在股權(quán)收購(gòu)合同中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)雙方對(duì)股權(quán)交易價(jià)款總額包含哪些費(fèi)用約定不清的情形。比如收購(gòu)一個(gè)城市更新項(xiàng)目，常常會(huì)繼受項(xiàng)目公司的債權(quán)債務(wù)，尤其是要約定清楚項(xiàng)目公司的債務(wù)清理（包含質(zhì)押、抵押等擔(dān)保債務(wù)）。清理債務(wù)則伴隨著要求轉(zhuǎn)讓方在一定期限內(nèi)解除一些轉(zhuǎn)讓前已簽署的合同。因此，交易價(jià)款總額應(yīng)列明清理債務(wù)的費(fèi)用，也即清理債務(wù)的義務(wù)及/或費(fèi)用也應(yīng)包括在交易對(duì)價(jià)之內(nèi)。另外，建議受讓方同時(shí)明確項(xiàng)目公司已取得的權(quán)益是否在收購(gòu)前進(jìn)行剝離還是由受讓方繼受。

城市更新項(xiàng)目常常存在拆賠費(fèi)用、過(guò)渡期項(xiàng)目公司的員工工資、臺(tái)底費(fèi)等費(fèi)用，這些費(fèi)用在合同中也應(yīng)清晰約定由哪方承擔(dān)。從公平的角度來(lái)說(shuō)，簽署協(xié)議前已到期應(yīng)付的拆賠費(fèi)用（如安置費(fèi)）應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，而員工工資、臺(tái)底費(fèi)則根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，由轉(zhuǎn)讓方和受讓方共同協(xié)商由哪方承擔(dān)。

以筆者經(jīng)辦過(guò)的深莞惠的一些本身存在零星拆遷（如宿舍）的更新項(xiàng)目收購(gòu)為例，筆者特別傾向于在合同中明確約定交易對(duì)價(jià)已包含清租、拆遷安置的全部費(fèi)用，也即城市更新項(xiàng)目范圍內(nèi)回遷物業(yè)時(shí)拆遷安置的方式所涉全部費(fèi)用最好不涉及在項(xiàng)目公司公司進(jìn)行股權(quán)變更后還需受讓方另行承擔(dān)。

還有一個(gè)問(wèn)題需要特別注意，我們?cè)谧龀鞘懈马?xiàng)目并購(gòu)的稅務(wù)籌劃的時(shí)候，一般會(huì)將交易總價(jià)款拆分為小金額的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款加大金額的前期委托費(fèi)用，這個(gè)前期委托費(fèi)用（如拆遷安置補(bǔ)償、拆遷服務(wù)、立項(xiàng)和專規(guī)報(bào)批等）需明確交易路徑及支付方式，比如約定由收購(gòu)方取得項(xiàng)目公司股權(quán)后以股東借款形式將資金注入項(xiàng)目公司，然后由項(xiàng)目公司向股權(quán)轉(zhuǎn)讓方或其指定的關(guān)聯(lián)方支付前期委托費(fèi)用（也即大部分的交易價(jià)款），由此解決項(xiàng)目公司的成本、費(fèi)用列支與稅前扣除問(wèn)題。

如收購(gòu)涉及轉(zhuǎn)讓方主推或主要負(fù)責(zé)拆賠工作，則收購(gòu)合同不僅要約定轉(zhuǎn)讓方完成拆賠工作的期限，還必須鎖定拆遷總成本。為此，收購(gòu)合同應(yīng)約定轉(zhuǎn)讓方的拆賠工作要求，如約定轉(zhuǎn)讓方須做到總現(xiàn)金補(bǔ)償不超過(guò)多少金額，總住宅回遷物業(yè)不超過(guò)多少平米。

此外，拆賠的啟動(dòng)節(jié)點(diǎn)也應(yīng)慎重考慮。一般而言，應(yīng)對(duì)拆賠意愿進(jìn)行深入摸底并經(jīng)相關(guān)集體經(jīng)濟(jì)繼受組織股東大會(huì)/股東代表大會(huì)表決后才向村里公布拆賠標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，公布的拆賠標(biāo)準(zhǔn)還須與專規(guī)進(jìn)行銜接，以免獲批的專規(guī)指標(biāo)無(wú)法滿足拆賠的要求。

