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    一二手住宅去化周期拉長,三四線城市庫存風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)

    丁祖昱評(píng)樓市 丁祖昱評(píng)樓市
    2021-10-28 09:58 1812 0 0
    由于需求端大幅收縮,重點(diǎn)城市二手住宅去化難度增加,

    作者:CRIC編輯部

    來源:丁祖昱評(píng)樓市(ID:dzypls)

    “疫情以來,房企打響現(xiàn)金流保衛(wèi)戰(zhàn),去化成為房企第一要?jiǎng)?wù),房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了短暫的復(fù)蘇階段,如今市場熱度穩(wěn)步回落,至2021年9月,傳統(tǒng)“金九”爽約,即便房企推盤積極性較高,成交頹勢(shì)難以逆轉(zhuǎn)。

    高壓之下,百城商品住宅庫存量截止9月末突破6億平方米大關(guān),同環(huán)比雙增,成交動(dòng)能明顯不足,去化周期也由上月末的13.04個(gè)月上漲至14.92個(gè)月,且顯著高于2020年同期水平。

    由于需求端大幅收縮,重點(diǎn)城市二手住宅去化難度增加,據(jù)易居研究院監(jiān)測,三季度20城二手住宅成交總量同比降速已擴(kuò)大至37.0%,平均去化周期拉長至17.9個(gè)月,環(huán)比大增20.6%。

    值得注意的是,三四線去庫存壓力陡增,狹、廣義庫存、去化周期同比漲幅各能級(jí)城市排在首位,顯著超百城平均,庫存風(fēng)險(xiǎn)開始浮出水面?!?br/>

    01

    百城商品住宅庫存突破6億平

    三季度以來,信貸政策收緊,熱點(diǎn)城市調(diào)控“高壓”,樓市成交仍延續(xù)下行走勢(shì),同環(huán)比齊跌,使得狹義庫存延續(xù)穩(wěn)步回升態(tài)勢(shì),突破6億平大關(guān)。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù),2021年9月百城商品住宅庫存量達(dá)到了60169萬平方米,環(huán)比上漲4%,同比增長2%。

    不同能級(jí)城市呈現(xiàn)差異化行情。

    一線城市環(huán)比上漲6%,同比下跌7%,主要原因是9月供應(yīng)大幅放量造成狹義庫存短期激增,但仍顯著低于去年同期;二線城市同環(huán)比變動(dòng)不大,基本與上月持平;三四線同環(huán)比齊增,漲幅均在6-7%,市場下行壓力下,庫存風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)加劇。

    圖:百城2019年以來商品住宅

    庫存量變動(dòng)情況(單位:萬平方米)

    數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

    具體城市而言,一線城市中,僅上海保持了同環(huán)比齊降態(tài)勢(shì),降幅分別達(dá)到了41%和13%,總體保持供不應(yīng)求格局;北京環(huán)比微增4%,整體庫存量仍低于去年同期;廣州、深圳迎來了階段性放量,狹義庫存保持穩(wěn)步上行態(tài)勢(shì),環(huán)比漲幅分別達(dá)到了13%和15%。

    二線城市中,北部內(nèi)陸城市諸如沈陽、青島、太原9月末狹義庫存量均超2000萬平方米,位列本月末狹義庫存總量TOP3。同比來看,漲跌參半,漲幅超20%的主要是北部和中部等弱二線城市,鄭州、武漢、銀川、哈爾濱、南昌等,庫存積壓情況顯著。

    三四線城市狹義庫存同、環(huán)比均呈現(xiàn)漲多跌少,不同城市間分化持續(xù)加?。簹J州、衡陽、臨沂、岳陽、瀘州、淄博等城市庫存基數(shù)較大,疊加成交轉(zhuǎn)淡,狹義庫存穩(wěn)步攀升;而東莞、金華、常州、惠州等東南沿海城市受到政策“調(diào)控”影響,成交被抑制。此外,部分長三角城市迎來輪動(dòng)行情,蕪湖、淮北、德清、衢州、泰州等城9月庫存環(huán)比持降,同比跌幅均在40%以上。

    圖:2021年9月末商品住宅

    庫存量TOP20城市情況(單位:萬平方米)

    數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

    從廣義庫存來看,仍然持續(xù)高位。

    2021年9月末,廣義庫存達(dá)到37.8億平方米,環(huán)比微降0.5%,同比上漲10%。市場下行壓力下,狹義庫存同環(huán)比齊增,廣義庫存微降與房企開工意愿回升密切相關(guān),從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看,9月單月房屋新開工面積為17442萬平,環(huán)比上漲5%,可見與搶收業(yè)績相比,房企更傾向于抓回款,逐步加快開工進(jìn)度,以保證年內(nèi)資金流回正。

    02

    庫存消化周期增加至14.9個(gè)月

    市場下行壓力加劇,成交持續(xù)遇冷,加之9月末狹義庫存穩(wěn)步上揚(yáng),導(dǎo)致去化周期加速上行,較8月末的13.04個(gè)月上漲至14.92個(gè)月。

