2022年3月5日，政府工作報告設(shè)定了今年發(fā)展主要預(yù)期目標(biāo)：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長5.5%左右。同時，將赤字率調(diào)回至3%以內(nèi)；今年擬安排地方政府專項債券3.65萬億元；設(shè)立金融穩(wěn)定保障基金，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)風(fēng)險底線……繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展……提升新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量。有序推進城市更新，加強市政設(shè)施和防災(zāi)減災(zāi)能力建設(shè)，開展老舊建筑和設(shè)施安全隱患排查整治，再開工改造一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，推進無障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造。健全常住地提供基本公共服務(wù)制度。加強縣城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。穩(wěn)步推進城市群、都市圈建設(shè)，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。嚴(yán)控撤縣建市設(shè)區(qū)。在城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中做好歷史文化保護傳承。要深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，不斷提高人民生活質(zhì)量……

興業(yè)證券分析研究表示，“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”，去年 12 月份再次定調(diào)。此前興業(yè)證券測算，地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈對經(jīng)濟貢獻在25%左右，經(jīng)濟穩(wěn)需要地產(chǎn)穩(wěn)。而當(dāng)前， 2 月百強銷售金額同比-46.5%，全國土地成交面積同比-67%，購房者、房企、金融機構(gòu)信心較為低迷…… 政府工作報告對于“需求”的強調(diào)以及滿足“新市民”合理購房信貸需求，可能帶來因城施策的進一步變化，包括首付比例、認(rèn)房認(rèn)貸、限購、限售等方面……政策和表態(tài)上，并購融資、地產(chǎn)債發(fā)行、預(yù)售資金監(jiān)管等均有改善；執(zhí)行上力度有限。良性循環(huán)和健康發(fā)展也需要供給端一定合理改善。

中銀證券分析表示，投資端將是2022年“穩(wěn)增長”的發(fā)力重點。2021 年基建、地產(chǎn)投資均較弱勢，將是2022年發(fā)力的重點。在“穩(wěn)增長”和“寬信用”的雙重助推下，我們預(yù)計 2022 年基建投資將實現(xiàn)6.5%—7%的增速。在地產(chǎn)方面，報告提出，在堅持“房住不炒”的前提下，“探索新的發(fā)展模式”，并增加了“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”的表述，年內(nèi)地產(chǎn)政策有望繼續(xù)松動以促進房地產(chǎn)開發(fā)投資修復(fù)。

中金證券分析表示，考慮當(dāng)前行業(yè)銷售端和房企信用端面臨的雙重風(fēng)險，我們認(rèn)為“穩(wěn)增長”目標(biāo)下當(dāng)前房地產(chǎn)政策的重中之重是促進房地產(chǎn)實體市場需求的合理回歸，而需求的恢復(fù)關(guān)鍵在于引導(dǎo)購房人對于樓市景氣度（尤其是房價）的預(yù)期回歸平穩(wěn)，這需要政策端在考量“引導(dǎo)房價預(yù)期回歸”和“防范房價報復(fù)式快速上漲”間的取態(tài)平衡時更為相機、靈活和差異化。城市層面需求端政策的積極調(diào)整有望持續(xù)加碼，供給端關(guān)注圍繞支持收并購市場的綜合性政策安排。開年以來，多地已陸續(xù)出臺圍繞房貸利率降低、首付比例下調(diào)、購房補貼等方面的支持性政策，我們認(rèn)為后市有望看到更多城市的跟進以及政策舉措的加碼（如社保認(rèn)繳標(biāo)準(zhǔn)、限售年限要求等方面的邊際松動），尤其須關(guān)注高能級熱點城市的政策調(diào)整節(jié)奏（其對于市場預(yù)期的信號意義相較中低能級城市更強）……

二、新市民住房租是應(yīng)有之義、購是邊際變化，滿足新市民合理購房信貸需求

2022年3月4日下發(fā)的《中國銀保監(jiān)會中國人民銀行關(guān)于加強新市民金融服務(wù)工作的通知》（銀保監(jiān)發(fā)〔2022〕4號，下稱“《通知》”）明確指出“優(yōu)化住房金融服務(wù)，滿足新市民安居需求”，具體內(nèi)容如下：

