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    陽光城“關鍵一役”

    觀點 觀點
    2021-11-12 14:32 2948 0 0
    從局外到局內,觀察和解讀行業(yè)、企業(yè)與市場的真實一面。 行業(yè)“冬至”,陽光城道阻且長。

    作者:觀點地產(chǎn)新媒體

    來源:觀點(ID:guandianweixin)

    從局外到局內,觀察和解讀行業(yè)、企業(yè)與市場的真實一面。行業(yè)“冬至”,陽光城道阻且長。

    房地產(chǎn)終于迎來了連續(xù)的兩日“天晴”。

    11月11日數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)板塊大漲3.16%,共有116家房地產(chǎn)相關企業(yè)上漲,保利、招商、陽光城等8只房地產(chǎn)開發(fā)股票漲停,而龍頭萬科A也接近漲停,上漲9.54%。

    政策環(huán)境吹來了春風,房企也不忘積極自救,債券回購、增持股票、大股東注資,面對滔天巨浪的房地產(chǎn)人正使出十八般武藝避免翻船。

    11月10日,企查查信息披露,陽光城退出投上海臻百利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公司,后者由上海逐印企業(yè)管理有限公司接盤。

    在股權變更前,上海臻百利房地產(chǎn)由陽光城集團持股83.3333%,并通過陽光城集團上海置業(yè)有限公司間接持股16.6667%;變更后,公司由上海逐印企業(yè)管理有限公司持股100%。

    據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解,上海臻百利房地產(chǎn)是上海陽光城濱江悅的項目公司,而這個項目曾是陽光城自2012年將總部搬至上海后,打響的關鍵一役。

    上海濱江悅往事

    2014年末,陽光城通過300多輪競價后,從首創(chuàng)置業(yè)、招商、華潤等房企手中搶下了上述上海楊浦區(qū)項目地塊,成交價21.08億元,溢價率61.41%,樓板價4.11萬元/平方米。

    從溢價率看,61.41%在當時的土地市場并非高價。然而,在同年早些時候,濱江悅周邊地塊成交樓板價僅2.8萬元/平方米。短短半年內,楊浦區(qū)地價就上漲了近五成,該地塊也當之無愧地成為了楊浦區(qū)地王。

    地塊的各項指標都十分匹配陽光城的發(fā)展理念,該宗地位于楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)的丹陽路188弄,屬于內環(huán)搶手的濱江住宅,距離黃浦江直線距離僅400米,周邊住房雖然較老舊,但氛圍很好,且不缺乏相關配套。

    地塊出讓面積2.05萬平方米,容積率2.5,計容建筑面積5.1萬平方米。更為重要的是,這是一宗純宅地,且建設要求較少,匹配陽光城快周轉開發(fā)理念,并沒有商業(yè)或自持要求。

    對于當年在上海拿地的房企來說,其實都是一場豪賭,有的人賭對了,有的人錯了。

    陽光城雖然志在必得,但4.11萬元/平方米樓板價與當時地塊周邊二手項目不到4萬/元平方米的價格相比沒有優(yōu)勢,面粉顯然比面包更貴。

    拿地之初,市場預測項目售價約在8萬元/平方米,但從后來銷售均價看,陽光城賣到了接近10萬元/平方米。

    據(jù)中介平臺網(wǎng)站成交信息披露,2021年6月份,濱江悅二手成交價已經(jīng)去到了14萬元/平方米。

    陽光城名利雙收,通過高端與品質在上海打響了品牌,同時與不遠處的陽光城總部大樓形成呼應。

    陽光城2021半年報披露,濱江悅已經(jīng)100%完工交付,累計竣工面積67235.63平方米,累計投資總金額37.99億元,項目主要以改善型大戶型為主,還有會所及游泳池等豪宅標配的配套設施。

    建設時,陽光城為了項目融資曾多次進行擔保。2015年2月,中信銀行提供不超過14.3億元的委托貸款,期限不超過24個月,委托貸款年利率不超過9%;12月份,中信銀行再次提供了12億元融資,均由陽光城提供擔保。

    2017年初,陽光城尋求了信托方助力,接受了渤海國際信托提供的不超過2億元融資,期限不超過24個月。同年,浙商金匯信托獲得了項目公司9億元應收債權,期限不超過1年。

    值得注意的是,在2015年的A股增發(fā)中,陽光城也將約5億元募集資金投入到項目的開發(fā)。

    陽光城“關鍵一役”

    如今項目完成銷售開發(fā),陽光城選擇將其剝離出上市公司,接盤方上海逐印企業(yè)管理有限公司的持有人雖然與陽光城并無直接聯(lián)系,但也并非第一次從陽光城手中接過項目公司股權。

    近期的9月23日,原陽光城關聯(lián)子公司上海梓光企業(yè)管理有限公司的股東信息從陽光城等3家公司變更為上海逐印企業(yè)管理有限公司。該上海梓光的曾用名為上海臻子利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,間接持有嘉興臻子利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

    據(jù)了解,嘉興臻子利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為陽光城在嘉興的翡麗灣項目,同樣是一宗純宅地,陽光城曾為項目公司融資進行擔保。

    換而言之,陽光城已經(jīng)接連處置了兩家已經(jīng)交付的項目公司,且接盤方同為上海逐印企業(yè)管理有限公司。

    除了已經(jīng)成熟的項目公司外,面臨資金短缺的陽光城繼續(xù)在尋求信托方的幫助,如蘇南陽光城置業(yè)(蘇州)有限公司轉讓湖南中正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5%股權予五礦國際信托有限公司。

    湖南中正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由陽光城在2016年從自然人張愷和曾惠芬手中以3.7億元收購得來,背后主要是長沙勞動廣場的商住項目,住宅項目命名為陽光城檀府,仍為一宗在建項目。

    陽光城目前的壓力不少,在債市難以尋求到資金,只能轉道回歸“老朋友”信托的幫助。

    此外,陽光城通過主動積極尋求債權人的支持,在實控人林騰蛟的擔保下,多筆境內債都得到了展期,12.7億元“20陽光優(yōu)”尾款ABS展期12個月,6.37億元“18陽光04”展期12個月,5億元“20華濟建筑ABN001”展期12個月。

    資料顯示,陽光城在與美元債債權人的溝通中表示,11月有40億元到期債務,目前現(xiàn)金余額260億元左右,可以動用的只有6億-7億元,其中4億元將用于償還美元債,2.5億元用于支付境內債。

    海外債方面,陽光城已經(jīng)完成了3只美元債券的展期。可以窺見,陽光城主動采取了各種措施。

    陽光城對此也表示,債務展期主要在于公司出現(xiàn)短期流動性困難,公司基本面和生產(chǎn)經(jīng)營并沒有發(fā)生實質性的變化。

    然而,實控人林騰蛟的需要解決的問題也不少,兩度被動減持陽光城股權,累計減持8361.25萬股,占公司總股本的2.02%。

    為了解決陽光城方面的困難,林騰蛟退出了興業(yè)銀行的董事席位。此前,有從陽光城內部會議傳出的消息稱,林騰蛟持有興業(yè)銀行的部分股權將進行套現(xiàn),所獲取的約50億元資金將會流入公司資金池中。

    同時,萬物云在近期遞交了招股書,這也給持有4.8%股權的陽光城提供了一個退出路徑。

    行業(yè)“冬至”,陽光城道阻且長。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“觀點”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 解局 | 陽光城“關鍵一役”

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      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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