作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

繼藍(lán)光嘉寶服務(wù)之后，恒大物業(yè)也要走向了出售的結(jié)局。

8月11日市場(chǎng)消息，恒大旗下的恒大物業(yè)將售予由萬(wàn)科牽頭的企業(yè)。

就此，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體聯(lián)系接近萬(wàn)科、萬(wàn)物云人士，對(duì)方均表示“尚未有可披露消息提供”。同時(shí)，此前傳聞介入收購(gòu)事項(xiàng)的另一巨頭碧桂園服務(wù)亦回應(yīng)，無(wú)此方面消息提供。

對(duì)上述事件，恒大方面則表示，對(duì)此傳聞公司暫無(wú)官方回應(yīng)，昨晚發(fā)了相關(guān)公告，正在和幾家意向方談，以公告為準(zhǔn)。

在10日晚間，恒大物業(yè)與恒大汽車才剛剛發(fā)布公告披露控股股東中國(guó)恒大正在接觸潛在獨(dú)立第三方投資者探討有關(guān)出售其部分資產(chǎn)，包括中國(guó)恒大持有的部分恒大汽車及恒大物業(yè)權(quán)益。

受到相關(guān)消息的刺激，11日恒大物業(yè)、恒大汽車均大幅上漲，漲幅一度超過(guò)10%。其中，恒大物業(yè)盤(pán)中最高漲至8.04港元/股，漲幅達(dá)20%，截至收盤(pán)，報(bào)每股7.3港元，漲幅8.96%。

不得不承認(rèn)，從分拆前引戰(zhàn)、47天刷新物業(yè)公司上市時(shí)間紀(jì)錄，再到如今整體出售，恒大物業(yè)或許又將創(chuàng)下另一項(xiàng)紀(jì)錄。

這凸顯出恒大的現(xiàn)金流壓力。為了釋放流動(dòng)性，恒大近期傳出與廣州、深圳等地一眾企業(yè)洽談從項(xiàng)目到上市公司股權(quán)層面的交易，某央企人士表示“大家都多少與恒大進(jìn)行過(guò)接觸”。

如果恒大物業(yè)完成股權(quán)出售，或許在一定程度上能緩解恒大的現(xiàn)金流壓力。

按照8月11日收市市值計(jì)算，恒大物業(yè)目前的總市值是789.19億港元，但若按照發(fā)行價(jià)格8.8港元/股計(jì)算，其總市值約為951.37億港元。

僅以上述市值，以及中國(guó)恒大持有的60.96%股權(quán)計(jì)算，其享有其中以現(xiàn)市值計(jì)算的價(jià)值為481.09億港元以及上市發(fā)行價(jià)計(jì)算的約579.96億港元的權(quán)益。若參考此前藍(lán)光發(fā)展出售藍(lán)光嘉寶服務(wù)的售價(jià)，大概率上述市值將會(huì)成為交易對(duì)價(jià)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。

8月10號(hào)晚的公告，便已表明恒大對(duì)恒大物業(yè)和恒大汽車的態(tài)度。公告指出，恒大正在接觸潛在獨(dú)立第三方投資者探討有關(guān)出售其部分資產(chǎn)，包括其持有的部分恒大物業(yè)權(quán)益。

按照恒大物業(yè)和恒大汽車公告的表述，恒大原計(jì)劃也許只是希望通過(guò)部分引資，達(dá)到緩解現(xiàn)金流緊張的局面。但隔日的市場(chǎng)消息，恒大也許將要將所持股份全部出售。

全部出售的阻力并不小，實(shí)際上，港股IPO前的股東面臨著一定時(shí)期的禁售期。分析人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指，一般而言，控股股東在6個(gè)月內(nèi)不得出售任何股票；上市半年后控股股東有權(quán)出售股票，但不能失去控股股東的地位。

這意味著，對(duì)于上市9個(gè)月的恒大物業(yè)，恒大或最多只能出售30%左右的股權(quán)。按最新市值算，這部分待售股份價(jià)值約237億港元。

但這已經(jīng)是恒大為數(shù)不多能賣得起價(jià)的資產(chǎn)，因?yàn)榧幢愫愦笪飿I(yè)的發(fā)展主要依賴恒大的發(fā)展，其依舊是一個(gè)龐然大物。

截至2020年12月31日，恒大物業(yè)總合約管理面積約5.65億平方米，在管面積約3億平方米（含第三方開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積約970萬(wàn)平方米）。這樣的成績(jī)，基本排在物業(yè)管理上市公司中，管理規(guī)模排名的第一梯隊(duì)。

恒大物業(yè)也是百億營(yíng)收物業(yè)股中的一員。其在2020年完成營(yíng)業(yè)收入105.09億元，凈利潤(rùn)26.47億元，股東應(yīng)占利潤(rùn)26.48億元。

回顧恒大物業(yè)這一年，從接觸資本開(kāi)始，其首要任務(wù)就是為恒大降低負(fù)債。

在2020年8月，恒大為恒大物業(yè)引入14家戰(zhàn)略投資者，包括華人置業(yè)創(chuàng)始人劉鑾雄之妻陳凱韻、恒大集團(tuán)董事局總裁夏海鈞、人和商業(yè)戴永革、中信資本、農(nóng)銀國(guó)際、光大控股、騰訊控股、周大福、阿里巴巴旗下的云峰基金、紅杉資本等，代價(jià)總和為235億港元（約人民幣211億元）。

