作者：?jiǎn)讨t律師

來(lái)源：敲響法槌（ID：qiao18305313373）

目錄

一、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立的程序----文字版4

（一） 審查4

（二） 申請(qǐng)5

（三） 籌備5

（四）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)7

（五）備案7

（六）召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。8

二、 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立的程序----圖文版9

三、 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日?；顒?dòng)11

（一） 業(yè)主大會(huì)的職責(zé)及會(huì)議制度11

（二） 業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)及會(huì)議制度13

（三） 印章制度15

（四） 經(jīng)費(fèi)15

（五） 依法履行職責(zé)15

四、業(yè)委會(huì)的換屆、委員的增補(bǔ)、變更、業(yè)主大會(huì)的解散16

（一）關(guān)于換屆16

（二） 關(guān)于委員的增補(bǔ)16

（三） 關(guān)于委員的變更16

（四） 關(guān)于備案16

（五） 關(guān)于業(yè)主大會(huì)的解散17

五、 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員常見(jiàn)問(wèn)答18

（一） 問(wèn)：成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的主要上層依據(jù)有哪些？18

（二） 問(wèn)：成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)主要有哪些程序性步驟？18

（三） 問(wèn)：成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的意義有哪些？18

（四）問(wèn)：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有哪些權(quán)利？18

（五） 問(wèn)：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有哪些義務(wù)？19

（六） 問(wèn)：業(yè)主投票權(quán)如何計(jì)算？19

（七） 問(wèn)：業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)主要就哪些事項(xiàng)作出規(guī)定？19

（八） 問(wèn)：管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)主要對(duì)哪些事項(xiàng)作出規(guī)定？19

（九） 問(wèn)：業(yè)主能否委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議？20

（十） 問(wèn)：業(yè)委會(huì)委員能否委托代理人參加會(huì)議？20

（十一） 問(wèn)：業(yè)主大會(huì)可以就哪些事項(xiàng)作出決定？20

（十二） 問(wèn)：業(yè)委會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合哪些條件？20

（十三） 問(wèn)：業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布哪些情況和資料？21

（十四） 問(wèn)：業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的成立及其活動(dòng)的主管部門(mén)是哪些？21

（十五） 問(wèn)：業(yè)主如何提出成立業(yè)主大會(huì)的要求？21

（十六） 問(wèn)：業(yè)主提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求后，如何成立籌備組？21

（十七） 問(wèn)：籌備組成立后如何開(kāi)展籌備工作？21

（十八） 問(wèn)：首次業(yè)主大會(huì)主要內(nèi)容和程序是什么？22

六、相關(guān)文件的示范文本23

1.關(guān)于籌備業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)書(shū)23

2.關(guān)于籌備業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)書(shū)24

3.關(guān)于組建業(yè)主大會(huì)籌備組的公告26

4.關(guān)于業(yè)主大會(huì)籌備組產(chǎn)生辦法的公告27

5.業(yè)主大會(huì)籌備組業(yè)主代表推薦表31

6.關(guān)于業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單及工作職責(zé)的公告32

7.關(guān)于召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的公告34

8、關(guān)于確定業(yè)主身份、人數(shù)、專(zhuān)有部分面積的公告36

9.關(guān)于《管理規(guī)約（草案）》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）》征求意見(jiàn)的公示37

10.關(guān)于首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法的公告38

11.關(guān)于首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單的公告41

12.關(guān)于首屆業(yè)主委員會(huì)選舉辦法的公告43

13.業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決票（制定《管理規(guī)約》《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》）45

14.業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決票（選舉業(yè)主委員會(huì)）46

15.關(guān)于首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定的公告47

16.關(guān)于業(yè)主大會(huì)依法成立的公告50

17.關(guān)于首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)使用情況的公告52

18.關(guān)于首屆業(yè)主委員會(huì)相關(guān)事項(xiàng)的公告53

19.業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決票（決定物業(yè)項(xiàng)目的管理方式）54

20.業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決票（選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)）55

21.業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決票（決定車(chē)輛行駛、停放、收費(fèi)管理制度）56

22.車(chē)輛行駛、停放、收費(fèi)管理制度（樣本）57

23.業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決票（決定終止業(yè)主委員會(huì)委員資格）58

24.業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決票（補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員）59

25.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案及印章刻制證明61

26.（物業(yè)項(xiàng)目名稱(chēng)）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（示范文本）62