長江證券分析表示，關(guān)于新市民住房，租是應(yīng)有之義，購是邊際變化。《通知》的影響方面：(1) 宏觀層面，《通知》除支持新市民購房需求外，還涉及創(chuàng)業(yè)、就業(yè)、醫(yī)療、教育、保險、養(yǎng)老等金融服務(wù)，應(yīng)對的是“城鎮(zhèn)化”到“市民化”轉(zhuǎn)變的時代主題，讓更多的市民合理擁有住房，才能提高居民住房等財產(chǎn)性收入，也是共同富裕和良性循環(huán)的理性之路；(2) 結(jié)構(gòu)層面，重點一二線和都市圈三四線城市新市民數(shù)量大，購房需求滿足程度更低，政策效果更為明顯，低能級城市見效更滯后；(3) 風(fēng)險層面，“房住不炒”、“三穩(wěn)”、因城施策等仍在，且《通知》強調(diào)“符合購房條件”的新市民，“度”的權(quán)衡不會少。

三、各地“因城施策”出臺政策，需求端松綁首付、利率、限制性措施三大核心政策工具“穩(wěn)”樓市

各地“因城施策”出臺政策“穩(wěn)”樓市，目前全國各地根據(jù)實際情況在需求端松綁三大核心政策工具（首付/利率/限制性措施）以重振信心。

四、近期境外評級機構(gòu)密集調(diào)低民營開發(fā)商評級

近日境外評級機構(gòu)穆迪、惠譽密集調(diào)低民營開發(fā)商評級，具體情況如下：

1. 龍光集團：穆迪下調(diào)龍光集團公司家族評級至“B2” ，惠譽下調(diào)龍光集團長期外幣和本幣評級至“B+”；

2. 力高集團：惠譽下調(diào)力高集團長期外幣發(fā)行人評級至“CCC-”；

3. 方圓地產(chǎn)：穆迪確認(rèn)方圓地產(chǎn)“B2”公司家族評級，展望調(diào)整至“負(fù)面”；

4. 中南建設(shè)：穆迪將中南建設(shè)和海門中南投資的企業(yè)家族評級展望調(diào)整為“負(fù)面”；

5. 佳源國際：穆迪將佳源國際控股 “B2”公司家族評級列入評級下調(diào)觀察名單；

6. 朗詩地產(chǎn)：穆迪確認(rèn)朗詩地產(chǎn)的“B2”公司家族評級，調(diào)整展望至“負(fù)面”；

7. 時代控股：惠譽下調(diào)時代中國控股長期外幣發(fā)行人違約至“B+”，展望“負(fù)面”。

五、“去庫存”成各地房管重點工作，部分城市局部樓市已現(xiàn)暖意

近日，武漢住房保障與房屋管理局發(fā)布2022年工作重點，2022年強化目標(biāo)管理助力“穩(wěn)投資”……促進市場流動性加快“去庫存”加強部門聯(lián)動，強化分類指導(dǎo)，綜合施策，重點圍繞調(diào)整住房限購區(qū)域、加大金融信貸支持力度、實施土地精準(zhǔn)投放、放寬落戶條件、完善人才購房、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等方面做好政策儲備；堅決穩(wěn)控指數(shù)“保目標(biāo)”；強化市場監(jiān)管“控風(fēng)險”；聚焦城市精細(xì)化管理。

根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，3月第一周，廣州二手住宅共成交541宗，環(huán)比回升14.6%，二手成交已連續(xù)五周保持上揚態(tài)勢。從數(shù)據(jù)來看，3月第一周，廣州全市一手住宅網(wǎng)簽1636宗，環(huán)比下跌8.4%；新房成交已連續(xù)3周保持1500-1800宗成交水平，基本已恢復(fù)至節(jié)前水平。但需要指出的是，廣州樓市目前分化仍較為明顯，熱點區(qū)域熱度回升，而外圍區(qū)域目前成交仍較為低迷，整體上也仍“以穩(wěn)為主”。