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    恒大物業(yè)三成股權(quán)待售萬(wàn)科財(cái)團(tuán)?

    觀點(diǎn) 觀點(diǎn)
    2021-08-12 18:00 3109 0 0
    對(duì)于上市 9 個(gè)月的恒大物業(yè),恒大或最多只能出售 30%左右的股權(quán)。

    作者:觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

    來(lái)源:觀點(diǎn)(ID:guandianweixin)

    對(duì)于上市 9 個(gè)月的恒大物業(yè),恒大或最多只能出售 30%左右的股權(quán)。按最新市值算, 這部分待售股份價(jià)值約237億港元。

    繼藍(lán)光嘉寶服務(wù)之后,恒大物業(yè)也要走向了出售的結(jié)局。

    8月11日市場(chǎng)消息,恒大旗下的恒大物業(yè)將售予由萬(wàn)科牽頭的企業(yè)。

    就此,觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體聯(lián)系接近萬(wàn)科、萬(wàn)物云人士,對(duì)方均表示“尚未有可披露消息提供”。同時(shí),此前傳聞介入收購(gòu)事項(xiàng)的另一巨頭碧桂園服務(wù)亦回應(yīng),無(wú)此方面消息提供。

    對(duì)上述事件,恒大方面則表示,對(duì)此傳聞公司暫無(wú)官方回應(yīng),昨晚發(fā)了相關(guān)公告,正在和幾家意向方談,以公告為準(zhǔn)。

    在10日晚間,恒大物業(yè)與恒大汽車才剛剛發(fā)布公告披露控股股東中國(guó)恒大正在接觸潛在獨(dú)立第三方投資者探討有關(guān)出售其部分資產(chǎn),包括中國(guó)恒大持有的部分恒大汽車及恒大物業(yè)權(quán)益。

    受到相關(guān)消息的刺激,11日恒大物業(yè)、恒大汽車均大幅上漲,漲幅一度超過(guò)10%。其中,恒大物業(yè)盤(pán)中最高漲至8.04港元/股,漲幅達(dá)20%,截至收盤(pán),報(bào)每股7.3港元,漲幅8.96%。

    不得不承認(rèn),從分拆前引戰(zhàn)、47天刷新物業(yè)公司上市時(shí)間紀(jì)錄,再到如今整體出售,恒大物業(yè)或許又將創(chuàng)下另一項(xiàng)紀(jì)錄。

    這凸顯出恒大的現(xiàn)金流壓力。為了釋放流動(dòng)性,恒大近期傳出與廣州、深圳等地一眾企業(yè)洽談從項(xiàng)目到上市公司股權(quán)層面的交易,某央企人士表示“大家都多少與恒大進(jìn)行過(guò)接觸”。

    物業(yè)股權(quán)待售

    如果恒大物業(yè)完成股權(quán)出售,或許在一定程度上能緩解恒大的現(xiàn)金流壓力。

    按照8月11日收市市值計(jì)算,恒大物業(yè)目前的總市值是789.19億港元,但若按照發(fā)行價(jià)格8.8港元/股計(jì)算,其總市值約為951.37億港元。

    僅以上述市值,以及中國(guó)恒大持有的60.96%股權(quán)計(jì)算,其享有其中以現(xiàn)市值計(jì)算的價(jià)值為481.09億港元以及上市發(fā)行價(jià)計(jì)算的約579.96億港元的權(quán)益。若參考此前藍(lán)光發(fā)展出售藍(lán)光嘉寶服務(wù)的售價(jià),大概率上述市值將會(huì)成為交易對(duì)價(jià)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。

    8月10號(hào)晚的公告,便已表明恒大對(duì)恒大物業(yè)和恒大汽車的態(tài)度。公告指出,恒大正在接觸潛在獨(dú)立第三方投資者探討有關(guān)出售其部分資產(chǎn),包括其持有的部分恒大物業(yè)權(quán)益。

