2022年4月29日，中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作，審議《國家“十四五”期間人才發(fā)展規(guī)劃》。會議對疫情防控、宏觀政策、房地產、平臺經濟、資本市場等方面作出重要部署，會議會議強調“疫情要防住、經濟要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”。

太平洋證券分析表示，當前疫情形勢仍較嚴峻，消費持續(xù)受到負面沖擊，消費恢復還需要一定時間，基建投資可控性相對而言更強，可在短期推動經濟恢復維持經濟穩(wěn)定。同時，房地產當前仍處于低迷時期，制造業(yè)受疫情防控下的停工停產影響較大，基建投資已成為2022年實現(xiàn)經濟穩(wěn)增長目標的重要抓手。會議明確，要全力擴大國內需求，發(fā)揮有效投資的關鍵作用，強化土地、用能、環(huán)評等保障，全面加強基礎設施建設。

我國當前基建發(fā)展仍有較大空間，相對發(fā)達國家，我國人均基礎設施資本存量仍偏低。近期，政府已多次表態(tài)大力推進基建投資，4月26日，中央財經委員會第十一次會議召開，會議強調全面加強基礎設施建設，構建現(xiàn)代化基礎設施體系。傳統(tǒng)基建和新基建并舉，交通、能源、水利等網絡型基礎設施建設，城鄉(xiāng)基礎設施建設，信息、科技、物流等產業(yè)升級基礎設施建設等協(xié)同共進，使基建投資發(fā)揮最大效益。4月27日，國家發(fā)展改革委投資司發(fā)文表示，堅持精準有效投資導向，堅決不搞“大水漫灌”。當前基建投資并非實施強刺激政策而是選擇較溫和的道路，聚焦經濟社會發(fā)展的關鍵領域和薄弱環(huán)節(jié)，精準有序實施一批既利當前、又利長遠的投資項目。因此，中短期看，基建投資預計將穩(wěn)步持續(xù)提升

二、政治局會議從供需兩端表態(tài)支持合理需求，地產政策迎來窗口期；繼佛山、東莞、中山后，惠州再次跟進解綁樓市

2022年4月29日，中央政治局召開會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

開源證券分析表示，從供需兩端來看，需求端繼續(xù)表態(tài)鼓勵各地結合自身市場情況，因城施策，支持購房群體的合理住房需求，帶動市場整體恢復；供給端明確指出要優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管，其目的在于保障行業(yè)期房銷售的順利交付，防止出現(xiàn)項目爛尾。但同時，更合理的預售資金監(jiān)管政策也有望一定程度上緩解房地產企業(yè)的資金壓力，提高行業(yè)供給效率，降低企業(yè)經營風險。房地產及其上下游產業(yè)鏈產出占比我國GDP超過20%，房地產行業(yè)的顯著下行會對宏觀經濟形成一定拖累。其次土地相關財政收入為各級地方政府重要資金來源，2022年一季度土地出讓金僅為11958億元，同比下降27.4%，或將對地方財政支出能力形成抑制。

2022年房地產放松成為主旋律，已經有超過100個城市調整了房地產相關政策。主要方向是放松，包括調低房貸利率、非限購城市重啟最低首付20%、放松公積金貸款、購房補貼、降低房地產交易稅費等措施。

2022年4月28日，廣東省人民政府發(fā)布重磅政策，因城施策確定最低首付比例、最低貸款利率。促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展是《廣東省人民政府辦公廳關于印發(fā)廣東金融支持受疫情影響企業(yè)紓困和經濟穩(wěn)增長行動方案的通知》中六項重要任務之一。4月28日，東莞住建局向各大房企發(fā)布一份關于東莞購房政策優(yōu)化調整的通知，重點為恢復個稅購房，社保/個稅按累計繳納認定等。繼佛山、東莞、中山后，4月30日，惠州再次跟進解綁樓市。4月30日中午，惠州市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于促進房地產業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)的通知》。內容提到取消大亞灣區(qū)惠陽區(qū)限購、商業(yè)銀行要合理確定最低首付款比例和利率、公積金可提前提取支付首付款、優(yōu)化預售資金監(jiān)管及土地出讓條件……

