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    地產金融周報:基建系穩(wěn)增長的重要抓手;超百城調整房地產政策;五一樓市遇冷,4月操盤銷售額同比降58.4%;多地追繳城投融資中介費

    西政財富 西政財富
    2022-05-10 23:07 2486 0 0
    會議對疫情防控、宏觀政策、房地產、平臺經濟、資本市場等方面作出重要部署,會議會議強調“疫情要防住、經濟要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”。

    作者:西政財富

    一、基建投資已成為2022年實現(xiàn)經濟穩(wěn)增長目標的重要抓手

    2022年4月29日,中央政治局召開會議,分析研究當前經濟形勢和經濟工作,審議《國家“十四五”期間人才發(fā)展規(guī)劃》。會議對疫情防控、宏觀政策、房地產、平臺經濟、資本市場等方面作出重要部署,會議會議強調“疫情要防住、經濟要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”。

    太平洋證券分析表示,當前疫情形勢仍較嚴峻,消費持續(xù)受到負面沖擊,消費恢復還需要一定時間,基建投資可控性相對而言更強,可在短期推動經濟恢復維持經濟穩(wěn)定。同時,房地產當前仍處于低迷時期,制造業(yè)受疫情防控下的停工停產影響較大,基建投資已成為2022年實現(xiàn)經濟穩(wěn)增長目標的重要抓手。會議明確,要全力擴大國內需求,發(fā)揮有效投資的關鍵作用,強化土地、用能、環(huán)評等保障,全面加強基礎設施建設。

    我國當前基建發(fā)展仍有較大空間,相對發(fā)達國家,我國人均基礎設施資本存量仍偏低。近期,政府已多次表態(tài)大力推進基建投資,4月26日,中央財經委員會第十一次會議召開,會議強調全面加強基礎設施建設,構建現(xiàn)代化基礎設施體系。傳統(tǒng)基建和新基建并舉,交通、能源、水利等網絡型基礎設施建設,城鄉(xiāng)基礎設施建設,信息、科技、物流等產業(yè)升級基礎設施建設等協(xié)同共進,使基建投資發(fā)揮最大效益。4月27日,國家發(fā)展改革委投資司發(fā)文表示,堅持精準有效投資導向,堅決不搞“大水漫灌”。當前基建投資并非實施強刺激政策而是選擇較溫和的道路,聚焦經濟社會發(fā)展的關鍵領域和薄弱環(huán)節(jié),精準有序實施一批既利當前、又利長遠的投資項目。因此,中短期看,基建投資預計將穩(wěn)步持續(xù)提升

    二、政治局會議從供需兩端表態(tài)支持合理需求,地產政策迎來窗口期;繼佛山、東莞、中山后,惠州再次跟進解綁樓市

    2022年4月29日,中央政治局召開會議強調,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產政策,支持剛性和改善性住房需求,優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管,促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    開源證券分析表示,從供需兩端來看,需求端繼續(xù)表態(tài)鼓勵各地結合自身市場情況,因城施策,支持購房群體的合理住房需求,帶動市場整體恢復;供給端明確指出要優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管,其目的在于保障行業(yè)期房銷售的順利交付,防止出現(xiàn)項目爛尾。但同時,更合理的預售資金監(jiān)管政策也有望一定程度上緩解房地產企業(yè)的資金壓力,提高行業(yè)供給效率,降低企業(yè)經營風險。房地產及其上下游產業(yè)鏈產出占比我國GDP超過20%,房地產行業(yè)的顯著下行會對宏觀經濟形成一定拖累。其次土地相關財政收入為各級地方政府重要資金來源,2022年一季度土地出讓金僅為11958億元,同比下降27.4%,或將對地方財政支出能力形成抑制。

    2022年房地產放松成為主旋律,已經有超過100個城市調整了房地產相關政策。主要方向是放松,包括調低房貸利率、非限購城市重啟最低首付20%、放松公積金貸款、購房補貼、降低房地產交易稅費等措施。

