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作者：顏娜
來源：西政資本（ID：xizheng_ziben）
目錄
一、深圳市城市更新項目的本質(zhì)與項目投資測算的邏輯
（一）三方博弈：空間重塑及歷史遺留問題的解決
（二）項目投資的三個時間段：老舊現(xiàn)狀、拆除重建及新建建筑
二、城市更新項目投資測算的流程及注意要點
（一）城市更新項目投資測算相關(guān)子表及相關(guān)基本概念
1. 城市更新項目投資測算各子表
2. 城市更新相關(guān)基本概念
（二）城市更新項目投資測算準(zhǔn)備工作
（三）城市更新項目投資測算三大難點
1. 項目總建筑量的確定
2. 兩房配建量的確定
3. 地價測算
筆者按：
眾所周知，不管是城市更新項目還是凈地開發(fā)項目，市場上漂的項目都很多，但兼具推進(jìn)可行性及經(jīng)濟(jì)效益可行性的項目卻少之又少。項目獲取后，投拓相關(guān)人員除對項目本體可操作性及風(fēng)險等進(jìn)行分析與挖掘之外，比如項目基本區(qū)位與區(qū)位規(guī)劃、項目上層規(guī)劃符合情況、項目現(xiàn)狀與規(guī)劃情況（含所處階段、體量與業(yè)態(tài)等）、權(quán)利主體與利益相關(guān)方內(nèi)部關(guān)系與意見等，還需盡可能精準(zhǔn)地對項目的經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行評估，以確定項目投資效益及實際投資可行性等。為便于讀者理解，筆者結(jié)合自己在西政地產(chǎn)公司的項目投資經(jīng)驗，就城市更新項目經(jīng)濟(jì)測算原理、測算細(xì)節(jié)及案例進(jìn)行說明，歡迎各位讀者與筆者共同探討。
一、深圳市城市更新項目的本質(zhì)與項目投資測算的邏輯
（一）三方博弈：空間重塑及歷史遺留問題的解決
深圳發(fā)跡于廣東惠陽寶安縣，1979年正式建市，1980年設(shè)置特區(qū)后強(qiáng)勢崛起；隨著珠三角城市群的形成，廣深兩核人口及產(chǎn)業(yè)吸聚效益凸顯。繼2004年《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》發(fā)布，2005年，深圳市政府提出深圳已不堪人口重負(fù)，環(huán)境承載能力、土地及空間難以為繼；產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級及城市更新亦隨之被提出。城市更新，城中村首當(dāng)其沖，隨著深圳土地國有化、違建查處及征收補(bǔ)償?shù)认盗姓叩某雠_，深圳市城市更新五類合法用地體系形成，集體土地征轉(zhuǎn)多樣化狀態(tài)呈現(xiàn)。
2009年之后，深圳城市更新政策體系逐漸建立，土地利用、產(chǎn)權(quán)關(guān)系、歷史遺留問題處置、規(guī)劃編制、產(chǎn)業(yè)升級、更新方式、利益分配等配套政策出臺，深圳市城市更新亦成為可一攬子解決深圳市土地利用效率低下、城市規(guī)劃不盡合理、集體土地關(guān)系處理困難等問題的重要方式。
同時，對于開發(fā)商而言，城市更新項目不僅需不斷協(xié)調(diào)村集體等利益相關(guān)各方的關(guān)系，還需關(guān)注政府審查與批復(fù)進(jìn)度以及可能出現(xiàn)的各類突發(fā)或意外事件，綜合而言，深圳城市更新項目的平均投資周期約5-8年。
（二）項目投資的三個時間段：老舊現(xiàn)狀、拆除重建及新建建筑
對于城市更新項目而言，需經(jīng)歷城市更新單元計劃立項申報、專項規(guī)劃審批、拆遷安置及實施主體確認(rèn)、用地審批、工程開發(fā)建設(shè)、竣工驗收及銷售等多個環(huán)節(jié)，根據(jù)建筑物理形象，也涉及到項目地塊上建筑的前世今生：老舊建筑通過容積率調(diào)整、更新規(guī)劃及拆除重建等實現(xiàn)實體更新。
綜上所述，由于深圳市城市更新本質(zhì)在于原權(quán)利人、政府及開發(fā)商三方利益的博弈，以及隨著建筑物理形態(tài)與業(yè)態(tài)業(yè)種的動態(tài)變化引起的持續(xù)性投資過程兩個方面。基于此，城市更新投資測算表同樣體現(xiàn)了三方利益的分配情況以及由于項目業(yè)態(tài)與形態(tài)變化引起的各階段各類投入與產(chǎn)出情況。
二、城市更新項目投資測算的流程及注意要點