三、央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、深交所紛紛出臺落實金融支持穩(wěn)經濟工作措施，重點提及房地產金融措施

2022年5月4日，央行、銀保監(jiān)會、深交所紛紛出臺落實金融支持穩(wěn)經濟工作措施，其中重點提及房地產金融措施：

1. 人民銀行學習貫徹中央政治局會議精神堅決落實金融支持穩(wěn)經濟工作措施。會議強調……要科學研判國際國內形勢，準確把握可能帶來系統(tǒng)性金融風險的重點領域和重點對象，進一步有效管控金融風險，堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險底線。支持資本市場平穩(wěn)運行。執(zhí)行好房地產金融審慎管理制度，及時優(yōu)化房地產信貸政策，保持房地產融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求。

更多內容請參考官網：

http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/4543388/index.html

2. 銀保監(jiān)會召開專題會議傳達學習貫徹中央政治局會議精神，會議強調……支持發(fā)揮有效投資的關鍵作用，做好“十四五”規(guī)劃重點領域和重大項目融資保障，支持適度超前開展基礎設施投資……會議指出，要督促銀行保險機構堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，因城施策落實好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求，靈活調整受疫情影響人群個人住房貸款還款計劃。要區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產融資平穩(wěn)有序。要按照市場化、法治化原則，做好重點房地產企業(yè)風險處置項目并購的金融服務……

更多內容請參考官網：

http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/ItemDetail.html?docId=1049632&itemId=915

3. 近日證監(jiān)會召開專題會議……研究深化資本市場改革、保持資本市場平穩(wěn)運行、助力宏觀經濟大盤穩(wěn)定相關工作措施……科學合理把握IPO和再融資常態(tài)化，豐富科技創(chuàng)新公司債、中小企業(yè)增信集合債等債券融資工具和品種，積極支持房地產企業(yè)債券融資，研究拓寬基礎設施REITs試點范圍，適時出臺更多支持實體企業(yè)發(fā)展的政策措施……

更多內容請參考官網：

http://www.csrc.gov.cn/csrc/c100028/c2408217/content.shtml

4. 深交所于2022年5月4日發(fā)布《關于支持實體經濟若干措施的通知》（深證上〔2022〕439號），《通知》表示，支持房地產企業(yè)合理融資需求。支持房企正常融資活動，允許優(yōu)質房企進一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵優(yōu)質房企發(fā)行公司債券兼并收購出險房企項目，促進房地產行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

更多內容請參考官網：

http://www.szse.cn/aboutus/trends/news/t20220504_592700.html

四、“五一”樓市遇冷，多數(shù)城市同比新房成交規(guī)模下降超五成；百強房企4月銷售持續(xù)低迷，操盤銷售額單月同比-58.4%

根據(jù)中指院的分析表示，五一假期市場成交活躍度仍較弱，購房者市場信心尚未明顯改善。當前，政策環(huán)境已明顯改善，部分熱點城市市場信心有所修復，但受疫情反復等因素影響，政策效果尚未明顯傳導至市場端，根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年五一假期期間（4月30日-5月4日），重點監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積較去年五一假期下降52.3%。多數(shù)代表城市新房成交規(guī)模同比下降，其中武漢、蘇州、溫州同比下降均超五成。

受疫情持續(xù)拖累及需求端政策放松力度不足的影響，4月銷售延續(xù)低迷。銷售金額方面，1-4月TOP100房企操盤口徑銷售金額同比下降50.13%，4月單月同比下降58.43%，同比降幅較3月擴大5.75%；分梯隊看，1-4月各梯隊累計銷售金額同比增速、銷售金額門檻均出現(xiàn)較大幅度的下降，腰部房企降幅最大。

