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    上海城市更新成立百億引導(dǎo)基金,租賃住房或?yàn)樾聶C(jī)遇

    克而瑞地產(chǎn)研究 克而瑞地產(chǎn)研究
    2022-01-13 18:22 2835 0 0
    未來城市更新的發(fā)展或以舊改為基礎(chǔ),結(jié)合城市更新與租賃住房為新的增長點(diǎn),形成多樣性市場(chǎng)供應(yīng)

    作者:克而瑞研究中心

    來源:克而瑞地產(chǎn)研究(ID:cricyjzx)

    未來城市更新的發(fā)展或以舊改為基礎(chǔ),結(jié)合城市更新與租賃住房為新的增長點(diǎn),形成多樣性市場(chǎng)供應(yīng)。

    改革開放以來,在上海市政府的不懈努力下已完成了城市中諸多舊改項(xiàng)目,現(xiàn)階段城市從“增量時(shí)代”轉(zhuǎn)化為“存量時(shí)代”,上海已進(jìn)入了新的一輪城市更新。今年6月上海成立800億城市更新基金后,12月17日上海聯(lián)合五大房企又成立百億城市更新引導(dǎo)基金,并明確未來基金投資領(lǐng)域?qū)⒕劢褂谏虾J谐菂^(qū)的舊城改造、歷史風(fēng)貌保護(hù)、租賃住房等城市更新項(xiàng)目。

    01 舊改30年,中心城區(qū)進(jìn)入最后階段

    相較其他核心城市,上海城市更新之路起步較早且穩(wěn)步推進(jìn),迄今為止已走過近30個(gè)年頭。一直以來城市更新主要以“舊改”為主,從1992年起上海就開始了“365 棚改計(jì)劃”等大規(guī)模的舊改更新工作。進(jìn)入21世紀(jì)后,上海市政府總結(jié)了“365棚改計(jì)劃”的經(jīng)驗(yàn),主要以“拆、改、留”等方式對(duì)二級(jí)舊里一下房屋進(jìn)行改造,并在2001年發(fā)布了《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》(市府111號(hào)令)。

    隨著“舊改”細(xì)則逐漸完善,上海開始步入城市更新計(jì)劃,自2015 年5 月15 日發(fā)布《上海市城市更新(實(shí)施)辦法》后,上海就開始更系統(tǒng)化的規(guī)范城市更新工作構(gòu)建,以“試點(diǎn)試行”的方式推進(jìn)城市更新的實(shí)踐發(fā)展。

    從“十一五”至“十三五”期間,中心城區(qū)二級(jí)舊里以下房屋改造總受益居民超40萬戶,其中“十一五”期間中心城區(qū)實(shí)際完成343萬平方米;“十二五”期間完成320萬平方米;“十三五”期間完成281萬平方米。

    此外,根據(jù)《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》將在2022年末,全面完成中心城區(qū)成片二級(jí)舊里以下房屋改造,約110余萬平方米?!笆奈濉逼陂g,力爭(zhēng)提前全面完成中心城區(qū)零星二級(jí)舊里以下房屋改造約48.4萬平方米、受益居民約1.7萬戶。一系列數(shù)據(jù)與政策均反映“十四五”期間,上海中心城區(qū)舊改已進(jìn)入最后階段。


    02 城市更新資金難“創(chuàng)新金融+”推動(dòng)市場(chǎng)資金

    長久以來,城市更新的高門檻都令一些房企望而卻步,通常來說,城市更新項(xiàng)目都伴隨著公共服務(wù)配套等一系列要求,資金壓力大、投資期長,規(guī)劃難度高,都是房企繞不開的問題。而城市更新的資金來源主要通過政府債、自有資金、銀行貸款等方式進(jìn)行,因此央企和本土國有企業(yè)可以充分發(fā)揮投融資效應(yīng)及政府溝通上的優(yōu)勢(shì)。

    隨著,6月上海成立800億城市更新基金與12月17日100.02億城市更新引導(dǎo)基金先后落地,“創(chuàng)新金融+”模式正式進(jìn)入上海城市更新。據(jù)住建部部長王蒙徽專訪表示,未來政府也將積極地探索城市更新新機(jī)制,以相應(yīng)的金融、財(cái)稅、土地等政策體系,推動(dòng)實(shí)施城市更新行動(dòng)。