    按照恒大物業(yè)和恒大汽車公告的表述,恒大原計(jì)劃也許只是希望通過(guò)部分引資,達(dá)到緩解現(xiàn)金流緊張的局面。但隔日的市場(chǎng)消息,恒大也許將要將所持股份全部出售。

    全部出售的阻力并不小,實(shí)際上,港股IPO前的股東面臨著一定時(shí)期的禁售期。分析人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指,一般而言,控股股東在6個(gè)月內(nèi)不得出售任何股票;上市半年后控股股東有權(quán)出售股票,但不能失去控股股東的地位。

    這意味著,對(duì)于上市9個(gè)月的恒大物業(yè),恒大或最多只能出售30%左右的股權(quán)。按最新市值算,這部分待售股份價(jià)值約237億港元。

    但這已經(jīng)是恒大為數(shù)不多能賣得起價(jià)的資產(chǎn),因?yàn)榧幢愫愦笪飿I(yè)的發(fā)展主要依賴恒大的發(fā)展,其依舊是一個(gè)龐然大物。

    截至2020年12月31日,恒大物業(yè)總合約管理面積約5.65億平方米,在管面積約3億平方米(含第三方開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積約970萬(wàn)平方米)。這樣的成績(jī),基本排在物業(yè)管理上市公司中,管理規(guī)模排名的第一梯隊(duì)。

    恒大物業(yè)也是百億營(yíng)收物業(yè)股中的一員。其在2020年完成營(yíng)業(yè)收入105.09億元,凈利潤(rùn)26.47億元,股東應(yīng)占利潤(rùn)26.48億元。

    回顧恒大物業(yè)這一年,從接觸資本開(kāi)始,其首要任務(wù)就是為恒大降低負(fù)債。

    在2020年8月,恒大為恒大物業(yè)引入14家戰(zhàn)略投資者,包括華人置業(yè)創(chuàng)始人劉鑾雄之妻陳凱韻、恒大集團(tuán)董事局總裁夏海鈞、人和商業(yè)戴永革、中信資本、農(nóng)銀國(guó)際、光大控股、騰訊控股、周大福、阿里巴巴旗下的云峰基金、紅杉資本等,代價(jià)總和為235億港元(約人民幣211億元)。

    隨后恒大物業(yè)便沖向港交所,用一個(gè)半月時(shí)間披露招股書(shū),并且僅用了47天,便正式通過(guò)港交所聆訊,并于2020年12月2日成功登陸港交所,完成其通過(guò)向公共市場(chǎng)募資達(dá)到增厚資產(chǎn)從而降負(fù)債的目標(biāo)。

    如今,距離恒大物業(yè)引戰(zhàn)投剛剛好一年的時(shí)間,恒大已經(jīng)準(zhǔn)備將部分股份出售。

    這也許和恒大最初通過(guò)分拆資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)報(bào)表美化的想法有所偏差,但在數(shù)千億流動(dòng)性壓力下,出售亦是迫不得已的選項(xiàng)。

    出售資產(chǎn)

    恒大已經(jīng)把各種能賣的資產(chǎn)都擺上貨架。

    從2020年開(kāi)始,恒大便著力降負(fù)債。在2020年其分拆了恒大物業(yè)上市,通過(guò)恒大汽車通過(guò)配售新股籌集約40億港元,并公告擬在科創(chuàng)板上市、完成告863億戰(zhàn)投轉(zhuǎn)為普通股、通過(guò)配售股份融資約42.56億港元、以148.5億元轉(zhuǎn)讓廣匯能源股權(quán),宣布終止與深深房重組計(jì)劃。

    進(jìn)入2021年,恒大配售恒大汽車股份引資260億港元、3 月房車寶引入戰(zhàn)投募資163.5億港元、5月以每股40.92港元配售2.6億股恒大汽車股份……

