xiàng)目。因此，中短期看，基建投資預(yù)計(jì)將穩(wěn)步持續(xù)提升

二、政治局會(huì)議從供需兩端表態(tài)支持合理需求，地產(chǎn)政策迎來(lái)窗口期；繼佛山、東莞、中山后，惠州再次跟進(jìn)解綁樓市

2022年4月29日，中央政治局召開(kāi)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

開(kāi)源證券分析表示，從供需兩端來(lái)看，需求端繼續(xù)表態(tài)鼓勵(lì)各地結(jié)合自身市場(chǎng)情況，因城施策，支持購(gòu)房群體的合理住房需求，帶動(dòng)市場(chǎng)整體恢復(fù)；供給端明確指出要優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，其目的在于保障行業(yè)期房銷(xiāo)售的順利交付，防止出現(xiàn)項(xiàng)目爛尾。但同時(shí)，更合理的預(yù)售資金監(jiān)管政策也有望一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，提高行業(yè)供給效率，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)及其上下游產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)出占比我國(guó)GDP超過(guò)20%，房地產(chǎn)行業(yè)的顯著下行會(huì)對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形成一定拖累。其次土地相關(guān)財(cái)政收入為各級(jí)地方政府重要資金來(lái)源，2022年一季度土地出讓金僅為11958億元，同比下降27.4%，或?qū)?duì)地方財(cái)政支出能力形成抑制。

2022年房地產(chǎn)放松成為主旋律，已經(jīng)有超過(guò)100個(gè)城市調(diào)整了房地產(chǎn)相關(guān)政策。主要方向是放松，包括調(diào)低房貸利率、非限購(gòu)城市重啟最低首付20%、放松公積金貸款、購(gòu)房補(bǔ)貼、降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)等措施。

2022年4月28日，廣東省人民政府發(fā)布重磅政策，因城施策確定最低首付比例、最低貸款利率。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展是《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣東金融支持受疫情影響企業(yè)紓困和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)行動(dòng)方案的通知》中六項(xiàng)重要任務(wù)之一。4月28日，東莞住建局向各大房企發(fā)布一份關(guān)于東莞購(gòu)房政策優(yōu)化調(diào)整的通知，重點(diǎn)為恢復(fù)個(gè)稅購(gòu)房，社保/個(gè)稅按累計(jì)繳納認(rèn)定等。繼佛山、東莞、中山后，4月30日，惠州再次跟進(jìn)解綁樓市。4月30日中午，惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)的通知》。內(nèi)容提到取消大亞灣區(qū)惠陽(yáng)區(qū)限購(gòu)、商業(yè)銀行要合理確定最低首付款比例和利率、公積金可提前提取支付首付款、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管及土地出讓條件……

三、央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、深交所紛紛出臺(tái)落實(shí)金融支持穩(wěn)經(jīng)濟(jì)工作措施，重點(diǎn)提及房地產(chǎn)金融措施

2022年5月4日，央行、銀保監(jiān)會(huì)、深交所紛紛出臺(tái)落實(shí)金融支持穩(wěn)經(jīng)濟(jì)工作措施，其中重點(diǎn)提及房地產(chǎn)金融措施：

1. 人民銀行學(xué)習(xí)貫徹中央政治局會(huì)議精神堅(jiān)決落實(shí)金融支持穩(wěn)經(jīng)濟(jì)工作措施。會(huì)議強(qiáng)調(diào)……要科學(xué)研判國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)，準(zhǔn)確把握可能帶來(lái)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)領(lǐng)域和重點(diǎn)對(duì)象，進(jìn)一步有效管控金融風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)底線(xiàn)。支持資本市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求。

更多內(nèi)容請(qǐng)參考官網(wǎng)：

http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/4543388/index.html

2. 銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議傳達(dá)學(xué)習(xí)貫徹中央政治局會(huì)議精神，會(huì)議強(qiáng)調(diào)……支持發(fā)揮有效投資的關(guān)鍵作用，做好“十四五”規(guī)劃重點(diǎn)領(lǐng)域和重大項(xiàng)目融資保障，支持適度超前開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施投資……會(huì)議指出，要督促銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，因城施策落實(shí)好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求，靈活調(diào)整受疫情影響人群個(gè)人住房貸款還款計(jì)劃。要區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。要按照市場(chǎng)化、法治化原則，做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)的金融服務(wù)……

