丁祖昱評樓市 
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作者：CRIC編輯部
來源：丁祖昱評樓市(ID:dzypls)
“疫情以來，房企打響現(xiàn)金流保衛(wèi)戰(zhàn)，去化成為房企第一要務(wù)，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了短暫的復(fù)蘇階段，如今市場熱度穩(wěn)步回落，至2021年9月，傳統(tǒng)“金九”爽約，即便房企推盤積極性較高，成交頹勢難以逆轉(zhuǎn)。
高壓之下，百城商品住宅庫存量截止9月末突破6億平方米大關(guān)，同環(huán)比雙增，成交動能明顯不足，去化周期也由上月末的13.04個月上漲至14.92個月，且顯著高于2020年同期水平。
由于需求端大幅收縮，重點城市二手住宅去化難度增加，據(jù)易居研究院監(jiān)測，三季度20城二手住宅成交總量同比降速已擴大至37.0%，平均去化周期拉長至17.9個月，環(huán)比大增20.6%。
值得注意的是，三四線去庫存壓力陡增，狹、廣義庫存、去化周期同比漲幅各能級城市排在首位，顯著超百城平均，庫存風(fēng)險開始浮出水面?！?br/>
01
百城商品住宅庫存突破6億平
三季度以來，信貸政策收緊，熱點城市調(diào)控“高壓”，樓市成交仍延續(xù)下行走勢，同環(huán)比齊跌，使得狹義庫存延續(xù)穩(wěn)步回升態(tài)勢，突破6億平大關(guān)。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2021年9月百城商品住宅庫存量達到了60169萬平方米，環(huán)比上漲4%，同比增長2%。
不同能級城市呈現(xiàn)差異化行情。
一線城市環(huán)比上漲6%，同比下跌7%，主要原因是9月供應(yīng)大幅放量造成狹義庫存短期激增，但仍顯著低于去年同期；二線城市同環(huán)比變動不大，基本與上月持平；三四線同環(huán)比齊增，漲幅均在6-7%，市場下行壓力下，庫存風(fēng)險持續(xù)加劇。
圖：百城2019年以來商品住宅
庫存量變動情況（單位：萬平方米）
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
具體城市而言，一線城市中，僅上海保持了同環(huán)比齊降態(tài)勢，降幅分別達到了41%和13%，總體保持供不應(yīng)求格局；北京環(huán)比微增4%，整體庫存量仍低于去年同期；廣州、深圳迎來了階段性放量，狹義庫存保持穩(wěn)步上行態(tài)勢，環(huán)比漲幅分別達到了13%和15%。
二線城市中，北部內(nèi)陸城市諸如沈陽、青島、太原9月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP3。同比來看，漲跌參半，漲幅超20%的主要是北部和中部等弱二線城市，鄭州、武漢、銀川、哈爾濱、南昌等，庫存積壓情況顯著。
三四線城市狹義庫存同、環(huán)比均呈現(xiàn)漲多跌少，不同城市間分化持續(xù)加?。簹J州、衡陽、臨沂、岳陽、瀘州、淄博等城市庫存基數(shù)較大，疊加成交轉(zhuǎn)淡，狹義庫存穩(wěn)步攀升；而東莞、金華、常州、惠州等東南沿海城市受到政策“調(diào)控”影響，成交被抑制。此外，部分長三角城市迎來輪動行情，蕪湖、淮北、德清、衢州、泰州等城9月庫存環(huán)比持降，同比跌幅均在40%以上。
圖：2021年9月末商品住宅
庫存量TOP20城市情況（單位：萬平方米）
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
從廣義庫存來看，仍然持續(xù)高位。
2021年9月末，廣義庫存達到37.8億平方米，環(huán)比微降0.5%，同比上漲10%。市場下行壓力下，狹義庫存同環(huán)比齊增，廣義庫存微降與房企開工意愿回升密切相關(guān)，從統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來看，9月單月房屋新開工面積為17442萬平，環(huán)比上漲5%，可見與搶收業(yè)績相比，房企更傾向于抓回款，逐步加快開工進度，以保證年內(nèi)資金流回正。
02
庫存消化周期增加至14.9個月