27.管 理 規(guī) 約 78

28.備案材料89

七、相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)范性文件100

（一）《民法典》第六章 .100

（二）物業(yè)管理?xiàng)l例103

（三）山東省物業(yè)管理?xiàng)l例110

（四）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的通知125

    （五）濟(jì)南市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)濟(jì)南市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則的通知132

    （六）關(guān)于印發(fā)《關(guān)于規(guī)范業(yè)主委員會(huì)建設(shè)和相關(guān)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》的通知..139

(七）濟(jì)南市物業(yè)管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）.....................................146

一、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立的程序----文字版

成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治，需要依照法定程序進(jìn)行。依照相關(guān)法規(guī)和文件的規(guī)定，主要經(jīng)過(guò)審查、申請(qǐng)、籌備、召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)、備案等步驟。

審查

審查階段，主要看是否需要成立業(yè)主大會(huì)、是否達(dá)到業(yè)主大會(huì)成立的條件。

是否需要成立業(yè)主大會(huì)。

首先看物業(yè)管理區(qū)域的劃分。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線(xiàn)范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。分期開(kāi)發(fā)建設(shè)，或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的，配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；能夠分割并獨(dú)立使用的，可劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

一般來(lái)說(shuō)，建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案前，向物業(yè)主管部門(mén)申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域?？傮w來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理區(qū)域的劃分，屬于行政管理的范疇，以行政主管部門(mén)劃分為準(zhǔn)。

其次，對(duì)于業(yè)主較少的區(qū)域，經(jīng)全體業(yè)主同意，可決定不成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

是否達(dá)到業(yè)主大會(huì)成立的條件。

符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到百分之五十以上；業(yè)主已入住戶(hù)數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上；自首位業(yè)主入住之日起滿(mǎn)兩年且已入住戶(hù)數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上。

申請(qǐng)

申請(qǐng)階段，主要分為兩種情況，建設(shè)單位或前期物業(yè)管理服務(wù)單位申請(qǐng)，和業(yè)主申請(qǐng)。

建設(shè)單位或前期物業(yè)申請(qǐng)

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑總面積的50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)按照要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；（二）房屋及建筑物面積清冊(cè)；（三）業(yè)主名冊(cè)；（四）建筑規(guī)劃總平面圖；（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；（七）其他有關(guān)的文件資料。

物業(yè)管理區(qū)域達(dá)到業(yè)主大會(huì)成立條件90日內(nèi)，建設(shè)單位或前期物業(yè)應(yīng)當(dāng)向區(qū)縣房管部門(mén)提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面申請(qǐng)。

業(yè)主申請(qǐng)

建設(shè)單位或前期物業(yè)逾期未申請(qǐng)的，經(jīng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)20%以上業(yè)主提議，可向區(qū)縣房管部門(mén)提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。

籌備

籌備階段，主要是成立籌備組和完成籌備工作。

成立籌備組。

區(qū)縣房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或前期物業(yè)的書(shū)面申請(qǐng)，或業(yè)主的書(shū)面要求后，30日內(nèi)，與街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）共同組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。

確定籌備組人員?；I備組一般由5-15名成員組成，其中居委會(huì)委員1名，并擔(dān)任籌備組組長(zhǎng)。其余成員為物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表，由街道辦事處、居委會(huì)組織推薦產(chǎn)生。

籌備組產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)書(shū)面形式將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域公告。

完成籌備工作。

區(qū)縣房管部門(mén)、街道辦事處應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)籌備組開(kāi)展業(yè)主大會(huì)的籌備工作，全體業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合籌備組工作。

籌備組應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)（特殊情況可延長(zhǎng)30日）完成以下工作：

確定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的形式，由業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)的，確定業(yè)主代表產(chǎn)生的方式、人數(shù)，并組織業(yè)主推薦業(yè)主代表；

確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

參照示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；

確認(rèn)業(yè)主身份及業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)，并逐一列表

登記業(yè)主姓名、性別、住址、通訊方式及擁有的投票權(quán)數(shù)等基本內(nèi)容；

確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人人數(shù)和產(chǎn)生辦法，組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員候選人；

推選首屆業(yè)主委員會(huì)委員的候選人，由籌備組向業(yè)主發(fā)放推薦表，根據(jù)得票多少，并結(jié)合物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模及委員的代表性、廣泛性等因素，確定候選人名單。