（一）城市更新項目投資測算相關(guān)子表及相關(guān)基本概念
1. 城市更新項目投資測算各子表
投資測算的總體原理比較簡單，即“盈利=產(chǎn)出-投入”或“利潤=總收入-總成本-總費(fèi)用”，但城市更新項目投資測算作為項目投資全流程的體現(xiàn)，不僅涉及普通開發(fā)項目的勘探、設(shè)計、評估及工程各類科目及標(biāo)準(zhǔn)，還需考慮各類前期費(fèi)用及拆遷及安置成本類型及其稅務(wù)處理等。根據(jù)項目所涉階段及大類科目，以靜態(tài)測算表為例，城市更新項目測算體系需至少體現(xiàn)如下幾張表中的內(nèi)容：
2. 城市更新相關(guān)基本概念
拆除重建無非是在已批土地上進(jìn)行建筑量與業(yè)態(tài)的重新確定，經(jīng)濟(jì)測算亦以此為基礎(chǔ)。按照土地、建筑物及業(yè)態(tài)，列舉幾個城市更新特征基本概念如下：
（二）城市更新測算準(zhǔn)備工作
按照（一）中所列十張表的情況，項目測算需先明確如下相關(guān)數(shù)據(jù)：
1. 項目基本指標(biāo)
（1）更新范圍
（2）擬拆除范圍面積
（3）現(xiàn)狀總建筑量、物業(yè)類型及產(chǎn)權(quán)證情況（用于輔助確定物業(yè)回遷量）
（4）現(xiàn)狀容積率
（5）合法用地情況，如非農(nóng)用地、老屋村、“兩規(guī)”用地、國有已出讓用地、零星用地等（用于確定土地移交及地價）
2. 項目拆遷安置補(bǔ)償及回遷物業(yè)
3. 法定圖則的規(guī)劃與公配相關(guān)要求
4. 項目所在密度分區(qū)及保障房配建地區(qū)類別
5. 移交土地的面積及實際開發(fā)建設(shè)用地面積
結(jié)合項目五類歷史用地及法圖規(guī)劃等，確定需移交土地的面積，繼而確定項目實際可開發(fā)建設(shè)用地面積。
其中，拆除重建類項目，進(jìn)行歷史用地處置的，需先移交一定比例納入政府土地儲備（具體比例見表7），剩余部分連同無需處置部分還需將不少于15%的土地移交政府。經(jīng)驗數(shù)據(jù)顯示，一般城市更新項目總體土地移交比例超過30%。
表1 拆除重建類城市更新項目歷史用地處置比例表 | |||
拆除重建類城市更新項目 | 處置土地中交由繼受單位進(jìn)行城市更新的比例 | 處置土地中納入政府土地儲備的比例 | |
一般更新單元 | 80% | 20% | |
重點更新單元 | 合法用地比例≥60% | 80% | 20% |
60%＞合法用地比例≥50% | 75% | 25% | |
50%＞合法用地比例≥40% | 65% | 35% | |
合法用地比例＜40% | 55% | 45% |
（三）城市更新測算三大難點
城市更新經(jīng)濟(jì)測算的難度主要在于如下三點：項目總建筑量的確定、兩房配建比例的確定以及地價的確定。其中，項目總建筑量的確定關(guān)鍵在于各類容積及容積率的確定，包括基礎(chǔ)容積、一般容積、獎勵容積及各類修正；兩房配建比例的確定關(guān)鍵之處在于比例的核增與核減；地價測算則關(guān)鍵在于各類別地價的修正及測算次序等。
1. 項目總建筑量的確定
更新項目地塊容積=基礎(chǔ)容積+轉(zhuǎn)移容積+獎勵容積
（1）基礎(chǔ)容積與基礎(chǔ)容積率
基礎(chǔ)容積＝基礎(chǔ)容積率×地塊面積
=基準(zhǔn)容積率×（1-地塊規(guī)模修正系數(shù)）×（1+周邊道路修正系數(shù)）×（1+地鐵站點修正系數(shù)）×地塊面積
其中，基準(zhǔn)容積率根據(jù)表2-6確定：
各密度分區(qū)對應(yīng)的基準(zhǔn)容積率及上限
表2 居住用地地塊容積率 | |||
分級 | 密度分區(qū) | 基準(zhǔn)容積率 | 容積率上限 |
1 | 密度一、二區(qū) | 3.2 | 6 |
2 | 密度三區(qū) | 3.0 | 5.5 |
2 | 密度四區(qū) | 2.5 | 4.0 |
3 | 密度五區(qū) | 1.5 | 2.5 |
表3 商業(yè)服務(wù)業(yè)用地地塊容積率指引 | ||
分級 | 密度分區(qū) | 基準(zhǔn)容積率 |
1 | 密度一區(qū) | 5.4 |
2 | 密度二區(qū) | 4.5 |
3 | 密度三區(qū) | 4.0 |
4 | 密度四區(qū) | 2.5 |
5 | 密度五區(qū) | 2.0 |
表4 工業(yè)用地地塊容積率 | |||