城市更新項(xiàng)目中，往往轉(zhuǎn)讓方已聘請(qǐng)了員工從事拆遷工作，且負(fù)責(zé)拆遷工作的核心人員已掌控項(xiàng)目核心拆遷資源或與拆遷對(duì)象具有一定的裙帶關(guān)系。對(duì)于是否留用該部分員工，筆者認(rèn)為核心點(diǎn)在于如何控制拆遷利益巨大所引起的道德風(fēng)險(xiǎn)。從操作層面來(lái)看，假設(shè)為了目標(biāo)公司的干凈而選擇清退原項(xiàng)目公司員工（尤其是原拆遷團(tuán)隊(duì)），在并購(gòu)合同中約定由轉(zhuǎn)讓方繼續(xù)負(fù)責(zé)拆遷工作的交易安排下，因受讓方與負(fù)責(zé)目標(biāo)項(xiàng)目拆遷的人員無(wú)勞動(dòng)關(guān)系，則對(duì)拆遷人員無(wú)約束力。這時(shí)候拆遷人員很容易與被拆遷人聯(lián)合起來(lái)，向受讓方索要高額的拆遷回報(bào)，甚至“要挾”受讓方的項(xiàng)目推進(jìn)。同時(shí)，如無(wú)勞動(dòng)關(guān)系，拆遷人員也容易滋生虛構(gòu)拆遷經(jīng)費(fèi)向受讓方報(bào)銷的想法和做法，在拆遷成本上導(dǎo)致不經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題。

因此，考慮到拆遷人員與村民熟悉以及擁有社會(huì)資源、政府資源等情況，筆者更建議就轉(zhuǎn)讓方已聘請(qǐng)的拆遷人員，如由轉(zhuǎn)讓方自行聘任的，則建議由受讓方采取勞動(dòng)關(guān)系轉(zhuǎn)移到受讓方指定公司的方式處理；如由項(xiàng)目公司聘用的，則建議可以給與留用，當(dāng)然受讓方亦可以要求轉(zhuǎn)讓方逐步清退受讓方認(rèn)為表現(xiàn)欠缺的員工。

深圳實(shí)施強(qiáng)區(qū)放權(quán)后，每個(gè)區(qū)會(huì)有一些集體土地與開發(fā)商合作開發(fā)所涉收益分成或物業(yè)分成比例的窗口指導(dǎo)意見。以龍華為例，集體分成物業(yè)面積須占項(xiàng)目可售總建筑面積的一定比例。具體計(jì)算公式如下：

鑒于上述，項(xiàng)目收購(gòu)的盡調(diào)環(huán)節(jié)受讓方應(yīng)先核實(shí)項(xiàng)目所在區(qū)的集體資產(chǎn)分成比例要求，尤其是各區(qū)的集體資產(chǎn)管理部門對(duì)合作開發(fā)的物業(yè)分成比例等的窗口指導(dǎo)意見。畢竟，不同的集體資產(chǎn)分成比例將對(duì)拆遷成本、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算造成重大影響。

以往我們往往認(rèn)為，進(jìn)入實(shí)施主體確認(rèn)階段后政府主管部門對(duì)專項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整的可能性會(huì)非常小，但目前的更新實(shí)務(wù)卻證實(shí)了這種可能性。以坪山區(qū)為例，受政府新政的影響，今年7月以后，坪山區(qū)實(shí)施了新的窗口指導(dǎo)意見，其中即便是數(shù)年前已取得的專項(xiàng)規(guī)劃批復(fù)，如批復(fù)有可售商務(wù)公寓指標(biāo)，也一律改為商業(yè)辦公指標(biāo)。

因此，雖此類情況即為少見，筆者建議就專項(xiàng)規(guī)劃存在可售商務(wù)公寓指標(biāo)的項(xiàng)目，盡調(diào)時(shí)應(yīng)特別注意核實(shí)政府主管部門對(duì)配建商務(wù)公寓的窗口指導(dǎo)意見，以免項(xiàng)目規(guī)劃或業(yè)態(tài)調(diào)整影響項(xiàng)目后續(xù)的銷售和去化，甚至項(xiàng)目的投資測(cè)算和盈虧結(jié)果。

以惠州的一些項(xiàng)目為例，因一些歷史的原因，這些項(xiàng)目存在已取得用地規(guī)劃許可證，卻未取得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的情況，且這種情況在惠州并不少見。

為此，筆者建議對(duì)于惠州的項(xiàng)目，無(wú)論是否屬于城市更新，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件應(yīng)是項(xiàng)目需關(guān)注的重大節(jié)點(diǎn)，且付款應(yīng)與該節(jié)點(diǎn)進(jìn)行掛鉤。其中切勿以為取得了用地規(guī)劃許可證便等同于規(guī)劃指標(biāo)已獲批，以免收購(gòu)目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致后悔不已。