對此，國盛證券分析表示，銷售額同比出現(xiàn)持續(xù)下降主要有兩方面原因：（1）受疫情持續(xù)影響，以上海為核心的長三角地區(qū)銷售接近停滯，北京、深圳等市場亦受疫情拖累；在疫情的長期影響下，居民對未來收入增長的預期有所下降，購房需求始終受到壓制。（2）在近期“因城施策”的背景下，全國多個城市放松了住房需求端的政策，4月超60城發(fā)布樓市寬松政策近90條，放松的力度已經明顯增加，且放松的方向已經逐步向高能級城市集中。但根據(jù)對歷史上大級別放松周期的研究發(fā)現(xiàn)，銷售基本面恢復情況會滯后于政策全面放松約5-7個月。考慮到目前需求側的寬松主要集中于二三線城市及部分一線郊區(qū)，目前依舊處于政策力度增加、范圍擴大的政策爬坡期，政策起效尚需時間。

五、深圳首輪供地回暖攬金193億，8宗地塊全部達到最高限價，整體溢價率約15%；廣州首輪集中供地攬金逾340億，流拍率降至5.6%

2022年4月29日下午，深圳2022年首批集中供地的8宗宅地入市競價。8宗地分別位于寶安、龍華、龍崗、光明、坪山、深汕合作區(qū)，起拍價合計168億元。從最終的拍地結果來看，深圳成為2022年首批集中供地熱度最高的城市之一，出讓的8宗地塊全部達到最高限價，5宗地塊進入搖號環(huán)節(jié)，共收金193.3億元，整體溢價率約15%。國企、央企則仍是此次土拍的主角，最終包攬本輪全部地塊，并且多為深圳本地國企或者多年深耕深圳市場的央企。

深圳市場從3月以來確實出現(xiàn)回暖態(tài)勢，3月新房網累計網簽達2859套，環(huán)比上漲45.94%，同比下跌46.11%。樂有家研究中心統(tǒng)計顯示，目前深圳首套住宅房貸利率普遍為4.9%，二套住宅為5.2%。相較于3月下降了15-30BP。且目前放款速度提速，主流銀行一般1個月左右均可放款。

2022年5月5日，廣州迎來2022年首輪集中供地，共推出18宗地塊，總建筑面積超276萬平方米，起拍價367.7億元。與此前集中供地相比，2022年首輪供地整體流拍率大幅降低，僅為5.6%。從拿地企業(yè)情況來看，廣州地鐵拿下4宗，成為最大贏家，越秀地產、廣州城建各拿2宗，廣州南投、番禺交通、知識城也均有收獲。央企、國企、地方城投平臺合計競得14宗，仍是拿地主力。

六、多地推進城投融資中介領域違規(guī)獲利追繳

近日，江蘇省淮安市清江浦區(qū)、洪澤區(qū)多地等召開國有平臺企業(yè)融資中介領域違規(guī)獲利追繳專項行動推進會。相關領導在講話中提到幾點：

1. 充分發(fā)揮巡視“利劍”作用，要加快行動部署，強力推進，全面排查摸底融資項目情況；

2. 在保證投資人合法利益的基礎上，用好用足各種方法、手段，切實達到違規(guī)獲利資金追繳目的，挽回國有資產損失，同時加強優(yōu)質、有效資產置換，盤活閑置存量資產；

3. 加快問題整改步伐，推動整改工作在全市乃至全省出經驗、樹典型；

4. 規(guī)范各類融資行為，控制融資規(guī)模和融資公司數(shù)量，壓降融資成本，強化風險管控的約束，積極防范系統(tǒng)性金融風險。

一些媒體也表示，隨著信用收縮，弱資質平臺融資越來越困難，雖然明面上的融資成本變化不大，但是綜合融資成本一直在漲，第三方財務顧問費，本身就是風險溢價。如果把第三方財務顧問費用取消，按照風險與收益相對等原則，弱資質平臺很可能難以融到非標資金了。