分級 | 密度分區(qū) | 新型產(chǎn)業(yè)用地基準(zhǔn)容積率 | 普通工業(yè)用地基準(zhǔn)容積率 |
1 | 密度一、二、三區(qū) | 4.0 | 3.5 |
2 | 密度四區(qū) | 2.5 | 2.0 |
3 | 密度五區(qū) | 2.0 | 1.5 |
表5 物流倉儲用地地塊容積率 | |||
分級 | 密度分區(qū) | 物流用地基準(zhǔn)容積率 | 倉儲用地基準(zhǔn)容積率 |
1 | 密度一、二、三區(qū) | 4.0 | 3.5 |
2 | 密度四區(qū) | 2.5 | 2.0 |
3 | 密度五區(qū) | 2.0 | 1.5 |
表6 特定地區(qū)的密度分區(qū)、地塊容積及容積率 |
除機(jī)場、碼頭、港口、核電站等特殊管理地區(qū)外，因城市規(guī)劃調(diào)整而出現(xiàn)的密度分區(qū)未覆蓋地區(qū)，用地位于一般地區(qū)的原則上應(yīng)按照相鄰片區(qū)同等密度分區(qū)確定；用地緊鄰基本生態(tài)控制線等生態(tài)敏感地區(qū)，原則上應(yīng)比相鄰片區(qū)密度分區(qū)下降一區(qū)確定。 |
地塊規(guī)模修正系數(shù)、周邊道路修正系數(shù)即地鐵站修正系數(shù)按如下規(guī)定：
① 地塊規(guī)模修正系數(shù)
地塊小于等于基準(zhǔn)用地規(guī)模時，地塊容積及容積率不進(jìn)行折減。地塊面積大于基準(zhǔn)用地規(guī)模時，地塊修正系數(shù)按每增加0.1公頃折減0.005累加計算，不足0.1公頃按0.1公頃修正，最大折減值小于等于0.3。
表7 地塊規(guī)模修正系數(shù) | |
用地功能 | 基準(zhǔn)用地規(guī)模S0 |
居住用地 | 2公頃 |
商業(yè)服務(wù)業(yè)用地 | 1公頃 |
普通工業(yè)用地 | 3公頃 |
新型產(chǎn)業(yè)用地 | 1公頃 |
倉儲用地 | 5公頃 |
物流用地 | 2公頃 |
② 周邊道路修正系數(shù)
居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、工業(yè)用地及物流倉儲用地地塊容積及容積率應(yīng)根據(jù)地塊周邊道路情況進(jìn)行修正。
表8周邊道路修正系數(shù)確定 | ||||
地塊類別 | 一邊臨路 | 兩邊臨路 | 三邊臨路 | 周邊臨路 |
修正系數(shù) | 0 | +0.1 | +0.2 | +0.3 |
③ 地鐵站點修正系數(shù)
居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、新型產(chǎn)業(yè)用地、物流用地地塊容積及容積率應(yīng)根據(jù)地塊周邊地鐵站點數(shù)量及覆蓋情況進(jìn)行修正。車站類型分為多線車站（2站及以上）、單線車站兩類；以站臺幾何中心作為規(guī)定半徑計算基點，規(guī)定半徑分為0～200米、200～500米兩個等級；對跨越不同規(guī)定半徑的地塊，宜依據(jù)相應(yīng)的修正系數(shù)和影響范圍面積加權(quán)平均，折算到整個地塊；同一車站的地鐵站點修正系數(shù)宜按表10的規(guī)定確定，不同車站重疊覆蓋的情形宜按表11的規(guī)定確定；遠(yuǎn)期實施的地鐵線路站點原則上不考慮修正。
表9 同一車站的地鐵站點修正系數(shù) | |||
距離站點（米） | 車站類型 | ||
多線車站 | 單線車站 | ||
修正系數(shù) | 0～200 | +0.7 | +0.5 |
200～500 | +0.5 | +0.3 |
表10 不同車站重疊覆蓋的地鐵站點修正系數(shù) | ||||
a1 | a2 | b1 | b2 | |
a1 | +0.7 | +0.7 | +0.7 | +0.7 |
a2 | +0.7 | +0.5 | +0.5 | +0.5 |
b1 | +0.7 | +0.5 | +0.5 | +0.5 |
b2 | +0.7 | +0.5 | +0.5 | +0.3 |
注：a1代表多線車站0～200米覆蓋范圍，a2代表多線車站200～500米覆蓋范圍，b1代表單線車站0～200米覆蓋范圍，b2代表單線車站200～500米覆蓋范圍。
（2）轉(zhuǎn)移容積
轉(zhuǎn)移容積=（城市更新單元拆除用地范圍內(nèi)經(jīng)核算的實際土地移交用地面積-基準(zhǔn)土地移交用地面積）×城市更新單元基礎(chǔ)容積率