籌備組應(yīng)當(dāng)審查候選人的資格，候選人名單產(chǎn)生后，籌備組予以公告。

候選人應(yīng)當(dāng)符合以下條件：居住在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)；具有完全民事行為能力；遵守國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)；遵守業(yè)主大會(huì)議事日程規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔、具有社會(huì)公信力；具有一定的組織能力；具備必要的工作時(shí)間；未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)及其下屬企業(yè)內(nèi)任職。

上述五項(xiàng)工作，應(yīng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前完成，并書(shū)面公告。

（6）采取書(shū)面征求意見(jiàn)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，籌備組要在業(yè)主中推選表決票、選票的發(fā)放人、計(jì)票人和監(jiān)票人各若干人，計(jì)票人和監(jiān)票人應(yīng)由非業(yè)主委員會(huì)委員候選人擔(dān)任?；I備組應(yīng)在投票日期7日前，采取直接送達(dá)或郵寄送達(dá)的方式將表決票、業(yè)主委員會(huì)選票送達(dá)業(yè)主，并保存送達(dá)憑證。表決票和選票需要注明投票時(shí)間、地點(diǎn)等。

采取集體討論形式的，籌備組要向業(yè)主發(fā)放參加首次業(yè)主大會(huì)的證件。

（四）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和程序：表決通過(guò)業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員；其他需要首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)的事項(xiàng)。

投票結(jié)束后，采取公開(kāi)驗(yàn)票方式，由籌備組負(fù)責(zé)開(kāi)箱驗(yàn)票，由唱票、計(jì)票人員在監(jiān)票人監(jiān)督下，核對(duì)、計(jì)算票數(shù)，當(dāng)場(chǎng)公布結(jié)果，由籌備組、唱票、計(jì)票和監(jiān)票人作出記錄。

同意業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的業(yè)主投票權(quán)數(shù)未達(dá)到總票數(shù)的三分之二的，籌備組應(yīng)當(dāng)在征求業(yè)主意見(jiàn)并修改后，重新組織業(yè)主表決投票。

業(yè)主委員會(huì)由5-13人的單數(shù)組成，由籌備組根據(jù)實(shí)際情況決定。業(yè)主委員會(huì)的選舉應(yīng)當(dāng)有物業(yè)區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加；業(yè)主委員會(huì)的當(dāng)選，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過(guò)。

（五）備案

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)將成立情況向區(qū)縣房管部門(mén)備案。提交以下材料：（1）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；（2）業(yè)主委員會(huì)成立備案申請(qǐng)表；（3）業(yè)主公約；（4）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（5）選舉和表決結(jié)果統(tǒng)計(jì)表；（6）業(yè)主委員會(huì)委員名單及基本情況、委員分工等。

區(qū)縣房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)收到上述材料后10日內(nèi)，發(fā)給業(yè)主委員會(huì)備案證明，出具業(yè)主委員會(huì)刻制印章證明，并將有關(guān)情況通報(bào)街道辦事處、公安派出所、建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)。

（六）召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議

籌備組在業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后組織召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人、副主任1-2人?；I備組自行解散。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立的程序－--－圖文版 

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日?；顒?dòng)

業(yè)主大會(huì)的職責(zé)及會(huì)議制度

業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（4）決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（6）法律、法規(guī)或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

業(yè)主大會(huì)可采取集體討論形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式，但應(yīng)當(dāng)由持有投票權(quán)數(shù)二分之一以上的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)過(guò)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)二分之一以上通過(guò)。業(yè)主可委托他人投票。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議，分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)街道辦、居委會(huì)參加。

定期會(huì)議，由業(yè)委會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開(kāi)。

臨時(shí)會(huì)議，有下列情形之一的，業(yè)委會(huì)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

有20%以上業(yè)主提議；2.發(fā)生重大事故或緊急事件需及時(shí)處理；3.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)由業(yè)委會(huì)作書(shū)面記錄并存檔。業(yè)主大會(huì)作出的會(huì)議決定，

應(yīng)書(shū)面公示，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)委會(huì)逾期不按照規(guī)定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，區(qū)縣房管部門(mén)可責(zé)令限期召開(kāi)。必要時(shí)，區(qū)縣房管部門(mén)與街道辦共同指導(dǎo)居委會(huì)組織召開(kāi)。

未能選舉業(yè)委會(huì)或業(yè)委會(huì)全體辭職的，業(yè)主大會(huì)仍應(yīng)履責(zé)，需召開(kāi)定期或臨時(shí)會(huì)議的，參照上述辦法。

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原標(biāo)題： 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)法律服務(wù)手冊(cè)-律師總結(jié)版