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    深圳城市更新項(xiàng)目投資測(cè)算指引系列(一)——項(xiàng)目投資測(cè)算實(shí)務(wù)解析與操作流程

    西政資本 西政資本 作者:顏娜
    2019-05-20 13:26 8976 0 0
    眾所周知,不管是城市更新項(xiàng)目還是凈地開發(fā)項(xiàng)目,市場(chǎng)上漂的項(xiàng)目都很多,但兼具推進(jìn)可行性及經(jīng)濟(jì)效益可行性的項(xiàng)目卻少之又少。

    作者:顏娜

    來源:西政資本(ID:xizheng_ziben)

    目錄 

    一、深圳市城市更新項(xiàng)目的本質(zhì)與項(xiàng)目投資測(cè)算的邏輯

        (一)三方博弈:空間重塑及歷史遺留問題的解決

        (二)項(xiàng)目投資的三個(gè)時(shí)間段:老舊現(xiàn)狀、拆除重建及新建建筑

    二、城市更新項(xiàng)目投資測(cè)算的流程及注意要點(diǎn)

        (一)城市更新項(xiàng)目投資測(cè)算相關(guān)子表及相關(guān)基本概念

           1. 城市更新項(xiàng)目投資測(cè)算各子表

           2. 城市更新相關(guān)基本概念

        (二)城市更新項(xiàng)目投資測(cè)算準(zhǔn)備工作

        (三)城市更新項(xiàng)目投資測(cè)算三大難點(diǎn)

           1. 項(xiàng)目總建筑量的確定

           2. 兩房配建量的確定

           3. 地價(jià)測(cè)算

    筆者按:

    眾所周知,不管是城市更新項(xiàng)目還是凈地開發(fā)項(xiàng)目,市場(chǎng)上漂的項(xiàng)目都很多,但兼具推進(jìn)可行性及經(jīng)濟(jì)效益可行性的項(xiàng)目卻少之又少。項(xiàng)目獲取后,投拓相關(guān)人員除對(duì)項(xiàng)目本體可操作性及風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行分析與挖掘之外,比如項(xiàng)目基本區(qū)位與區(qū)位規(guī)劃、項(xiàng)目上層規(guī)劃符合情況、項(xiàng)目現(xiàn)狀與規(guī)劃情況(含所處階段、體量與業(yè)態(tài)等)、權(quán)利主體與利益相關(guān)方內(nèi)部關(guān)系與意見等,還需盡可能精準(zhǔn)地對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行評(píng)估,以確定項(xiàng)目投資效益及實(shí)際投資可行性等。為便于讀者理解,筆者結(jié)合自己在西政地產(chǎn)公司的項(xiàng)目投資經(jīng)驗(yàn),就城市更新項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算原理、測(cè)算細(xì)節(jié)及案例進(jìn)行說明,歡迎各位讀者與筆者共同探討。

    一、深圳市城市更新項(xiàng)目的本質(zhì)與項(xiàng)目投資測(cè)算的邏輯

    (一)三方博弈:空間重塑及歷史遺留問題的解決

    深圳發(fā)跡于廣東惠陽寶安縣,1979年正式建市,1980年設(shè)置特區(qū)后強(qiáng)勢(shì)崛起;隨著珠三角城市群的形成,廣深兩核人口及產(chǎn)業(yè)吸聚效益凸顯。繼2004年《深圳市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定》發(fā)布,2005年,深圳市政府提出深圳已不堪人口重負(fù),環(huán)境承載能力、土地及空間難以為繼;產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)及城市更新亦隨之被提出。城市更新,城中村首當(dāng)其沖,隨著深圳土地國(guó)有化、違建查處及征收補(bǔ)償?shù)认盗姓叩某雠_(tái),深圳市城市更新五類合法用地體系形成,集體土地征轉(zhuǎn)多樣化狀態(tài)呈現(xiàn)。

    2009年之后,深圳城市更新政策體系逐漸建立,土地利用、產(chǎn)權(quán)關(guān)系、歷史遺留問題處置、規(guī)劃編制、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、更新方式、利益分配等配套政策出臺(tái),深圳市城市更新亦成為可一攬子解決深圳市土地利用效率低下、城市規(guī)劃不盡合理、集體土地關(guān)系處理困難等問題的重要方式。

