<mark id="22kvi"></mark>
    <mark id="22kvi"></mark>

    色综合久久88色综合天天_欧美aaaaaa级午夜福利视频_97精品久久久久中文字幕_精品无码av无码专区

    首輪集中土拍后遺癥在杭州集中爆發(fā)了

    地產(chǎn)大爆炸 地產(chǎn)大爆炸
    2021-07-22 23:20 1888 0 0
    結(jié)合幾個(gè)月前轟轟烈烈的杭州土拍,宋都退地其實(shí)只是首輪集中土拍后遺癥在杭州爆發(fā),折射的是開(kāi)發(fā)商普遍面臨的盈利難題。

    作者:炸天團(tuán)

    來(lái)源:地產(chǎn)大爆炸(ID:dichandabaozha)

    從前晚到現(xiàn)在,宋都退地的消息在地產(chǎn)圈彌漫。
    在杭州首輪土拍中,按照原計(jì)劃,宋都本來(lái)是想拿三塊地,那是他們最舒適的狀態(tài)。
    但因?yàn)楹贾菔菬狳c(diǎn)城市,爭(zhēng)搶的房企太多,宋都一激動(dòng)就拿了五塊地。
    因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商們的哄搶?zhuān)贾菀渤蔀?2城首輪集中供地的最大贏(yíng)家,兩天攬金1197億。
    瘋狂過(guò)后,往往是一地雞毛。
    集中拍地過(guò)后的2個(gè)月零12天,宋都發(fā)布了放棄競(jìng)得土地使用權(quán)的公告:

    挑重點(diǎn)說(shuō)就是:
    宋都寧愿損失5000萬(wàn)保證金,也要退了那塊地。
    關(guān)于宋都退地,官方給的解釋很簡(jiǎn)單:審慎考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素,基于公司穩(wěn)健發(fā)展謹(jǐn)慎作出的決策。
    結(jié)合幾個(gè)月前轟轟烈烈的杭州土拍,宋都退地其實(shí)只是首輪集中土拍后遺癥在杭州爆發(fā),折射的是開(kāi)發(fā)商普遍面臨的盈利難題。
    后遺癥一 | 沒(méi)利潤(rùn)
    宋都退地最深層次的原因,是不賺錢(qián)。
    這實(shí)際上是杭州首次集中供地拿地房企的共同焦慮。
    杭州首批集中供地的57宗地塊中,有41宗地塊拍至封頂,進(jìn)入“火拼”自持比例的階段,其中12宗自持比例超過(guò)20%。
    此前有媒體計(jì)算過(guò),在杭州首輪集中出讓中,由于“雙限”+高自持,擠壓了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間,57宗地塊中能盈利的寥寥無(wú)幾。
    尤其是建發(fā)競(jìng)得的主城區(qū)祥符東商住地塊,自持高達(dá)38%,扣除商業(yè)建面比率和自持比例,可售住宅建面僅在11%左右,已經(jīng)相當(dāng)于拿地自己住自己玩了。
    住宅產(chǎn)品售價(jià)是已知答案,自持部分不能出售,說(shuō)白了就是長(zhǎng)期租賃。如何經(jīng)營(yíng),怎么盈利,一直是讓開(kāi)發(fā)商頭疼的問(wèn)題。
    這時(shí)候比拼的就是成本控制了。
    濱江是杭州的老牌房企,以產(chǎn)品品質(zhì)見(jiàn)長(zhǎng),在市場(chǎng)上享受高端溢價(jià)。
    連戚金興都說(shuō)“爭(zhēng)取做到1%-2%的利潤(rùn)”,更別提其他本土中小房企了,還有那些對(duì)市場(chǎng)不熟悉的外來(lái)房企了。
    宋都退掉的這塊位于杭州拱墅區(qū)的地,樓面價(jià)20962元/平方米,溢價(jià)率29.86%,自持21%。
    對(duì)比29500元/平方米的商品房限價(jià),利潤(rùn)空間難言可觀(guān)。
    如果不退,拿下開(kāi)發(fā)具體有多少盈利?答案可能只有宋都知道。