更多內(nèi)容請(qǐng)參考官網(wǎng)：

http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/ItemDetail.html?docId=1049632&itemId=915

3. 近日證監(jiān)會(huì)召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議……研究深化資本市場(chǎng)改革、保持資本市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行、助力宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)穩(wěn)定相關(guān)工作措施……科學(xué)合理把握IPO和再融資常態(tài)化，豐富科技創(chuàng)新公司債、中小企業(yè)增信集合債等債券融資工具和品種，積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資，研究拓寬基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍，適時(shí)出臺(tái)更多支持實(shí)體企業(yè)發(fā)展的政策措施……

更多內(nèi)容請(qǐng)參考官網(wǎng)：

http://www.csrc.gov.cn/csrc/c100028/c2408217/content.shtml

4. 深交所于2022年5月4日發(fā)布《關(guān)于支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)若干措施的通知》（深證上〔2022〕439號(hào)），《通知》表示，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。支持房企正常融資活動(dòng)，允許優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行公司債券兼并收購(gòu)出險(xiǎn)房企項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

更多內(nèi)容請(qǐng)參考官網(wǎng)：

http://www.szse.cn/aboutus/trends/news/t20220504_592700.html

四、“五一”樓市遇冷，多數(shù)城市同比新房成交規(guī)模下降超五成；百?gòu)?qiáng)房企4月銷(xiāo)售持續(xù)低迷，操盤(pán)銷(xiāo)售額單月同比-58.4%

根據(jù)中指院的分析表示，五一假期市場(chǎng)成交活躍度仍較弱，購(gòu)房者市場(chǎng)信心尚未明顯改善。當(dāng)前，政策環(huán)境已明顯改善，部分熱點(diǎn)城市市場(chǎng)信心有所修復(fù)，但受疫情反復(fù)等因素影響，政策效果尚未明顯傳導(dǎo)至市場(chǎng)端，根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年五一假期期間（4月30日-5月4日），重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積較去年五一假期下降52.3%。多數(shù)代表城市新房成交規(guī)模同比下降，其中武漢、蘇州、溫州同比下降均超五成。

受疫情持續(xù)拖累及需求端政策放松力度不足的影響，4月銷(xiāo)售延續(xù)低迷。銷(xiāo)售金額方面，1-4月TOP100房企操盤(pán)口徑銷(xiāo)售金額同比下降50.13%，4月單月同比下降58.43%，同比降幅較3月擴(kuò)大5.75%；分梯隊(duì)看，1-4月各梯隊(duì)累計(jì)銷(xiāo)售金額同比增速、銷(xiāo)售金額門(mén)檻均出現(xiàn)較大幅度的下降，腰部房企降幅最大。

對(duì)此，國(guó)盛證券分析表示，銷(xiāo)售額同比出現(xiàn)持續(xù)下降主要有兩方面原因：（1）受疫情持續(xù)影響，以上海為核心的長(zhǎng)三角地區(qū)銷(xiāo)售接近停滯，北京、深圳等市場(chǎng)亦受疫情拖累；在疫情的長(zhǎng)期影響下，居民對(duì)未來(lái)收入增長(zhǎng)的預(yù)期有所下降，購(gòu)房需求始終受到壓制。（2）在近期“因城施策”的背景下，全國(guó)多個(gè)城市放松了住房需求端的政策，4月超60城發(fā)布樓市寬松政策近90條，放松的力度已經(jīng)明顯增加，且放松的方向已經(jīng)逐步向高能級(jí)城市集中。但根據(jù)對(duì)歷史上大級(jí)別放松周期的研究發(fā)現(xiàn)，銷(xiāo)售基本面恢復(fù)情況會(huì)滯后于政策全面放松約5-7個(gè)月?？紤]到目前需求側(cè)的寬松主要集中于二三線(xiàn)城市及部分一線(xiàn)郊區(qū)，目前依舊處于政策力度增加、范圍擴(kuò)大的政策爬坡期，政策起效尚需時(shí)間。