    同時(shí),對(duì)于開發(fā)商而言,城市更新項(xiàng)目不僅需不斷協(xié)調(diào)村集體等利益相關(guān)各方的關(guān)系,還需關(guān)注政府審查與批復(fù)進(jìn)度以及可能出現(xiàn)的各類突發(fā)或意外事件,綜合而言,深圳城市更新項(xiàng)目的平均投資周期約5-8年。

    (二)項(xiàng)目投資的三個(gè)時(shí)間段:老舊現(xiàn)狀、拆除重建及新建建筑

    對(duì)于城市更新項(xiàng)目而言,需經(jīng)歷城市更新單元計(jì)劃立項(xiàng)申報(bào)、專項(xiàng)規(guī)劃審批、拆遷安置及實(shí)施主體確認(rèn)、用地審批、工程開發(fā)建設(shè)、竣工驗(yàn)收及銷售等多個(gè)環(huán)節(jié),根據(jù)建筑物理形象,也涉及到項(xiàng)目地塊上建筑的前世今生:老舊建筑通過容積率調(diào)整、更新規(guī)劃及拆除重建等實(shí)現(xiàn)實(shí)體更新。

    綜上所述,由于深圳市城市更新本質(zhì)在于原權(quán)利人、政府及開發(fā)商三方利益的博弈,以及隨著建筑物理形態(tài)與業(yè)態(tài)業(yè)種的動(dòng)態(tài)變化引起的持續(xù)性投資過程兩個(gè)方面?;诖?,城市更新投資測(cè)算表同樣體現(xiàn)了三方利益的分配情況以及由于項(xiàng)目業(yè)態(tài)與形態(tài)變化引起的各階段各類投入與產(chǎn)出情況。

    二、城市更新項(xiàng)目投資測(cè)算的流程及注意要點(diǎn)

    (一)城市更新項(xiàng)目投資測(cè)算相關(guān)子表及相關(guān)基本概念

    1. 城市更新項(xiàng)目投資測(cè)算各子表

     投資測(cè)算的總體原理比較簡(jiǎn)單,即“盈利=產(chǎn)出-投入”或“利潤(rùn)=總收入-總成本-總費(fèi)用”,但城市更新項(xiàng)目投資測(cè)算作為項(xiàng)目投資全流程的體現(xiàn),不僅涉及普通開發(fā)項(xiàng)目的勘探、設(shè)計(jì)、評(píng)估及工程各類科目及標(biāo)準(zhǔn),還需考慮各類前期費(fèi)用及拆遷及安置成本類型及其稅務(wù)處理等。根據(jù)項(xiàng)目所涉階段及大類科目,以靜態(tài)測(cè)算表為例,城市更新項(xiàng)目測(cè)算體系需至少體現(xiàn)如下幾張表中的內(nèi)容:

    微信圖片_20210616154458.jpg

     2. 城市更新相關(guān)基本概念

     拆除重建無非是在已批土地上進(jìn)行建筑量與業(yè)態(tài)的重新確定,經(jīng)濟(jì)測(cè)算亦以此為基礎(chǔ)。按照土地、建筑物及業(yè)態(tài),列舉幾個(gè)城市更新特征基本概念如下:

    微信圖片_20210616154504.jpg

    (二)城市更新測(cè)算準(zhǔn)備工作

    按照(一)中所列十張表的情況,項(xiàng)目測(cè)算需先明確如下相關(guān)數(shù)據(jù):

     1. 項(xiàng)目基本指標(biāo)

    (1)更新范圍

    (2)擬拆除范圍面積

    (3)現(xiàn)狀總建筑量、物業(yè)類型及產(chǎn)權(quán)證情況(用于輔助確定物業(yè)回遷量)

    (4)現(xiàn)狀容積率

    (5)合法用地情況,如非農(nóng)用地、老屋村、“兩規(guī)”用地、國(guó)有已出讓用地、零星用地等(用于確定土地移交及地價(jià))

     2. 項(xiàng)目拆遷安置補(bǔ)償及回遷物業(yè)

     3. 法定圖則的規(guī)劃與公配相關(guān)要求

     4. 項(xiàng)目所在密度分區(qū)及保障房配建地區(qū)類別

     5. 移交土地的面積及實(shí)際開發(fā)建設(shè)用地面積

    結(jié)合項(xiàng)目五類歷史用地及法圖規(guī)劃等,確定需移交土地的面積,繼而確定項(xiàng)目實(shí)際可開發(fā)建設(shè)用地面積。