    2022年4月28日,廣東省人民政府發(fā)布重磅政策,因城施策確定最低首付比例、最低貸款利率。促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展是《廣東省人民政府辦公廳關于印發(fā)廣東金融支持受疫情影響企業(yè)紓困和經濟穩(wěn)增長行動方案的通知》中六項重要任務之一。4月28日,東莞住建局向各大房企發(fā)布一份關于東莞購房政策優(yōu)化調整的通知,重點為恢復個稅購房,社保/個稅按累計繳納認定等。繼佛山、東莞、中山后,4月30日,惠州再次跟進解綁樓市。4月30日中午,惠州市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于促進房地產業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)的通知》。內容提到取消大亞灣區(qū)惠陽區(qū)限購、商業(yè)銀行要合理確定最低首付款比例和利率、公積金可提前提取支付首付款、優(yōu)化預售資金監(jiān)管及土地出讓條件……

    三、央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、深交所紛紛出臺落實金融支持穩(wěn)經濟工作措施,重點提及房地產金融措施

    2022年5月4日,央行、銀保監(jiān)會、深交所紛紛出臺落實金融支持穩(wěn)經濟工作措施,其中重點提及房地產金融措施:

    1. 人民銀行學習貫徹中央政治局會議精神堅決落實金融支持穩(wěn)經濟工作措施。會議強調……要科學研判國際國內形勢,準確把握可能帶來系統(tǒng)性金融風險的重點領域和重點對象,進一步有效管控金融風險,堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險底線。支持資本市場平穩(wěn)運行。執(zhí)行好房地產金融審慎管理制度,及時優(yōu)化房地產信貸政策,保持房地產融資平穩(wěn)有序,支持剛性和改善性住房需求。

    更多內容請參考官網:

    http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/4543388/index.html

    2. 銀保監(jiān)會召開專題會議傳達學習貫徹中央政治局會議精神,會議強調……支持發(fā)揮有效投資的關鍵作用,做好“十四五”規(guī)劃重點領域和重大項目融資保障,支持適度超前開展基礎設施投資……會議指出,要督促銀行保險機構堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,因城施策落實好差別化住房信貸政策,支持首套和改善性住房需求,靈活調整受疫情影響人群個人住房貸款還款計劃。要區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險,不盲目抽貸、斷貸、壓貸,保持房地產融資平穩(wěn)有序。要按照市場化、法治化原則,做好重點房地產企業(yè)風險處置項目并購的金融服務……

    更多內容請參考官網:

    http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/ItemDetail.html?docId=1049632&itemId=915

    3. 近日證監(jiān)會召開專題會議……研究深化資本市場改革、保持資本市場平穩(wěn)運行、助力宏觀經濟大盤穩(wěn)定相關工作措施……科學合理把握IPO和再融資常態(tài)化,豐富科技創(chuàng)新公司債、中小企業(yè)增信集合債等債券融資工具和品種,積極支持房地產企業(yè)債券融資,研究拓寬基礎設施REITs試點范圍,適時出臺更多支持實體企業(yè)發(fā)展的政策措施……

    更多內容請參考官網:

    http://www.csrc.gov.cn/csrc/c100028/c2408217/content.shtml

    4. 深交所于2022年5月4日發(fā)布《關于支持實體經濟若干措施的通知》(深證上〔2022〕439號),《通知》表示,支持房地產企業(yè)合理融資需求。支持房企正常融資活動,允許優(yōu)質房企進一步拓寬債券募集資金用途,鼓勵優(yōu)質房企發(fā)行公司債券兼并收購出險房企項目,促進房地產行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    更多內容請參考官網:

    http://www.szse.cn/aboutus/trends/news/t20220504_592700.html

    四、“五一”樓市遇冷,多數(shù)城市同比新房成交規(guī)模下降超五成;百強房企4月銷售持續(xù)低迷,操盤銷售額單月同比-58.4%

    根據(jù)中指院的分析表示,五一假期市場成交活躍度仍較弱,購房者市場信心尚未明顯改善。當前,政策環(huán)境已明顯改善,部分熱點城市市場信心有所修復,但受疫情反復等因素影響,政策效果尚未明顯傳導至市場端,根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù),2022年五一假期期間(4月30日-5月4日),重點監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積較去年五一假期下降52.3%。多數(shù)代表城市新房成交規(guī)模同比下降,其中武漢、蘇州、溫州同比下降均超五成。

    受疫情持續(xù)拖累及需求端政策放松力度不足的影響,4月銷售延續(xù)低迷。銷售金額方面,1-4月TOP100房企操盤口徑銷售金額同比下降50.13%,4月單月同比下降58.43%,同比降幅較3月擴大5.75%;分梯隊看,1-4月各梯隊累計銷售金額同比增速、銷售金額門檻均出現(xiàn)較大幅度的下降,腰部房企降幅最大。