    不同能級(jí)城市均保持上揚(yáng)。一線成交熱度略有轉(zhuǎn)淡,去化周期由降轉(zhuǎn)增,上行至11.78個(gè)月,同比上漲6%,高于去年同期。

    其中,北京、廣州去化周期均在1年以上,上海、深圳則低于10個(gè)月,庫存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。而上海是四城狹義庫存唯一環(huán)比回落的城市,但去化周期卻環(huán)比微增,主要是因調(diào)控層層加碼下,新房市場逐漸回歸理性,疊加房貸放款周期普遍延長,使得置換需求被壓抑,成交增長動(dòng)能略有不足,去化周期增至5.36個(gè)月,仍顯著低于去年同期。

    30個(gè)二線城市中僅有哈爾濱、太原、大連、沈陽、長春4個(gè)城市庫存消化周期超過2年,以北部城市居多,成交相對(duì)慘淡;半數(shù)城市去化周期在12個(gè)月以內(nèi)。

    從變化情況來看,商品住宅消化周期同、環(huán)比均是漲多跌少,其中哈爾濱、沈陽、長春、昆明、蘭州、青島、南寧、鄭州、天津等面臨去化周期大于15個(gè)月且同環(huán)比齊增,整體庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

    三四線城市由于供過于求加劇,成交下行致去化周期激增至17.53個(gè)月,高于百城平均。反觀下跌城市以東南沿海三四線為主,比如德清、鹽城等城市9月末消化周期維持在一年以下。而北海、連江、防城港、肇慶、煙臺(tái)、寶雞、永泰、衡陽、淄博等基本面缺乏支撐的三四線城市消化周期高達(dá)30個(gè)月以上,且同環(huán)比齊增,庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

    圖:2021年9月末商品住宅

    庫存量去化周期TOP20城市情況(單位:月)

    數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

    03

    重點(diǎn)20城二手住宅去化周期拉長

    從二手住宅存量市場來看,2021年三季度60城二手住宅庫存迅速積壓。

    易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù),截至2021年三季度末,全國60個(gè)城市的二手住宅庫存量(掛牌量)為320.2萬套,較二季度末增長8.6%。

    分能級(jí)來看,一二三線城市的二手住宅庫存環(huán)比增速分別為15.7%、9.4%、5.1%。其中,一線和部分熱點(diǎn)二線城市近期受調(diào)控政策影響較大,因此二手住宅市場降溫明顯;三四線城市二手住宅市場降溫已超過兩年,現(xiàn)有庫存增速相對(duì)放緩。

    實(shí)際上,三季度以來,多城發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制,調(diào)控力度持續(xù)升級(jí),市場交易迅速轉(zhuǎn)冷,需求端承壓,易居研究院監(jiān)測的重點(diǎn)20城二手住宅成交情況,三季度20城二手住宅成交總量連續(xù)下滑,截至季度末,成交總量同比降幅已擴(kuò)大至37.0%,預(yù)計(jì)四季度二手住宅成交量將延續(xù)回落狀態(tài)。 

    從20城二手住宅去化周期來看,易居研究院通過以“庫存/近12個(gè)月平均銷量”計(jì)算,截至三季度末,20城二手住宅去化周期為17.9個(gè)月,環(huán)比漲幅達(dá)到20.6%。5月以來,20城二手住宅平均去化周期已連續(xù)4個(gè)月增長,且8、9月開始加速拉長。 

    預(yù)計(jì),部分熱點(diǎn)城市如武漢、廈門、無錫、南昌9月房價(jià)轉(zhuǎn)跌的可能性較高。

    圖:2021年前三季度20城

    二手住宅去化周期和環(huán)比增速

    數(shù)據(jù)來源:各地房管局 易居研究院

    整體來看,狹義整體庫存仍將延續(xù)穩(wěn)步增長態(tài)勢(shì),廣義庫存預(yù)期將高位持穩(wěn)。

    實(shí)際上,樓市成交增長動(dòng)能轉(zhuǎn)弱,供過于求將加劇庫存積壓,不過城市間分化將持續(xù)加劇,一線城市整體庫存量有望持穩(wěn)或小幅微降,但降幅有收窄趨勢(shì),尤其在銀根收緊,利率上調(diào)的背景下,整體購房行為將逐步趨于理性。

    未來,庫存壓力將集中在基本面缺乏支撐且購買力嚴(yán)重不足的廣大三四線城市,部分人口凈流出,且商品住宅消化周期均在30個(gè)月以上的三四線城市,即便供應(yīng)不再放量,以目前低迷的成交走勢(shì)來看,中長期庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“丁祖昱評(píng)樓市”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 一二手住宅去化周期拉長,三四線城市庫存風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)

    丁祖昱評(píng)樓市

    大數(shù)據(jù)變革房地產(chǎn)。用專業(yè)數(shù)據(jù)和靠譜分析讀懂中國樓市。我是丁祖昱,歡迎關(guān)注,愿與大家一起分享房地產(chǎn)市場新鮮熱辣精準(zhǔn)的解讀與資訊。讓我們預(yù)見行業(yè)趨勢(shì)!

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長,深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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