    其中,拆除重建類項(xiàng)目,進(jìn)行歷史用地處置的,需先移交一定比例納入政府土地儲(chǔ)備(具體比例見表7),剩余部分連同無需處置部分還需將不少于15%的土地移交政府。經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)顯示,一般城市更新項(xiàng)目總體土地移交比例超過30%。

    表1 拆除重建類城市更新項(xiàng)目歷史用地處置比例表




    拆除重建類城市更新項(xiàng)目

    處置土地中交由繼受單位進(jìn)行城市更新的比例

    處置土地中納入政府土地儲(chǔ)備的比例


    一般更新單元

    80%

    20%


    重點(diǎn)更新單元

    合法用地比例≥60%

    80%

    20%

    60%>合法用地比例≥50%

    75%

    25%


    50%>合法用地比例≥40%

    65%

    35%


    合法用地比例<40%

    55%

    45%


    (三)城市更新測(cè)算三大難點(diǎn)

    城市更新經(jīng)濟(jì)測(cè)算的難度主要在于如下三點(diǎn):項(xiàng)目總建筑量的確定、兩房配建比例的確定以及地價(jià)的確定。其中,項(xiàng)目總建筑量的確定關(guān)鍵在于各類容積及容積率的確定,包括基礎(chǔ)容積、一般容積、獎(jiǎng)勵(lì)容積及各類修正;兩房配建比例的確定關(guān)鍵之處在于比例的核增與核減;地價(jià)測(cè)算則關(guān)鍵在于各類別地價(jià)的修正及測(cè)算次序等。

    1. 項(xiàng)目總建筑量的確定

    更新項(xiàng)目地塊容積=基礎(chǔ)容積+轉(zhuǎn)移容積+獎(jiǎng)勵(lì)容積

    (1)基礎(chǔ)容積與基礎(chǔ)容積率

    基礎(chǔ)容積=基礎(chǔ)容積率×地塊面積

    =基準(zhǔn)容積率×(1-地塊規(guī)模修正系數(shù))×(1+周邊道路修正系數(shù))×(1+地鐵站點(diǎn)修正系數(shù))×地塊面積

    其中,基準(zhǔn)容積率根據(jù)表2-6確定:

    各密度分區(qū)對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)容積率及上限

    表2  居住用地地塊容積率




    分級(jí)

    密度分區(qū)

    基準(zhǔn)容積率

    容積率上限

    1

    密度一、二區(qū)

    3.2

    6

    2

    密度三區(qū)

    3.0

    5.5

    2

    密度四區(qū)

    2.5

    4.0

    3

    密度五區(qū)

    1.5

    2.5

    表3 商業(yè)服務(wù)業(yè)用地地塊容積率指引



    分級(jí)

    密度分區(qū)

    基準(zhǔn)容積率

    1

    密度一區(qū)

    5.4

    2

    密度二區(qū)

    4.5

    3

    密度三區(qū)

    4.0

    4

    密度四區(qū)

    2.5

    5

    密度五區(qū)

    2.0

    表4  工業(yè)用地地塊容積率




    分級(jí)

    密度分區(qū)

    新型產(chǎn)業(yè)用地基準(zhǔn)容積率

    普通工業(yè)用地基準(zhǔn)容積率

    1

    密度一、二、三區(qū)

    4.0

    3.5

    2

    密度四區(qū)

    2.5

    2.0

    3

    密度五區(qū)

    2.0

    1.5

    表5  物流倉(cāng)儲(chǔ)用地地塊容積率




    分級(jí)

    密度分區(qū)

    物流用地基準(zhǔn)容積率

    倉(cāng)儲(chǔ)用地基準(zhǔn)容積率

    1

    密度一、二、三區(qū)

    4.0

    3.5

    2

    密度四區(qū)

    2.5

    2.0

    3

    密度五區(qū)

