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    開發(fā)商先向銀行抵押樓盤后向業(yè)主銷售,開發(fā)商欠款銀行不能執(zhí)行業(yè)主房產(chǎn)

    齊精智 齊精智
    2020-03-31 12:45 3950 0 0
    業(yè)主的生存權要優(yōu)于銀行的抵押權,銀行不得執(zhí)行已經(jīng)出售給業(yè)主的房產(chǎn)。

    作者:齊精智律師

    在房地產(chǎn)項目開發(fā)中,開發(fā)商肯定會以在建工程向銀行或者信托等金融機構抵押融資,然后在將已經(jīng)抵押的房產(chǎn)預售給業(yè)主。但一旦開發(fā)商無力償還借款本息的,銀行就要對已經(jīng)出售給業(yè)主的房產(chǎn)行使抵押權。齊精智律師提示業(yè)主的生存權要優(yōu)于銀行的抵押權,銀行不得執(zhí)行已經(jīng)出售給業(yè)主的房產(chǎn)。

    本文不惴淺陋,分析如下:

    一、業(yè)主符合《執(zhí)行異議與復議》第29條規(guī)定的情形下,即使交行陜西分行在房屋上先設定有抵押權,對房屋亦不能強制執(zhí)行。

    裁判要旨:交行陜西分行屬于抵押權人,在支曉微簽訂商品房買賣合同之前即已依法辦理抵押權登記。

    《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定,‘申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權,人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持,但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外’。從該規(guī)定來看,原則上申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權的,人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持,但同時規(guī)定了例外情況,即“法律、司法解釋另有規(guī)定的除外’,如果法律、司法解釋另有規(guī)定的,申請執(zhí)行人即使對執(zhí)行標的享有優(yōu)先受償權,也不能對抗案外人的執(zhí)行異議。《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條就是第二十七條規(guī)定的‘但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外’中的司法解釋,第二十九條與第二十七條并不矛盾,它是第二十七條的但書內(nèi)容。第二十九條之所以作為第二十七條的但書內(nèi)容,是為了優(yōu)先保護符合相關情形的房屋購買者的居住權,因為從價值衡量來看,該種情形下的居住權與抵押權相比,居住權優(yōu)先。因此,法院在支曉微購買房屋符合第二十九條規(guī)定的情形下,即使交行陜西分行在房屋上設定有抵押權,對房屋亦不能強制執(zhí)行,法院對房屋不予執(zhí)行符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條、第二十九條的規(guī)定。此情形下,原審法院依據(jù)《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第一款第一項關于‘對案外人提起的執(zhí)行異議之訴,人民法院經(jīng)審理,案外人就執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益的,判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標的’的規(guī)定,對交行陜西分行提出的對房屋繼續(xù)執(zhí)行的訴訟請求未予支持,適用法律并無錯誤。交行陜西分行的該項申請再審理由不能成立。

    齊精智律師提示:本案系20多起系列案件,一審在西安市中級人民法院審理,銀行敗訴;二審在陜西省高級人民法院審理,銀行再次敗訴;最該法再審,銀行依然敗訴。

    案件來源:交通銀行股份有限公司陜西省分行、支曉微申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書[最高人民法院(2018)最高法民申4875號]

    二、《九民紀要》明確規(guī)定:購房消費者的權利優(yōu)先于債權人的抵押權,并未區(qū)分抵押權成立于消費者購房之后。

    126.【商品房消費者的權利與抵押權的關系】根據(jù)《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第1條、第2條的規(guī)定,交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優(yōu)先于抵押權人的抵押權,故抵押權人申請執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費者的商品房,消費者提出執(zhí)行異議的,人民法院依法予以支持。

    但應當特別注意的是,此情況是針對實踐中存在的商品房預售不規(guī)范現(xiàn)象為保護消費者生存權而作出的例外規(guī)定,必須嚴格把握條件,避免擴大范圍,以免動搖抵押權具有優(yōu)先性的基本原則。因此,這里的商品房消費者應當僅限于符合本紀要第125條規(guī)定的商品房消費者。買受人不是本紀要第125條規(guī)定的商品房消費者,而是一般的房屋買賣合同的買受人,不適用上述處理規(guī)則。

    齊精智律師提示:業(yè)主的居住權優(yōu)先與抵押權的法律依據(jù)是《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》

    三、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后,承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。

    該司法解釋并未從建設工程價款優(yōu)先受償權與業(yè)主居住權的形成時間上區(qū)分優(yōu)先受償?shù)捻樞?。故本人認為購房消費者的權利優(yōu)先于債權人的抵押權是因為業(yè)主的生存權要優(yōu)先與銀行的抵押權,與權利的形成時間沒有任何關系。

    綜上,因為業(yè)主的生存權要優(yōu)先與銀行的抵押權,故即使開發(fā)商先向銀行抵押在建工程后向業(yè)主銷售住宅,開發(fā)商欠款銀行也不能執(zhí)行業(yè)主房產(chǎn)。

    齊精智律師,公司股權、借貸擔保、房產(chǎn)土地、合同糾紛專業(yè)律師,北大法學院北大法寶學堂特約講師,微信號qijingzhi009。

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      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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