市場下行壓力加劇，成交持續(xù)遇冷，加之9月末狹義庫存穩(wěn)步上揚，導(dǎo)致去化周期加速上行，較8月末的13.04個月上漲至14.92個月。
不同能級城市均保持上揚。一線成交熱度略有轉(zhuǎn)淡，去化周期由降轉(zhuǎn)增，上行至11.78個月，同比上漲6%，高于去年同期。
其中，北京、廣州去化周期均在1年以上，上海、深圳則低于10個月，庫存風(fēng)險相對較小。而上海是四城狹義庫存唯一環(huán)比回落的城市，但去化周期卻環(huán)比微增，主要是因調(diào)控層層加碼下，新房市場逐漸回歸理性，疊加房貸放款周期普遍延長，使得置換需求被壓抑，成交增長動能略有不足，去化周期增至5.36個月，仍顯著低于去年同期。
30個二線城市中僅有哈爾濱、太原、大連、沈陽、長春4個城市庫存消化周期超過2年，以北部城市居多，成交相對慘淡；半數(shù)城市去化周期在12個月以內(nèi)。
從變化情況來看，商品住宅消化周期同、環(huán)比均是漲多跌少，其中哈爾濱、沈陽、長春、昆明、蘭州、青島、南寧、鄭州、天津等面臨去化周期大于15個月且同環(huán)比齊增，整體庫存風(fēng)險依舊較大。
三四線城市由于供過于求加劇，成交下行致去化周期激增至17.53個月，高于百城平均。反觀下跌城市以東南沿海三四線為主，比如德清、鹽城等城市9月末消化周期維持在一年以下。而北海、連江、防城港、肇慶、煙臺、寶雞、永泰、衡陽、淄博等基本面缺乏支撐的三四線城市消化周期高達30個月以上，且同環(huán)比齊增，庫存風(fēng)險依舊較大。
圖：2021年9月末商品住宅
庫存量去化周期TOP20城市情況（單位：月）
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
03
重點20城二手住宅去化周期拉長
從二手住宅存量市場來看，2021年三季度60城二手住宅庫存迅速積壓。
易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2021年三季度末，全國60個城市的二手住宅庫存量（掛牌量）為320.2萬套，較二季度末增長8.6%。
分能級來看，一二三線城市的二手住宅庫存環(huán)比增速分別為15.7%、9.4%、5.1%。其中，一線和部分熱點二線城市近期受調(diào)控政策影響較大，因此二手住宅市場降溫明顯；三四線城市二手住宅市場降溫已超過兩年，現(xiàn)有庫存增速相對放緩。
實際上，三季度以來，多城發(fā)布二手房指導(dǎo)價機制，調(diào)控力度持續(xù)升級，市場交易迅速轉(zhuǎn)冷，需求端承壓，易居研究院監(jiān)測的重點20城二手住宅成交情況，三季度20城二手住宅成交總量連續(xù)下滑，截至季度末，成交總量同比降幅已擴大至37.0%，預(yù)計四季度二手住宅成交量將延續(xù)回落狀態(tài)。
從20城二手住宅去化周期來看，易居研究院通過以“庫存/近12個月平均銷量”計算，截至三季度末，20城二手住宅去化周期為17.9個月，環(huán)比漲幅達到20.6%。5月以來，20城二手住宅平均去化周期已連續(xù)4個月增長，且8、9月開始加速拉長。
預(yù)計，部分熱點城市如武漢、廈門、無錫、南昌9月房價轉(zhuǎn)跌的可能性較高。
圖：2021年前三季度20城
二手住宅去化周期和環(huán)比增速
數(shù)據(jù)來源：各地房管局 易居研究院
整體來看，狹義整體庫存仍將延續(xù)穩(wěn)步增長態(tài)勢，廣義庫存預(yù)期將高位持穩(wěn)。
實際上，樓市成交增長動能轉(zhuǎn)弱，供過于求將加劇庫存積壓，不過城市間分化將持續(xù)加劇，一線城市整體庫存量有望持穩(wěn)或小幅微降，但降幅有收窄趨勢，尤其在銀根收緊，利率上調(diào)的背景下，整體購房行為將逐步趨于理性。
未來，庫存壓力將集中在基本面缺乏支撐且購買力嚴(yán)重不足的廣大三四線城市，部分人口凈流出，且商品住宅消化周期均在30個月以上的三四線城市，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風(fēng)險依舊較大。
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原標(biāo)題： 一二手住宅去化周期拉長，三四線城市庫存風(fēng)險隱現(xiàn)