其中，項目在法定規(guī)劃基礎(chǔ)上額外落實或擴(kuò)大規(guī)定公配或保留并修繕相應(yīng)歷史風(fēng)貌區(qū)或歷史建筑的，還可加計30%計入轉(zhuǎn)移容積率。另外，需注意的是，在城市更新項目中，外部移交用地雖然可以增加合法面積，現(xiàn)狀為建成區(qū)的外部移交用地還可以按照一定的轉(zhuǎn)移系數(shù)計算計入轉(zhuǎn)移容積，但現(xiàn)狀為未建設(shè)用地的部分不計算轉(zhuǎn)移容積，且外部移交用地不能按30%加計計入轉(zhuǎn)移容積之中，具體規(guī)定可參考《深圳市拆除重建類城市更新單元規(guī)劃容積率審查規(guī)定》（深規(guī)劃資源規(guī)【2019】1號）。
表11 外部移交用地建成區(qū)轉(zhuǎn)移容積 | |||||
外部移交用地所在密度分區(qū) | 密度一區(qū) | 密度二區(qū) | 密度三區(qū) | 密度四區(qū) | 密度五區(qū) |
轉(zhuǎn)移系數(shù) | 2.2 | 1.8 | 1.5 | 1.2 | 0.7 |
其中，外部移交用地建成區(qū)現(xiàn)狀容積率低于各自對應(yīng)轉(zhuǎn)移系數(shù)的，按轉(zhuǎn)移容積=外部移交用地建成區(qū)用地面積×轉(zhuǎn)移系數(shù)；外部移交用地建成區(qū)現(xiàn)狀容積率≥各自對應(yīng)轉(zhuǎn)移系數(shù)的，轉(zhuǎn)移容積=現(xiàn)狀建筑面積。
（3）獎勵容積
獎勵容積即因保障公共利益項目的實現(xiàn)，而給予的獎勵，獎勵容積之和不應(yīng)超出基礎(chǔ)容積的30%。因配建安居型商品房、公共租賃住房、人才住房所核算的獎勵容積超出基礎(chǔ)容積20%的部分可不受該限制。
獎勵容積主要來源于如下四個方面：
①配建安居型商品房、公共租賃住房、人才住房及創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房等政策性用房；②落實附建式公共服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施及市政設(shè)施；③設(shè)置連接交通公共空間；④保留規(guī)定歷史建筑的。其中第②項和第④項還可按照相應(yīng)倍數(shù)計入獎勵容積，具體規(guī)定可參考《深圳市拆除重建類城市更新單元規(guī)劃容積率審查規(guī)定》（深規(guī)劃資源規(guī)【2019】1號）。
如上，基礎(chǔ)容積、轉(zhuǎn)移容積及獎勵容積確定后，即可確定項目整體容積即項目整體建筑量及綜合容積率。
2. 兩房配建量的確定
（1）人才住房和保障性住房配建基準(zhǔn)比例
就目前來看，深圳市城市更新保障房的來源主要有兩種：工改保以及保障房配建。在城市更新項目人才住房和保障性住房配建方面，《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實施工作的暫行措施》（深府辦【2016】38號）對不同配建類別地區(qū)下城中村、舊工業(yè)及城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施改造為住宅的基準(zhǔn)配建比例進(jìn)行了規(guī)定，具體見表12。
表12 人才住房、保障性住房配建基準(zhǔn)比例 | |||
類型 | 一類地區(qū) | 二類地區(qū) | 三類地區(qū) |
城中村及其他舊區(qū)改造為住宅 | 20% | 18% | 15% |
舊工業(yè)區(qū)（倉儲區(qū)）或城市基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施改造為住宅 | 35% | 33% | 30% |
改造方向為新型產(chǎn)業(yè)用地的項目，可規(guī)劃的不少于開發(fā)建設(shè)用地面積15%且不超過20%的獨立的保障性住房用地。
（2）人才公寓配建基準(zhǔn)比例
表13 人才公寓配建基準(zhǔn)比例 | |||
類型 | 一類地區(qū) | 二類地區(qū) | 三類地區(qū) |
改造后包含商務(wù)公寓的 | 20% | 18% | 15% |
與人才住房和保障性住房配建類似，城市更新項目改造后包含商務(wù)公寓的，一、二、三類地區(qū)人才公寓配建基準(zhǔn)比例分別按20%、18%及15%確定。
表14 保障房配建比例核增及核減 | |||