    但問(wèn)題是,7月份中旬,杭州出臺(tái)了一個(gè)新的 “限商墅令”。

    該通知主要針對(duì)杭州市場(chǎng)上住宅項(xiàng)目中商鋪改建商墅的行為,覆蓋杭州十個(gè)區(qū)。
    商墅,簡(jiǎn)而言之就是商鋪改建成的有40年產(chǎn)權(quán)的別墅。
    是在限墅令加碼,以及住宅限價(jià)后,開(kāi)發(fā)商利用商業(yè)產(chǎn)品不限價(jià)的優(yōu)勢(shì),把他們打磨成高溢價(jià)產(chǎn)品,從而提高整盤(pán)的貨值和利潤(rùn)。
    這類(lèi)商墅產(chǎn)品因?yàn)閾碛行^(qū)最好的景觀(guān)和位置,往往能賣(mài)出比商鋪更高的價(jià)格。
    同時(shí)因?yàn)椴幌拶?gòu),面向的客群更廣,也更有價(jià)格提升的空間。
    雖然官方?jīng)]有正式出臺(tái)文件,但已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商的商墅規(guī)劃更改后重新公示了。
    比如在杭州首輪集中土拍中拍下了7塊的融信。
    限商墅令出來(lái)后,有人發(fā)現(xiàn)融信此前公示的蕭政儲(chǔ)出【2021】34號(hào)地塊住宅項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已經(jīng)更改了。

    融信南臥項(xiàng)目的商墅更改前

    融信南臥項(xiàng)目的商墅更改后
    獨(dú)立布置的商墅將被底商取代,意味著房企想以獨(dú)棟商墅的形式變相拉高貨值的“小心思”完全被堵死。
    在此情況下,宋都一定是算出了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的損失一定是比5000萬(wàn)多很多,才會(huì)選擇退地這一“破財(cái)消災(zāi)”的方式。
    后遺癥二 | 回款難
    不賺錢(qián)是杭州拍地房企普遍面臨的困境,但杭州開(kāi)發(fā)商還存在著回款難的問(wèn)題。
    去年,為了謹(jǐn)防出現(xiàn)“萬(wàn)人搖”,政府在批預(yù)售證時(shí)做了排期,有意讓一批紅盤(pán)同時(shí)入市,通過(guò)分流來(lái)抑制樓市熱度過(guò)剩。
    到今年,政府嚴(yán)卡預(yù)售證的情況仍舊沒(méi)有改變。
    這個(gè)政策,導(dǎo)致很多項(xiàng)目明明已經(jīng)達(dá)到預(yù)售條件了,預(yù)售證卻動(dòng)輒被卡上幾個(gè)月,開(kāi)不了盤(pán),回款就有問(wèn)題。
    比如濱江,去年銷(xiāo)售額是1350億,回款約510億,這個(gè)數(shù)字本來(lái)可以更高,但因?yàn)橛械捻?xiàng)目取證目取證困難,到今年才開(kāi)盤(pán),影響了當(dāng)年的結(jié)算情況。
    同時(shí)杭州的預(yù)售證制度,在將高周轉(zhuǎn)的房企往死里逼。
    本來(lái)拿地快速開(kāi)發(fā),這些房企本來(lái)可以在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)回款實(shí)現(xiàn)資金的再利用,但現(xiàn)在大環(huán)境不好,再加上預(yù)售證被卡,現(xiàn)金流吃緊,他們的處境更加岌岌可危。
    另外就是,今年以來(lái)全國(guó)各地的銀行基本上都掀起了一股“房貸荒”的現(xiàn)象。
    杭州也不例外,有的銀行直接不受理房貸業(yè)務(wù),有的雖然受理,但放款期限被大大的延長(zhǎng)。
    這種對(duì)銀行的管控,導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商去化也變得困難了。
    而那些賣(mài)得動(dòng)的,明明賣(mài)了那么多房子,應(yīng)該有那么多資金,回款卻被延遲了。
    并且這種政策是不可控的,開(kāi)發(fā)商可以發(fā)揮的空間也極其有限。
    后遺癥三 | 合作方違約變頻繁
    基于上述的市場(chǎng)因素,不少開(kāi)發(fā)商想利用合作開(kāi)發(fā)這條路也開(kāi)始被堵死。
    杭州很多企業(yè)雖然在公開(kāi)市場(chǎng)單獨(dú)拿地,但實(shí)際上后續(xù)都會(huì)引入合作方進(jìn)行合作開(kāi)發(fā),典型如濱江,基本合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目居多。
    宋都也是如此。
    在今年杭州首次集中供地中,宋都共拿了5塊地,除了退掉的這塊地,其余4宗均已正常進(jìn)入開(kāi)發(fā)流程,兩個(gè)臨安及一個(gè)富陽(yáng)項(xiàng)目均已進(jìn)行了項(xiàng)目公示。
    實(shí)際上,退掉的這塊地,據(jù)知情人士透露,在拿地前,宋都股份也談好了合作方,但事后合作方違約,造成宋都的處境變得十分尷尬。
    畢竟拿地前資金都已經(jīng)安排好,合作方退出,牽一發(fā)而動(dòng)全身。
    對(duì)于宋都而言,自己承擔(dān)17億元多的土地額也的確有資金壓力,無(wú)奈之下只能損失保證金退地。
    而對(duì)于宋都此次的合作方,市場(chǎng)猜測(cè)頗多。
    其中猜測(cè)最多的是寶龍,但經(jīng)過(guò)與寶龍核實(shí),寶龍與宋都有合作意向的是臨安地塊。
    據(jù)說(shuō)雙方拿地前簽訂了備忘錄,但具體合作細(xì)則均未談定,等到地塊拿下后,面對(duì)如此高的自持比例,寶龍也被“勸退”,雙方終止了后續(xù)合作。
    實(shí)際上,杭州市場(chǎng)上這種合作方退出的例子在不斷增多。
    杭州是互聯(lián)網(wǎng)之都,是網(wǎng)紅新一線(xiàn),且杭州人民都愛(ài)買(mǎi)房,基于對(duì)杭州市場(chǎng)的看好,開(kāi)發(fā)商前赴后繼進(jìn)入布局。
    越是熱點(diǎn)城市,進(jìn)入門(mén)檻越高,不少開(kāi)發(fā)商企圖通過(guò)合作來(lái)介入,但經(jīng)過(guò)杭州樓市的敲打,他們發(fā)現(xiàn):
    杭州樓市有流量沒(méi)利潤(rùn)。
    利潤(rùn)和回款成了所有入杭房企的尷尬。
    合作之前,這些房企之間其實(shí)也簽訂有“君子協(xié)議”,只不過(guò)為了保證整體利潤(rùn),保證能安穩(wěn)活下去,他們寧愿折面子要里子,損失違約金退出合作。
    合作方退出后的一系列連鎖反應(yīng),便造成了站在明面上的房企,如宋都,在拿地之后損失保證金也要退地。
    結(jié)語(yǔ):
    總的來(lái)說(shuō),宋都退地其實(shí)只是首輪集中土拍后遺癥在杭州爆發(fā),折射的是開(kāi)發(fā)商普遍面臨的盈利難題。
    在這種趨勢(shì)下,多元化拿地的重要性更加凸顯。今后房企通過(guò)拓展多元化拿地渠道、提升多元化拿地能力,將是平滑利潤(rùn)率的一大出口。
    同時(shí),在招拍掛市場(chǎng),房企拿地也會(huì)更趨于理性,更注重現(xiàn)金流的管控,也更關(guān)注項(xiàng)目的去化率和資金的利用率。
    還想說(shuō)的是,在高杠桿、高負(fù)債實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)很難重現(xiàn)后,從規(guī)模轉(zhuǎn)向品質(zhì)的房企只剩下了一條路——進(jìn)一步加強(qiáng)精益管控,向管理要紅利。
    還沒(méi)上車(chē)的,抓緊了!