    2.0

    1.5

    表6 特定地區(qū)的密度分區(qū)、地塊容積及容積率

     除機(jī)場(chǎng)、碼頭、港口、核電站等特殊管理地區(qū)外,因城市規(guī)劃調(diào)整而出現(xiàn)的密度分區(qū)未覆蓋地區(qū),用地位于一般地區(qū)的原則上應(yīng)按照相鄰片區(qū)同等密度分區(qū)確定;用地緊鄰基本生態(tài)控制線等生態(tài)敏感地區(qū),原則上應(yīng)比相鄰片區(qū)密度分區(qū)下降一區(qū)確定。

    地塊規(guī)模修正系數(shù)、周邊道路修正系數(shù)即地鐵站修正系數(shù)按如下規(guī)定:

    ① 地塊規(guī)模修正系數(shù)

    地塊小于等于基準(zhǔn)用地規(guī)模時(shí),地塊容積及容積率不進(jìn)行折減。地塊面積大于基準(zhǔn)用地規(guī)模時(shí),地塊修正系數(shù)按每增加0.1公頃折減0.005累加計(jì)算,不足0.1公頃按0.1公頃修正,最大折減值小于等于0.3。

    表7 地塊規(guī)模修正系數(shù)


    用地功能

    基準(zhǔn)用地規(guī)模S0

    居住用地

    2公頃

    商業(yè)服務(wù)業(yè)用地

    1公頃

    普通工業(yè)用地

    3公頃

    新型產(chǎn)業(yè)用地

    1公頃

    倉(cāng)儲(chǔ)用地

    5公頃

    物流用地

    2公頃

     ② 周邊道路修正系數(shù)

    居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、工業(yè)用地及物流倉(cāng)儲(chǔ)用地地塊容積及容積率應(yīng)根據(jù)地塊周邊道路情況進(jìn)行修正。

    表8周邊道路修正系數(shù)確定





    地塊類別

    一邊臨路

    兩邊臨路

    三邊臨路

    周邊臨路

    修正系數(shù)

    0

    +0.1

    +0.2

    +0.3

     ③ 地鐵站點(diǎn)修正系數(shù)

     居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、新型產(chǎn)業(yè)用地、物流用地地塊容積及容積率應(yīng)根據(jù)地塊周邊地鐵站點(diǎn)數(shù)量及覆蓋情況進(jìn)行修正。車站類型分為多線車站(2站及以上)、單線車站兩類;以站臺(tái)幾何中心作為規(guī)定半徑計(jì)算基點(diǎn),規(guī)定半徑分為0~200米、200~500米兩個(gè)等級(jí);對(duì)跨越不同規(guī)定半徑的地塊,宜依據(jù)相應(yīng)的修正系數(shù)和影響范圍面積加權(quán)平均,折算到整個(gè)地塊;同一車站的地鐵站點(diǎn)修正系數(shù)宜按表10的規(guī)定確定,不同車站重疊覆蓋的情形宜按表11的規(guī)定確定;遠(yuǎn)期實(shí)施的地鐵線路站點(diǎn)原則上不考慮修正。

    表9  同一車站的地鐵站點(diǎn)修正系數(shù)





    距離站點(diǎn)(米)

    車站類型


    多線車站

    單線車站



    修正系數(shù)

    0~200

    +0.7

    +0.5

    200~500

    +0.5

    +0.3


    表10  不同車站重疊覆蓋的地鐵站點(diǎn)修正系數(shù)






    a1

    a2

    b1

    b2

    a1

    +0.7

    +0.7

    +0.7

    +0.7

    a2

    +0.7

    +0.5

    +0.5

    +0.5

    b1

    +0.7

    +0.5

    +0.5

    +0.5

    b2

    +0.7

    +0.5

    +0.5

    +0.3

    注:a1代表多線車站0~200米覆蓋范圍,a2代表多線車站200~500米覆蓋范圍,b1代表單線車站0~200米覆蓋范圍,b2代表單線車站200~500米覆蓋范圍。

    (2)轉(zhuǎn)移容積

     轉(zhuǎn)移容積=(城市更新單元拆除用地范圍內(nèi)經(jīng)核算的實(shí)際土地移交用地面積-基準(zhǔn)土地移交用地面積)×城市更新單元基礎(chǔ)容積率