隨后恒大物業(yè)便沖向港交所，用一個(gè)半月時(shí)間披露招股書(shū)，并且僅用了47天，便正式通過(guò)港交所聆訊，并于2020年12月2日成功登陸港交所，完成其通過(guò)向公共市場(chǎng)募資達(dá)到增厚資產(chǎn)從而降負(fù)債的目標(biāo)。

如今，距離恒大物業(yè)引戰(zhàn)投剛剛好一年的時(shí)間，恒大已經(jīng)準(zhǔn)備將部分股份出售。

這也許和恒大最初通過(guò)分拆資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)報(bào)表美化的想法有所偏差，但在數(shù)千億流動(dòng)性壓力下，出售亦是迫不得已的選項(xiàng)。

恒大已經(jīng)把各種能賣的資產(chǎn)都擺上貨架。

從2020年開(kāi)始，恒大便著力降負(fù)債。在2020年其分拆了恒大物業(yè)上市，通過(guò)恒大汽車通過(guò)配售新股籌集約40億港元，并公告擬在科創(chuàng)板上市、完成告863億戰(zhàn)投轉(zhuǎn)為普通股、通過(guò)配售股份融資約42.56億港元、以148.5億元轉(zhuǎn)讓廣匯能源股權(quán)，宣布終止與深深房重組計(jì)劃。

進(jìn)入2021年，恒大配售恒大汽車股份引資260億港元、3 月房車寶引入戰(zhàn)投募資163.5億港元、5月以每股40.92港元配售2.6億股恒大汽車股份……

頻繁的融資操作已經(jīng)成功讓恒大的負(fù)債率有所下降。據(jù)恒大負(fù)責(zé)人7月末的說(shuō)法，截至今年6月30日，公司有息負(fù)債已降至約5700億元、凈負(fù)債率已降至100%以下，一條紅線成功“轉(zhuǎn)綠”。

但是，自2021年6月以來(lái)，恒大負(fù)面輿情增多，包括票據(jù)逾期、涉及訴訟、土地款延繳等， 信用評(píng)級(jí)連續(xù)下調(diào)，包括中誠(chéng)信評(píng)級(jí)展望調(diào)整為負(fù)面，惠譽(yù)兩次下調(diào)公司評(píng)級(jí)由 B+至 CCC+；穆迪下調(diào)公司評(píng)級(jí)至 B2；標(biāo)普下調(diào)公司評(píng)級(jí)至 B-。

分拆資產(chǎn)降杠桿的做法，在短期大額債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口面前顯得微不足道。瑞銀近期發(fā)表研究報(bào)告指出，恒大總負(fù)債有約77%將在12個(gè)月內(nèi)到期。而據(jù)早前REDD引述知情人士，中央高層面臨的財(cái)務(wù)困境定性為“流動(dòng)性問(wèn)題”，而非資不抵債。

事實(shí)上，過(guò)去通過(guò)引戰(zhàn)投達(dá)到美化報(bào)表，從而緩解債務(wù)融資壓力的做法已經(jīng)沒(méi)辦法解決恒大的燃眉之急。隨著商票兌付、債務(wù)到期的壓力，今年以來(lái)，恒大降負(fù)債的風(fēng)格已經(jīng)被逼到只能采用快速出售資產(chǎn)來(lái)緩解壓力。

恒大開(kāi)始不斷出售旗下資產(chǎn)平臺(tái)。從今年6月以來(lái)，其分別在6月20日轉(zhuǎn)讓恒騰網(wǎng)絡(luò)股份，總價(jià)44.33億港元；6月21日轉(zhuǎn)讓嘉凱城29.9%股權(quán)，價(jià)款約27.62億元；8月1日再次出售恒騰網(wǎng)絡(luò)股權(quán)，作價(jià)32.5億港元……

一同被擺上貨架的除了上市平臺(tái)，還有不少多元產(chǎn)業(yè)、舊改資產(chǎn)等，比如7月31日恒大退出深圳高新投7.0798%股份、由萬(wàn)科子公司接盤(pán)，該退出公司是上世紀(jì)90年代初深圳市委、市政府為解決中小科技企業(yè)融資難問(wèn)題而設(shè)立的專業(yè)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，現(xiàn)已發(fā)展成為全國(guó)性創(chuàng)新型金融服務(wù)集團(tuán)。

據(jù)REDD引述知情人士稱，為解決流動(dòng)性困境，恒大計(jì)劃出售約1200億元資產(chǎn)，包括在深圳的舊改，且于6月份已與金茂等買(mǎi)家洽談。

如今，只是輪到了恒大物業(yè)與恒大汽車。在昨日公告之前，便有市場(chǎng)傳聞，在有關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)下，部分國(guó)企正與恒大展開(kāi)聯(lián)合談判，這些企業(yè)包括珠江投資、廣州城投、越秀金控、華潤(rùn)、萬(wàn)科、保利等。

據(jù)了解，除了目前傳出恒大物業(yè)將出售予萬(wàn)科牽頭的企業(yè)外，恒大汽車則大概率將引入地方國(guó)資。

但這也側(cè)面反映出恒大的債務(wù)壓力在不斷增大。從過(guò)去引戰(zhàn)緩解，到出售非核心資產(chǎn)，再到現(xiàn)在，開(kāi)始出售市場(chǎng)景氣度最好的物業(yè)與新能源汽車。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 解局｜恒大物業(yè)三成股權(quán)待售萬(wàn)科財(cái)團(tuán)？