股權(quán)收購(gòu)合同中，一般會(huì)約定交易雙方稅費(fèi)的承擔(dān)方式。但對(duì)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓方為個(gè)人時(shí)的情形，收購(gòu)合同經(jīng)常會(huì)忽略約定受讓方代扣代繳轉(zhuǎn)讓方股權(quán)轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得稅的相關(guān)問(wèn)題，由此導(dǎo)致后續(xù)被稅局關(guān)注或稽查到之后，受讓方需額外掏腰包，轉(zhuǎn)讓方卻不管不顧的問(wèn)題。

因此，筆者建議就代扣代繳問(wèn)題在收購(gòu)過(guò)程中相關(guān)合同中落實(shí)相關(guān)約定。

值得慶幸的是，個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)征繳問(wèn)題在許多地區(qū)被要求以個(gè)人的完稅憑證或完稅申報(bào)作為工商變更的前提，因此上述問(wèn)題在一定程度上已可以得到較好的解決，具體可參見西政資本于2020年9月23日發(fā)布的《202009：股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅源監(jiān)控新規(guī)及稅務(wù)籌劃》一文相關(guān)內(nèi)容。

對(duì)于城市更新項(xiàng)目，常常會(huì)基于稅籌考慮安排由項(xiàng)目公司或項(xiàng)目公司指定第三方來(lái)租賃集體所有的物業(yè)，以盡量消化補(bǔ)償費(fèi)用或前期費(fèi)用。很多情況下，租賃村委的物業(yè)并非只需與村委簽署租賃合同即可，以鹽田為例，根據(jù)《鹽田區(qū)股份合作公司物業(yè)租賃管理指引》的規(guī)定，股份合作公司單宗租賃面積在1000平方米以上或租賃年限5年以上（不含本數(shù)）的集體物業(yè)租賃活動(dòng)均需通過(guò)鹽田區(qū)股份合作公司綜合監(jiān)管系統(tǒng)在深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所等產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公開交易。

因此，為確保租賃行為的合法性，筆者建議并購(gòu)后的稅籌安排應(yīng)了解深圳各區(qū)集體資產(chǎn)管控辦法中關(guān)于租賃的相關(guān)規(guī)定。

在更新項(xiàng)目涉及非農(nóng)指標(biāo)或征返指標(biāo)的項(xiàng)目中，因非農(nóng)或征返指標(biāo)的合作對(duì)價(jià)可以通過(guò)拆賠的方式實(shí)現(xiàn)，因此房屋分配的環(huán)節(jié)一般都比較簡(jiǎn)單。但“單抬頭”的非農(nóng)/征返合作合作開發(fā)項(xiàng)目卻經(jīng)常因分配環(huán)節(jié)視同銷售的高稅負(fù)問(wèn)題，導(dǎo)致收購(gòu)方的巨額虧損。

具體來(lái)說(shuō)，“單抬頭”的深圳非農(nóng)用地或征地返還用地合作開發(fā)項(xiàng)目除存在開發(fā)商的稅負(fù)較高，稅籌空間小的不利因素外，還存在很多制約開發(fā)商的條件。以項(xiàng)目公司的融資為例，因村委是項(xiàng)目公司的股東，因此項(xiàng)目融資基本度需要取得村委同意，而一旦資金方要求項(xiàng)目公司股東提供擔(dān)保或股權(quán)質(zhì)押時(shí)，基于集體資產(chǎn)的監(jiān)管要求，村委這個(gè)時(shí)候就變得很難配合。此外，深圳各區(qū)集體資產(chǎn)監(jiān)管日益趨嚴(yán)，很多區(qū)都有關(guān)于村委入股的項(xiàng)目公司的證章照、銷售回款必須提交共管的窗口指導(dǎo)意見。除此之外，對(duì)于“單抬頭”的非農(nóng)/征地返還用地合作開發(fā)項(xiàng)目，如項(xiàng)目公司分配物業(yè)給村委，則需視同銷售，這時(shí)必須通過(guò)銷售物業(yè)給村委的方式才能實(shí)現(xiàn)過(guò)戶，也即不能將物業(yè)直接分配給村委。還有一個(gè)小問(wèn)題需要注意，如項(xiàng)目公司直接分配物業(yè)給自己股東，除非是根據(jù)視同銷售的邏輯按正常銷售開票辦理過(guò)戶，不然不動(dòng)產(chǎn)登記中心不會(huì)接受直接股東分配的過(guò)戶方式。

因此，筆者建議就深圳“單抬頭”的非農(nóng)/征地返還用地合作開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行審慎評(píng)估并慎重對(duì)待。