     其中,項(xiàng)目在法定規(guī)劃基礎(chǔ)上額外落實(shí)或擴(kuò)大規(guī)定公配或保留并修繕相應(yīng)歷史風(fēng)貌區(qū)或歷史建筑的,還可加計(jì)30%計(jì)入轉(zhuǎn)移容積率。另外,需注意的是,在城市更新項(xiàng)目中,外部移交用地雖然可以增加合法面積,現(xiàn)狀為建成區(qū)的外部移交用地還可以按照一定的轉(zhuǎn)移系數(shù)計(jì)算計(jì)入轉(zhuǎn)移容積,但現(xiàn)狀為未建設(shè)用地的部分不計(jì)算轉(zhuǎn)移容積,且外部移交用地不能按30%加計(jì)計(jì)入轉(zhuǎn)移容積之中,具體規(guī)定可參考《深圳市拆除重建類城市更新單元規(guī)劃容積率審查規(guī)定》(深規(guī)劃資源規(guī)【2019】1號(hào))。

    表11 外部移交用地建成區(qū)轉(zhuǎn)移容積






    外部移交用地所在密度分區(qū)

    密度一區(qū)

    密度二區(qū)

    密度三區(qū)

    密度四區(qū)

    密度五區(qū)

    轉(zhuǎn)移系數(shù)

    2.2

    1.8

    1.5

    1.2

    0.7

     其中,外部移交用地建成區(qū)現(xiàn)狀容積率低于各自對(duì)應(yīng)轉(zhuǎn)移系數(shù)的,按轉(zhuǎn)移容積=外部移交用地建成區(qū)用地面積×轉(zhuǎn)移系數(shù);外部移交用地建成區(qū)現(xiàn)狀容積率≥各自對(duì)應(yīng)轉(zhuǎn)移系數(shù)的,轉(zhuǎn)移容積=現(xiàn)狀建筑面積。

    (3)獎(jiǎng)勵(lì)容積

     獎(jiǎng)勵(lì)容積即因保障公共利益項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn),而給予的獎(jiǎng)勵(lì),獎(jiǎng)勵(lì)容積之和不應(yīng)超出基礎(chǔ)容積的30%。因配建安居型商品房、公共租賃住房、人才住房所核算的獎(jiǎng)勵(lì)容積超出基礎(chǔ)容積20%的部分可不受該限制。

    獎(jiǎng)勵(lì)容積主要來源于如下四個(gè)方面:

    ①配建安居型商品房、公共租賃住房、人才住房及創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房等政策性用房;②落實(shí)附建式公共服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施及市政設(shè)施;③設(shè)置連接交通公共空間;④保留規(guī)定歷史建筑的。其中第②項(xiàng)和第④項(xiàng)還可按照相應(yīng)倍數(shù)計(jì)入獎(jiǎng)勵(lì)容積,具體規(guī)定可參考《深圳市拆除重建類城市更新單元規(guī)劃容積率審查規(guī)定》(深規(guī)劃資源規(guī)【2019】1號(hào))。

    如上,基礎(chǔ)容積、轉(zhuǎn)移容積及獎(jiǎng)勵(lì)容積確定后,即可確定項(xiàng)目整體容積即項(xiàng)目整體建筑量及綜合容積率。

     2. 兩房配建量的確定

    (1)人才住房和保障性住房配建基準(zhǔn)比例

     就目前來看,深圳市城市更新保障房的來源主要有兩種:工改保以及保障房配建。在城市更新項(xiàng)目人才住房和保障性住房配建方面,《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》(深府辦【2016】38號(hào))對(duì)不同配建類別地區(qū)下城中村、舊工業(yè)及城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施改造為住宅的基準(zhǔn)配建比例進(jìn)行了規(guī)定,具體見表12。

    表12 人才住房、保障性住房配建基準(zhǔn)比例




    類型

    一類地區(qū)

    二類地區(qū)

    三類地區(qū)

    城中村及其他舊區(qū)改造為住宅

    20%

    18%

    15%

    舊工業(yè)區(qū)(倉(cāng)儲(chǔ)區(qū))或城市基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施改造為住宅

    35%

    33%

    30%

     改造方向?yàn)樾滦彤a(chǎn)業(yè)用地的項(xiàng)目,可規(guī)劃的不少于開發(fā)建設(shè)用地面積15%且不超過20%的獨(dú)立的保障性住房用地。

    (2)人才公寓配建基準(zhǔn)比例

    表13 人才公寓配建基準(zhǔn)比例




    類型

    一類地區(qū)

    二類地區(qū)

