作者：任英楠

來(lái)源：風(fēng)財(cái)訊（ID：fengcaixun）

3月11日，融創(chuàng)服務(wù)（01516.HK）正式發(fā)布2020年度業(yè)績(jī)報(bào)告。

報(bào)告顯示，2020年融創(chuàng)服務(wù)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)娓哔|(zhì)量快速增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約46.23億元，同比增長(zhǎng)約63.5%；毛利12.75億元，同比增長(zhǎng)達(dá)到77%，毛利率約為27.6%；扣除一次性上市開(kāi)支影響后，全年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)約6.20億元，同比增長(zhǎng)129.8%；凈利潤(rùn)率持續(xù)穩(wěn)步提升，達(dá)到13.5%，較去年的9.5%提升4個(gè)百分點(diǎn)。

融創(chuàng)服務(wù)營(yíng)收和利潤(rùn)可觀，“并購(gòu)?fù)酢睂O宏斌將收并購(gòu)在融創(chuàng)服務(wù)進(jìn)行到底。

同時(shí)，融創(chuàng)服務(wù)在管面積大幅增長(zhǎng)。截至2020年底，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積達(dá)到1.35億平方米，同比增長(zhǎng)155.1%。合約建筑面積達(dá)到2.64億平方米，同比增長(zhǎng)67.2%。

內(nèi)外兼修

去年5月，融創(chuàng)服務(wù)以15億收購(gòu)開(kāi)元物業(yè)84.92%股份。據(jù)悉，開(kāi)元物業(yè)涵蓋城市公共物業(yè)、寫(xiě)字樓、醫(yī)院、商業(yè)等多種，且開(kāi)元物業(yè)90%的合約建筑面積均來(lái)自于第三方，且非住宅物業(yè)占比超30%。

除了收購(gòu)開(kāi)元物業(yè)外，去年融創(chuàng)服務(wù)對(duì)價(jià)為 867.23 萬(wàn)元收購(gòu)了成都環(huán)球世紀(jì)物業(yè)95%的權(quán)益。公開(kāi)資料顯示，該標(biāo)的公司業(yè)態(tài)涵蓋高檔公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)物業(yè)、會(huì)展物業(yè)和旅游度假區(qū)，管理面積總計(jì)達(dá)421.81 萬(wàn)平方米。

收并購(gòu)直接大幅增加了融創(chuàng)服務(wù)在管面積，收并購(gòu)?fù)瓿珊笃渲衼?lái)自獨(dú)立第三方項(xiàng)目面積從2019年的0.6%直接增長(zhǎng)至32.1%，收入占比也從上一年的0.4%增長(zhǎng)至24.1%。

外拓能力被視為物管公司成長(zhǎng)性的重要部分，此次兩次大型收購(gòu)案對(duì)融創(chuàng)服務(wù)的外拓板塊有一定的提振作用。融創(chuàng)服務(wù)行政總裁曹鴻玲表示，2021年融創(chuàng)服務(wù)的在管面積將保高速增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)在1億平方米左右，主要通過(guò)市場(chǎng)拓展、合作及收并購(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)?！笆袌?chǎng)拓展是融創(chuàng)服務(wù)首選的增長(zhǎng)途徑?！?/p>

被房企拆分上市的物管公司主要依靠母公司輸血。此前，據(jù)招股書(shū)，2017-2019 年，融創(chuàng)服務(wù)管理母公司物業(yè)產(chǎn)生的收入占比分別為 99.4%、99.1%和99.6%。

得益于母公司融創(chuàng)中國(guó)的支持，去年融創(chuàng)中國(guó)銷(xiāo)售面積穩(wěn)定增長(zhǎng)，持續(xù)補(bǔ)充大量土地儲(chǔ)備。此外，加之融創(chuàng)中國(guó)作為中國(guó)最大的文旅項(xiàng)目持有及運(yùn)營(yíng)商，具有完善的文化產(chǎn)業(yè)鏈布局，為融創(chuàng)服務(wù)提供更多的想象空間。

業(yè)務(wù)整合

融創(chuàng)服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊中，2020年的物業(yè)管理服務(wù)收入約27.74億元，同比增長(zhǎng)141.6%；非業(yè)主增值服務(wù)收入16.73億元，同比增長(zhǎng)6.4%；社區(qū)生活服務(wù)收入約1.76億元，同比增長(zhǎng)65.2%。

其中，隨著在管建筑面積持續(xù)穩(wěn)步提升，物業(yè)管理服務(wù)收入在總收入的占比達(dá)到60%，相較去年大幅上升了19.4個(gè)百分點(diǎn)。

此外，物業(yè)管理服務(wù)和社區(qū)生活服務(wù)的毛利率分別相比去年增長(zhǎng)了9.8個(gè)百分點(diǎn)和11.7個(gè)百分點(diǎn)。

2020年，融創(chuàng)服務(wù)超過(guò)86%的合約建筑面積位于核心一二線城市，且在布局的一二線城市管理密度顯著高于行業(yè)平均水平，其中，杭州、重慶的單城合約建筑面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米。

2020年，融創(chuàng)服務(wù)在并購(gòu)開(kāi)元、環(huán)融之后，將原來(lái)的7大區(qū)域、開(kāi)元、環(huán)融的組織架構(gòu)調(diào)整為15大區(qū)域+醫(yī)院事業(yè)部。規(guī)模效益開(kāi)始顯現(xiàn)，包括浙江、江蘇、四川、河南等省份的規(guī)模顯著增加，合約建筑面積均超過(guò)1000萬(wàn)平方米。

截止2020年底，融創(chuàng)服務(wù)業(yè)務(wù)覆蓋全國(guó)137個(gè)城市，在管建筑面積和合約建筑面積分別達(dá)到1.35億平方米和2.64億平方米。

在業(yè)態(tài)管理方面，涵蓋醫(yī)院、會(huì)展、政府機(jī)構(gòu)、道路等領(lǐng)域，且非住新增合約建筑面積大幅增長(zhǎng)，融創(chuàng)服務(wù)的成長(zhǎng)還有待時(shí)間檢驗(yàn)。

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原標(biāo)題： 窺報(bào)②｜融創(chuàng)服務(wù)：一年擴(kuò)容15倍并購(gòu)?fù)醯奈飿I(yè)野心