    頻繁的融資操作已經(jīng)成功讓恒大的負(fù)債率有所下降。據(jù)恒大負(fù)責(zé)人7月末的說(shuō)法,截至今年6月30日,公司有息負(fù)債已降至約5700億元、凈負(fù)債率已降至100%以下,一條紅線成功“轉(zhuǎn)綠”。

    但是,自2021年6月以來(lái),恒大負(fù)面輿情增多,包括票據(jù)逾期、涉及訴訟、土地款延繳等, 信用評(píng)級(jí)連續(xù)下調(diào),包括中誠(chéng)信評(píng)級(jí)展望調(diào)整為負(fù)面,惠譽(yù)兩次下調(diào)公司評(píng)級(jí)由 B+至 CCC+;穆迪下調(diào)公司評(píng)級(jí)至 B2;標(biāo)普下調(diào)公司評(píng)級(jí)至 B-。

    分拆資產(chǎn)降杠桿的做法,在短期大額債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口面前顯得微不足道。瑞銀近期發(fā)表研究報(bào)告指出,恒大總負(fù)債有約77%將在12個(gè)月內(nèi)到期。而據(jù)早前REDD引述知情人士,中央高層面臨的財(cái)務(wù)困境定性為“流動(dòng)性問(wèn)題”,而非資不抵債。

    事實(shí)上,過(guò)去通過(guò)引戰(zhàn)投達(dá)到美化報(bào)表,從而緩解債務(wù)融資壓力的做法已經(jīng)沒(méi)辦法解決恒大的燃眉之急。隨著商票兌付、債務(wù)到期的壓力,今年以來(lái),恒大降負(fù)債的風(fēng)格已經(jīng)被逼到只能采用快速出售資產(chǎn)來(lái)緩解壓力。

    恒大開(kāi)始不斷出售旗下資產(chǎn)平臺(tái)。從今年6月以來(lái),其分別在6月20日轉(zhuǎn)讓恒騰網(wǎng)絡(luò)股份,總價(jià)44.33億港元;6月21日轉(zhuǎn)讓嘉凱城29.9%股權(quán),價(jià)款約27.62億元;8月1日再次出售恒騰網(wǎng)絡(luò)股權(quán),作價(jià)32.5億港元……

    一同被擺上貨架的除了上市平臺(tái),還有不少多元產(chǎn)業(yè)、舊改資產(chǎn)等,比如7月31日恒大退出深圳高新投7.0798%股份、由萬(wàn)科子公司接盤(pán),該退出公司是上世紀(jì)90年代初深圳市委、市政府為解決中小科技企業(yè)融資難問(wèn)題而設(shè)立的專業(yè)金融服務(wù)機(jī)構(gòu),現(xiàn)已發(fā)展成為全國(guó)性創(chuàng)新型金融服務(wù)集團(tuán)。

    據(jù)REDD引述知情人士稱,為解決流動(dòng)性困境,恒大計(jì)劃出售約1200億元資產(chǎn),包括在深圳的舊改,且于6月份已與金茂等買(mǎi)家洽談。

    如今,只是輪到了恒大物業(yè)與恒大汽車。在昨日公告之前,便有市場(chǎng)傳聞,在有關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)下,部分國(guó)企正與恒大展開(kāi)聯(lián)合談判,這些企業(yè)包括珠江投資、廣州城投、越秀金控、華潤(rùn)、萬(wàn)科、保利等。

    據(jù)了解,除了目前傳出恒大物業(yè)將出售予萬(wàn)科牽頭的企業(yè)外,恒大汽車則大概率將引入地方國(guó)資。

    但這也側(cè)面反映出恒大的債務(wù)壓力在不斷增大。從過(guò)去引戰(zhàn)緩解,到出售非核心資產(chǎn),再到現(xiàn)在,開(kāi)始出售市場(chǎng)景氣度最好的物業(yè)與新能源汽車。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

    題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“觀點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 解局|恒大物業(yè)三成股權(quán)待售萬(wàn)科財(cái)團(tuán)?

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      蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書(shū)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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