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    七成百強(qiáng)房企未拿地,資金壓力仍是懸頂之劍!

    丁祖昱評樓市 丁祖昱評樓市
    2022-03-05 18:45 2133 0 0
    1-2月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值榜出爐,從前兩月拿地企業(yè)來看,超七成百強(qiáng)房企仍未有土地入賬,拿地房企基本是國企央企。

    作者:克而瑞研究中心

    來源:丁祖昱評樓市(ID:dzypls)

    受春節(jié)假期和集中供地尚未全面開啟的影響,2月土地市場持續(xù)低迷,成交建面、金額雙雙下跌。近日,1-2月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值榜出爐,從前兩月拿地企業(yè)來看,超七成百強(qiáng)房企仍未有土地入賬,拿地房企基本是國企央企。

    資金壓力仍是房企懸頂之劍,部分民企投資幾乎停滯,或?qū)⒂绊懳磥礓N售,財務(wù)穩(wěn)健的企業(yè)將成為接下來土地市場“主力軍”,強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面將進(jìn)一步凸顯。

    整體而言,今年大部分企業(yè)將面臨償債高峰,資金面仍偏緊,謹(jǐn)慎投資仍是未來主旋律,以“活下去”為首要任務(wù)。

    01 土地成交規(guī)模維持低位

    2月份,在春節(jié)假期和集中供地“低谷期”的雙重影響下,全國300城經(jīng)營性土地總成交規(guī)模繼續(xù)下降,成交建筑面積僅3408萬平方米,同、環(huán)比分別下降71%和57%,降至近一年來最低點(diǎn)。

    從樓板價來看,受北京首輪集中土拍影響,2月份平均樓板價增至3112元/平方米,環(huán)比漲幅高達(dá)63%。

    市場熱度方面,在北京、杭州的帶動下,溢價率環(huán)比略有回升,平均溢價率為4.1%,呈現(xiàn)一線上漲、二線下降、三四線持平的格局。在控制土地成本、推出優(yōu)質(zhì)地塊的情況下,開發(fā)商在一線城市拿地的積極性有所回升。由于行業(yè)現(xiàn)在仍整體處于低谷期,民營房企沒錢拿地已成為共識,拿地積極性還需要一段時間的修復(fù)。

    圖:300城經(jīng)營性用地月度成交情況

    注:2022年2月數(shù)據(jù)截止2月24日,下同。

    數(shù)據(jù)來源:CRIC

    02 七成百強(qiáng)房企投資停滯

    2022年伊始,土地投資仍然極度低迷。

    截止至2月末,新增貨值百強(qiáng)門檻16.1億元,同比下降30%,新增土地貨值百強(qiáng)門檻3.2億元,同比減少56%;新增土地建面百強(qiáng)門檻14.7萬平方米,同比減少16%。

    2022年1-2月,銷售百強(qiáng)房企中尚有七成以上房企未拿地,投資處于停滯狀態(tài)。單月銷售TOP50拿地金額在北京集中供地帶動下出現(xiàn)小幅反彈,環(huán)比上漲99%,但依舊處于近一年低位,同比降幅達(dá)70%。

    圖:2020年1月-2022年2月銷售TOP50房企單月拿地金額走勢(單位:億元)

    數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、CRIC監(jiān)測

    目前拿地房企總體呈現(xiàn)兩個特征:第一,民營企業(yè)拿地意愿較低,拿地企業(yè)多以國企、央企以及地方平臺公司為主。第二,強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局未有改變,銷售10強(qiáng)房企中有5家位于拿地金額前十,10強(qiáng)房企新增貨值占百強(qiáng)比例達(dá)到64%。

    具體房企來看,民營房企中綠城保持了去年以來積極的投資態(tài)度,2022年前2月投資金額超過200億元,新增貨值排名高于銷售排名,而在北京、寧波等核心城市補(bǔ)充貨值將對未來業(yè)績形成支撐。

    盡管部分房企前兩月拿地金額保持領(lǐng)先,但從拿地銷售比來看,僅有華潤、綠城高于0.4,其余房企均在0.2以下,由此可見整體投資意愿仍然保持低位。

    圖:1-2月投資金額較高的部分房企(單位:億元)

    數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、CRIC監(jiān)測

    03 房企投資積極性持續(xù)分化

    近期各地樓市降首付、降息等政策頻繁出臺,土地市場整體表現(xiàn)冷淡,百強(qiáng)房企中未拿地比例仍然超過70%。但對于房企而言,政策效果傳導(dǎo)到銷售、投資仍需要一定時間,目前整體投資仍極度低迷。

    加之今年是大部分企業(yè)償債高峰年份,資金面仍偏緊,謹(jǐn)慎投資仍是未來主旋律。

    從北京首輪集中供地表現(xiàn)來看,部分龍頭房企和國企、央企仍在持續(xù)逆勢拿地,導(dǎo)致部分地塊呈現(xiàn)出競拍激烈、達(dá)到最高限價的情況。

    2022年投資仍將呈現(xiàn)出“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的格局,企業(yè)拿地積極性將繼續(xù)分化,財務(wù)穩(wěn)健、資金充沛的企業(yè)仍是土地市場生力軍,發(fā)展優(yōu)勢將進(jìn)一步擴(kuò)大。

    城市間的分化也日益加劇,北京、上海等一線城市的市場抗壓性、穩(wěn)定性均較高,在合理的政策調(diào)控下,土拍熱度回溫將領(lǐng)先其他城市;而部分人口流出、經(jīng)濟(jì)發(fā)展較差的三四線城市土地市場或?qū)⒊霈F(xiàn)無人問津的局面。

    整體來看,行業(yè)正處于信心重建過程中,政策面也迎來轉(zhuǎn)機(jī),尤其土地出讓規(guī)則上或?qū)⒂兴潘?,疊加部分企業(yè)上半年補(bǔ)庫存的需求,預(yù)計核心城市的土地市場信心將會有所提振。

    民營房企沒錢拿地已成為共識,多數(shù)民營房企拿地積極性還需要一段時間的修復(fù),國企和央企“托底”的現(xiàn)象仍將持續(xù),部分房企在核心城市補(bǔ)庫存的需求仍存在,土地規(guī)則放松之下房企投資積極性將有所提升。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 七成百強(qiáng)房企未拿地,資金壓力仍是懸頂之劍!

    丁祖昱評樓市

    大數(shù)據(jù)變革房地產(chǎn)。用專業(yè)數(shù)據(jù)和靠譜分析讀懂中國樓市。我是丁祖昱,歡迎關(guān)注,愿與大家一起分享房地產(chǎn)市場新鮮熱辣精準(zhǔn)的解讀與資訊。讓我們預(yù)見行業(yè)趨勢!

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

    • 劉韜
      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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