五、深圳首輪供地回暖攬金193億，8宗地塊全部達(dá)到最高限價(jià)，整體溢價(jià)率約15%；廣州首輪集中供地?cái)埥鹩?40億，流拍率降至5.6%

2022年4月29日下午，深圳2022年首批集中供地的8宗宅地入市競(jìng)價(jià)。8宗地分別位于寶安、龍華、龍崗、光明、坪山、深汕合作區(qū)，起拍價(jià)合計(jì)168億元。從最終的拍地結(jié)果來(lái)看，深圳成為2022年首批集中供地?zé)岫茸罡叩某鞘兄唬鲎尩?宗地塊全部達(dá)到最高限價(jià)，5宗地塊進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，共收金193.3億元，整體溢價(jià)率約15%。國(guó)企、央企則仍是此次土拍的主角，最終包攬本輪全部地塊，并且多為深圳本地國(guó)企或者多年深耕深圳市場(chǎng)的央企。

深圳市場(chǎng)從3月以來(lái)確實(shí)出現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，3月新房網(wǎng)累計(jì)網(wǎng)簽達(dá)2859套，環(huán)比上漲45.94%，同比下跌46.11%。樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，目前深圳首套住宅房貸利率普遍為4.9%，二套住宅為5.2%。相較于3月下降了15-30BP。且目前放款速度提速，主流銀行一般1個(gè)月左右均可放款。

2022年5月5日，廣州迎來(lái)2022年首輪集中供地，共推出18宗地塊，總建筑面積超276萬(wàn)平方米，起拍價(jià)367.7億元。與此前集中供地相比，2022年首輪供地整體流拍率大幅降低，僅為5.6%。從拿地企業(yè)情況來(lái)看，廣州地鐵拿下4宗，成為最大贏(yíng)家，越秀地產(chǎn)、廣州城建各拿2宗，廣州南投、番禺交通、知識(shí)城也均有收獲。央企、國(guó)企、地方城投平臺(tái)合計(jì)競(jìng)得14宗，仍是拿地主力。

六、多地推進(jìn)城投融資中介領(lǐng)域違規(guī)獲利追繳

近日，江蘇省淮安市清江浦區(qū)、洪澤區(qū)多地等召開(kāi)國(guó)有平臺(tái)企業(yè)融資中介領(lǐng)域違規(guī)獲利追繳專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)推進(jìn)會(huì)。相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在講話(huà)中提到幾點(diǎn)：

1. 充分發(fā)揮巡視“利劍”作用，要加快行動(dòng)部署，強(qiáng)力推進(jìn)，全面排查摸底融資項(xiàng)目情況；

2. 在保證投資人合法利益的基礎(chǔ)上，用好用足各種方法、手段，切實(shí)達(dá)到違規(guī)獲利資金追繳目的，挽回國(guó)有資產(chǎn)損失，同時(shí)加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)、有效資產(chǎn)置換，盤(pán)活閑置存量資產(chǎn)；

3. 加快問(wèn)題整改步伐，推動(dòng)整改工作在全市乃至全省出經(jīng)驗(yàn)、樹(shù)典型；

4. 規(guī)范各類(lèi)融資行為，控制融資規(guī)模和融資公司數(shù)量，壓降融資成本，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控的約束，積極防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

一些媒體也表示，隨著信用收縮，弱資質(zhì)平臺(tái)融資越來(lái)越困難，雖然明面上的融資成本變化不大，但是綜合融資成本一直在漲，第三方財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)，本身就是風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。如果把第三方財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)用取消，按照風(fēng)險(xiǎn)與收益相對(duì)等原則，弱資質(zhì)平臺(tái)很可能難以融到非標(biāo)資金了。