情形 | 核增比例 | ||
項目位于城市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃的地鐵線路站點500米范圍內(nèi) | 3% | ||
項目屬于工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)或城市基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施改造為住宅 | 15% | ||
情形 | 核減比例 | ||
項目拆除重建范圍中包含城中村用地 | 核減數(shù)值= | 核減基數(shù)× | 城中村用地面積 |
項目改造后開發(fā)建設(shè)用地總面積 | |||
其中 | 核減基數(shù) | ||
一類地區(qū) | 8% | ||
二、三類地區(qū) | 5% | ||
城市更新項目土地移交率∈（30%，40%） | 2% | ||
土地移交率＞40% | 3% |
（3）創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房
根據(jù)《深圳市城市更新項目創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房配建規(guī)定》（深規(guī)土規(guī)〔2016〕2號），創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的配建比例為12%，其中，項目位于《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)條例》適用范圍內(nèi)的，權(quán)利主體為高新技術(shù)企業(yè)且自行開發(fā)的，配建比例為10%；權(quán)利主體為非高新技術(shù)企業(yè)且與高新技術(shù)企業(yè)合作開發(fā)的，配建比例為12%；權(quán)利主體為非高新技術(shù)企業(yè)且自行開發(fā)的，配建比例為25%。
3. 地價測算
現(xiàn)階段深圳市城市更新地價以深圳市2013年的公告基準(zhǔn)地價及市場評估地價為基礎(chǔ)，城市更新項目地價測算依據(jù)主要為《深圳市宗地地價測算規(guī)則（試行）》（深規(guī)土【2013】12號）、《市規(guī)土委關(guān)于明確城市更新項目地價測算有關(guān)事項的通知》（深規(guī)土【2015】587號）、《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實施工作的暫行措施》（深府辦【2016】38號）以及保障性住房和創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房相關(guān)規(guī)定文件。其中，對于《深圳市地價測算規(guī)則》，2018年2月17日深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布征求意見稿，在銜接2013年版《深圳市宗地地價測算規(guī)則》的基礎(chǔ)上，統(tǒng)一了棚戶區(qū)改造及土地整備項目的測算規(guī)則，并規(guī)定未來地價將以標(biāo)定地價系數(shù)修正法和剩余法（整體估價）為基礎(chǔ)進(jìn)行評估；2019年4月30日，深圳市規(guī)劃和自然資源局就《深圳市地價測算規(guī)則》發(fā)布第二次征求意見稿，在第一次征求意見稿的基礎(chǔ)上對相關(guān)修正系數(shù)進(jìn)行了微調(diào)。
城市更新項目地價測算不僅與土地性質(zhì)、最終業(yè)態(tài)和容積率相關(guān)，還與業(yè)態(tài)變遷情況及項目轉(zhuǎn)讓規(guī)定相掛鉤，地價測算時需結(jié)合項目具體情況與多項政策進(jìn)行綜合評估。限于篇幅，本文暫不對城市更新地價測算邏輯進(jìn)行具體說明，關(guān)于不同項目地價具體測算方式，西政資本將另立篇幅進(jìn)行梳理，歡迎各位讀者關(guān)注。同時，關(guān)于城市更新項目地價測算實操舉例，可參考西政資本2017年9月6日的文章《純干貨：深圳城市更新項目地價測算實操（西政資本201709版）》。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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