    事實(shí)上,僅城市更新基金很難撬動(dòng)整個(gè)上海城市更新的舊改資金問題,但此次引導(dǎo)基金參與企業(yè)多以地方國企為主,其引入創(chuàng)新金融+城市更新的模式,一方面是政府作為嘗試加大金融政策支持力度,另一方面是利用地方國企背景推動(dòng)市場(chǎng)資金進(jìn)入。


    03 結(jié)合租賃住房 尋找城市更新新機(jī)遇

    就當(dāng)前來說,結(jié)合《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》與此次城市更新引導(dǎo)基金公告,已明確指明未來投資方向主要分為三類:

    一是,上海市城區(qū)的舊城改造。根據(jù)上海市新聞發(fā)布會(huì)介紹,未來“十四五”期間,將全力以赴加大推進(jìn)力度,堅(jiān)決完成成片二級(jí)以下舊里收尾殲滅戰(zhàn)。在最新一輪的城市更新中,上海中心城區(qū)的舊改已接近尾聲。其次,今年8月31日住建部發(fā)布禁大拆大建通知,現(xiàn)階段該政策對(duì)上海舊改未造成影響,但長期來看立項(xiàng)將逐漸收緊。在這些背景下,舊城改造已進(jìn)入最后階段,而房企應(yīng)抓住舊改最后窗口期,積極配合政府進(jìn)入城市更新賽道。

    二是,歷史風(fēng)貌保護(hù)。上海最早“歷史文化風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)條例”于本世紀(jì)初通過,在不斷實(shí)踐當(dāng)中,政府已于2019年修訂了最新版本的條例。在房企方面,進(jìn)入歷史風(fēng)貌保護(hù)多以本土房企為主,如瑞安房地產(chǎn)在上海新天地項(xiàng)目。其主要原因?yàn)?,房企除了需要擁有進(jìn)入歷史風(fēng)貌保護(hù)的合格資質(zhì)以外,還需兼顧城市區(qū)域功能,而本土房企對(duì)當(dāng)?shù)厝宋呐c地理環(huán)境有更深入的了解。

    三是,租賃住房。隨著各類新市民的導(dǎo)入,對(duì)上海住房提出了多樣化的需求,因此政府對(duì)租賃住房供應(yīng)力度明顯加大。在“十三五”期間已建設(shè)各類租賃住房約70萬套(間)的基礎(chǔ)上,“十四五”又新增租賃住房42萬套(間、宿舍床位),占“十四五”期間住房供應(yīng)總套數(shù)40%,并形成規(guī)?;》孔赓U模式。

    在《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》中提出,結(jié)合城市更新,在滿足結(jié)構(gòu)、消防和治安管理等安全底線的前提下,支持存量房屋依規(guī)改建轉(zhuǎn)化為租賃住房?,F(xiàn)階段租賃住房的發(fā)展主要還是依托有央企、國企背景的企業(yè),但其主要目的是為了盤活閑置土地、存量房屋等住房資源,吸引更多的市場(chǎng)主體,來參與城市更新中的租賃住房建設(shè)。

    總結(jié):城市更新首次進(jìn)入“十四五”規(guī)劃,政府相繼發(fā)布相關(guān)政策大力支持城市更新拓展。綜合來看,城市更新主要問題在于資金短缺和盈利慢,此次兩項(xiàng)上海城市更新基金只是眾多政策紅利的試點(diǎn)先鋒。基于此,央企、國企以及一些具有城市更新改造經(jīng)驗(yàn)的房企或?qū)⒏邇?yōu)勢(shì)。在未來城市更新中,繼續(xù)提高居民居住條件,提供多樣性居住模式將為主要方向。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“克而瑞地產(chǎn)研究”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 行業(yè)透視 | 上海城市更新成立百億引導(dǎo)基金,租賃住房或?yàn)樾聶C(jī)遇

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    克而瑞研究中心是易居企業(yè)集團(tuán)專業(yè)研究部門。十余年來,我們專注于房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)課題的深入探究,日度、周度、月度等多重常規(guī)研究成果定期發(fā)布,每年上百篇重磅專題推出,已連續(xù)十年發(fā)布中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜,備受業(yè)界關(guān)注。

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      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長,深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭(zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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