    對此,國盛證券分析表示,銷售額同比出現(xiàn)持續(xù)下降主要有兩方面原因:(1)受疫情持續(xù)影響,以上海為核心的長三角地區(qū)銷售接近停滯,北京、深圳等市場亦受疫情拖累;在疫情的長期影響下,居民對未來收入增長的預期有所下降,購房需求始終受到壓制。(2)在近期“因城施策”的背景下,全國多個城市放松了住房需求端的政策,4月超60城發(fā)布樓市寬松政策近90條,放松的力度已經明顯增加,且放松的方向已經逐步向高能級城市集中。但根據(jù)對歷史上大級別放松周期的研究發(fā)現(xiàn),銷售基本面恢復情況會滯后于政策全面放松約5-7個月。考慮到目前需求側的寬松主要集中于二三線城市及部分一線郊區(qū),目前依舊處于政策力度增加、范圍擴大的政策爬坡期,政策起效尚需時間。

    五、深圳首輪供地回暖攬金193億,8宗地塊全部達到最高限價,整體溢價率約15%;廣州首輪集中供地攬金逾340億,流拍率降至5.6%

    2022年4月29日下午,深圳2022年首批集中供地的8宗宅地入市競價。8宗地分別位于寶安、龍華、龍崗、光明、坪山、深汕合作區(qū),起拍價合計168億元。從最終的拍地結果來看,深圳成為2022年首批集中供地熱度最高的城市之一,出讓的8宗地塊全部達到最高限價,5宗地塊進入搖號環(huán)節(jié),共收金193.3億元,整體溢價率約15%。國企、央企則仍是此次土拍的主角,最終包攬本輪全部地塊,并且多為深圳本地國企或者多年深耕深圳市場的央企。

    深圳市場從3月以來確實出現(xiàn)回暖態(tài)勢,3月新房網累計網簽達2859套,環(huán)比上漲45.94%,同比下跌46.11%。樂有家研究中心統(tǒng)計顯示,目前深圳首套住宅房貸利率普遍為4.9%,二套住宅為5.2%。相較于3月下降了15-30BP。且目前放款速度提速,主流銀行一般1個月左右均可放款。

    2022年5月5日,廣州迎來2022年首輪集中供地,共推出18宗地塊,總建筑面積超276萬平方米,起拍價367.7億元。與此前集中供地相比,2022年首輪供地整體流拍率大幅降低,僅為5.6%。從拿地企業(yè)情況來看,廣州地鐵拿下4宗,成為最大贏家,越秀地產、廣州城建各拿2宗,廣州南投、番禺交通、知識城也均有收獲。央企、國企、地方城投平臺合計競得14宗,仍是拿地主力。

    六、多地推進城投融資中介領域違規(guī)獲利追繳

    近日,江蘇省淮安市清江浦區(qū)、洪澤區(qū)多地等召開國有平臺企業(yè)融資中介領域違規(guī)獲利追繳專項行動推進會。相關領導在講話中提到幾點:

    1. 充分發(fā)揮巡視“利劍”作用,要加快行動部署,強力推進,全面排查摸底融資項目情況;

    2. 在保證投資人合法利益的基礎上,用好用足各種方法、手段,切實達到違規(guī)獲利資金追繳目的,挽回國有資產損失,同時加強優(yōu)質、有效資產置換,盤活閑置存量資產;

    3. 加快問題整改步伐,推動整改工作在全市乃至全省出經驗、樹典型;

    4. 規(guī)范各類融資行為,控制融資規(guī)模和融資公司數(shù)量,壓降融資成本,強化風險管控的約束,積極防范系統(tǒng)性金融風險。

    一些媒體也表示,隨著信用收縮,弱資質平臺融資越來越困難,雖然明面上的融資成本變化不大,但是綜合融資成本一直在漲,第三方財務顧問費,本身就是風險溢價。如果把第三方財務顧問費用取消,按照風險與收益相對等原則,弱資質平臺很可能難以融到非標資金了。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

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    原標題: 地產金融周報:基建系穩(wěn)增長的重要抓手;超百城調整房地產政策;五一樓市遇冷,4月操盤銷售額同比降58.4%;多地追繳城投融資中介費

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      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協(xié)會個人破產委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進制造產業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網產業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經濟糾紛等。

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