    三類地區(qū)

    改造后包含商務(wù)公寓的

    20%

    18%

    15%

     與人才住房和保障性住房配建類似,城市更新項(xiàng)目改造后包含商務(wù)公寓的,一、二、三類地區(qū)人才公寓配建基準(zhǔn)比例分別按20%、18%及15%確定。

    表14 保障房配建比例核增及核減




    情形

    核增比例



    項(xiàng)目位于城市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃的地鐵線路站點(diǎn)500米范圍內(nèi)

    3%



    項(xiàng)目屬于工業(yè)區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)或城市基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施改造為住宅

    15%



    情形

    核減比例



    項(xiàng)目拆除重建范圍中包含城中村用地

    核減數(shù)值=

    核減基數(shù)×

    城中村用地面積

    項(xiàng)目改造后開發(fā)建設(shè)用地總面積




    其中

    核減基數(shù)



    一類地區(qū)

    8%



    二、三類地區(qū)

    5%



    城市更新項(xiàng)目土地移交率∈(30%,40%)

    2%



    土地移交率>40%

    3%



    (3)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房

    根據(jù)《深圳市城市更新項(xiàng)目創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房配建規(guī)定》(深規(guī)土規(guī)〔2016〕2號(hào)),創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的配建比例為12%,其中,項(xiàng)目位于《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)條例》適用范圍內(nèi)的,權(quán)利主體為高新技術(shù)企業(yè)且自行開發(fā)的,配建比例為10%;權(quán)利主體為非高新技術(shù)企業(yè)且與高新技術(shù)企業(yè)合作開發(fā)的,配建比例為12%;權(quán)利主體為非高新技術(shù)企業(yè)且自行開發(fā)的,配建比例為25%。

    3. 地價(jià)測(cè)算

    現(xiàn)階段深圳市城市更新地價(jià)以深圳市2013年的公告基準(zhǔn)地價(jià)及市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)為基礎(chǔ),城市更新項(xiàng)目地價(jià)測(cè)算依據(jù)主要為《深圳市宗地地價(jià)測(cè)算規(guī)則(試行)》(深規(guī)土【2013】12號(hào))、《市規(guī)土委關(guān)于明確城市更新項(xiàng)目地價(jià)測(cè)算有關(guān)事項(xiàng)的通知》(深規(guī)土【2015】587號(hào))、《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》(深府辦【2016】38號(hào))以及保障性住房和創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房相關(guān)規(guī)定文件。其中,對(duì)于《深圳市地價(jià)測(cè)算規(guī)則》,2018年2月17日深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布征求意見稿,在銜接2013年版《深圳市宗地地價(jià)測(cè)算規(guī)則》的基礎(chǔ)上,統(tǒng)一了棚戶區(qū)改造及土地整備項(xiàng)目的測(cè)算規(guī)則,并規(guī)定未來地價(jià)將以標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法和剩余法(整體估價(jià))為基礎(chǔ)進(jìn)行評(píng)估;2019年4月30日,深圳市規(guī)劃和自然資源局就《深圳市地價(jià)測(cè)算規(guī)則》發(fā)布第二次征求意見稿,在第一次征求意見稿的基礎(chǔ)上對(duì)相關(guān)修正系數(shù)進(jìn)行了微調(diào)。

     城市更新項(xiàng)目地價(jià)測(cè)算不僅與土地性質(zhì)、最終業(yè)態(tài)和容積率相關(guān),還與業(yè)態(tài)變遷情況及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓規(guī)定相掛鉤,地價(jià)測(cè)算時(shí)需結(jié)合項(xiàng)目具體情況與多項(xiàng)政策進(jìn)行綜合評(píng)估。限于篇幅,本文暫不對(duì)城市更新地價(jià)測(cè)算邏輯進(jìn)行具體說明,關(guān)于不同項(xiàng)目地價(jià)具體測(cè)算方式,西政資本將另立篇幅進(jìn)行梳理,歡迎各位讀者關(guān)注。同時(shí),關(guān)于城市更新項(xiàng)目地價(jià)測(cè)算實(shí)操舉例,可參考西政資本2017年9月6日的文章《純干貨:深圳城市更新項(xiàng)目地價(jià)測(cè)算實(shí)操(西政資本201709版)》。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“西政資本”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭(zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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