    注:文章為作者獨(dú)立觀(guān)點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

    題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“地產(chǎn)大爆炸”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 首輪集中土拍后遺癥在杭州集中爆發(fā)了

    地產(chǎn)大爆炸

    地產(chǎn)人必關(guān)注的老字號(hào)

    109篇

    文章

    10萬(wàn)+

    總閱讀量

    特殊資產(chǎn)行業(yè)交流群
    推薦專(zhuān)欄
    更多>>
    • 資產(chǎn)界研究中心
      資產(chǎn)界研究中心

      更多干貨,請(qǐng)關(guān)注資產(chǎn)界研究中心

    • 資產(chǎn)界
    • 蔣陽(yáng)兵
      蔣陽(yáng)兵

      蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專(zhuān)欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專(zhuān)家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專(zhuān)注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話(huà):18566691717

    • 劉韜
      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書(shū)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

    • 睿思網(wǎng)
      睿思網(wǎng)

      作為中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施及不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域信息綜合服務(wù)商,睿思堅(jiān)持以專(zhuān)業(yè)視角洞察行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及變革,打造最具公信力和影響力的垂直服務(wù)平臺(tái),輸出有態(tài)度、有銳度、有價(jià)值的優(yōu)質(zhì)行業(yè)資訊。

    • 大隊(duì)長(zhǎng)金融
      大隊(duì)長(zhǎng)金融

      大隊(duì)長(zhǎng)金融,讀懂金融監(jiān)管。微信號(hào): captain_financial

    微信掃描二維碼關(guān)注
    資產(chǎn)界公眾號(hào)

    資產(chǎn)界公眾號(hào)
    每天4篇行業(yè)干貨
    100萬(wàn)企業(yè)主關(guān)注!
    Miya一下,你就知道
    產(chǎn)品經(jīng)理會(huì)及時(shí)與您溝通
    欧美aaaaaa级午夜福利视频_97精品久久久久中文字幕_精品无码av无码专区_999久久久免费精品国产_高h喷水荡肉爽文np肉色学校

    <mark id="22kvi"></mark>
      <mark id="22kvi"></mark>