克而瑞地產(chǎn)研究 
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作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)
未來(lái)城市更新的發(fā)展或以舊改為基礎(chǔ)，結(jié)合城市更新與租賃住房為新的增長(zhǎng)點(diǎn)，形成多樣性市場(chǎng)供應(yīng)。
改革開(kāi)放以來(lái)，在上海市政府的不懈努力下已完成了城市中諸多舊改項(xiàng)目，現(xiàn)階段城市從“增量時(shí)代”轉(zhuǎn)化為“存量時(shí)代”，上海已進(jìn)入了新的一輪城市更新。今年6月上海成立800億城市更新基金后，12月17日上海聯(lián)合五大房企又成立百億城市更新引導(dǎo)基金，并明確未來(lái)基金投資領(lǐng)域?qū)⒕劢褂谏虾Ｊ谐菂^(qū)的舊城改造、歷史風(fēng)貌保護(hù)、租賃住房等城市更新項(xiàng)目。
01 舊改30年，中心城區(qū)進(jìn)入最后階段
相較其他核心城市，上海城市更新之路起步較早且穩(wěn)步推進(jìn)，迄今為止已走過(guò)近30個(gè)年頭。一直以來(lái)城市更新主要以“舊改”為主，從1992年起上海就開(kāi)始了“365 棚改計(jì)劃”等大規(guī)模的舊改更新工作。進(jìn)入21世紀(jì)后，上海市政府總結(jié)了“365棚改計(jì)劃”的經(jīng)驗(yàn)，主要以“拆、改、留”等方式對(duì)二級(jí)舊里一下房屋進(jìn)行改造，并在2001年發(fā)布了《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》（市府111號(hào)令）。
隨著“舊改”細(xì)則逐漸完善，上海開(kāi)始步入城市更新計(jì)劃，自2015 年5 月15 日發(fā)布《上海市城市更新（實(shí)施）辦法》后，上海就開(kāi)始更系統(tǒng)化的規(guī)范城市更新工作構(gòu)建，以“試點(diǎn)試行”的方式推進(jìn)城市更新的實(shí)踐發(fā)展。
從“十一五”至“十三五”期間，中心城區(qū)二級(jí)舊里以下房屋改造總受益居民超40萬(wàn)戶，其中“十一五”期間中心城區(qū)實(shí)際完成343萬(wàn)平方米；“十二五”期間完成320萬(wàn)平方米；“十三五”期間完成281萬(wàn)平方米。
此外，根據(jù)《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》將在2022年末，全面完成中心城區(qū)成片二級(jí)舊里以下房屋改造，約110余萬(wàn)平方米?！笆奈濉逼陂g，力爭(zhēng)提前全面完成中心城區(qū)零星二級(jí)舊里以下房屋改造約48.4萬(wàn)平方米、受益居民約1.7萬(wàn)戶。一系列數(shù)據(jù)與政策均反映“十四五”期間，上海中心城區(qū)舊改已進(jìn)入最后階段。
02 城市更新資金難“創(chuàng)新金融+”推動(dòng)市場(chǎng)資金
長(zhǎng)久以來(lái)，城市更新的高門檻都令一些房企望而卻步，通常來(lái)說(shuō)，城市更新項(xiàng)目都伴隨著公共服務(wù)配套等一系列要求，資金壓力大、投資期長(zhǎng)，規(guī)劃難度高，都是房企繞不開(kāi)的問(wèn)題。而城市更新的資金來(lái)源主要通過(guò)政府債、自有資金、銀行貸款等方式進(jìn)行，因此央企和本土國(guó)有企業(yè)可以充分發(fā)揮投融資效應(yīng)及政府溝通上的優(yōu)勢(shì)。
隨著，6月上海成立800億城市更新基金與12月17日100.02億城市更新引導(dǎo)基金先后落地，“創(chuàng)新金融+”模式正式進(jìn)入上海城市更新。據(jù)住建部部長(zhǎng)王蒙徽專訪表示，未來(lái)政府也將積極地探索城市更新新機(jī)制，以相應(yīng)的金融、財(cái)稅、土地等政策體系，推動(dòng)實(shí)施城市更新行動(dòng)。
事實(shí)上，僅城市更新基金很難撬動(dòng)整個(gè)上海城市更新的舊改資金問(wèn)題，但此次引導(dǎo)基金參與企業(yè)多以地方國(guó)企為主，其引入創(chuàng)新金融+城市更新的模式，一方面是政府作為嘗試加大金融政策支持力度，另一方面是利用地方國(guó)企背景推動(dòng)市場(chǎng)資金進(jìn)入。
03 結(jié)合租賃住房 尋找城市更新新機(jī)遇
就當(dāng)前來(lái)說(shuō)，結(jié)合《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》與此次城市更新引導(dǎo)基金公告，已明確指明未來(lái)投資方向主要分為三類：
一是，上海市城區(qū)的舊城改造。根據(jù)上海市新聞發(fā)布會(huì)介紹，未來(lái)“十四五”期間，將全力以赴加大推進(jìn)力度，堅(jiān)決完成成片二級(jí)以下舊里收尾殲滅戰(zhàn)。在最新一輪的城市更新中，上海中心城區(qū)的舊改已接近尾聲。其次，今年8月31日住建部發(fā)布禁大拆大建通知，現(xiàn)階段該政策對(duì)上海舊改未造成影響，但長(zhǎng)期來(lái)看立項(xiàng)將逐漸收緊。在這些背景下，舊城改造已進(jìn)入最后階段，而房企應(yīng)抓住舊改最后窗口期，積極配合政府進(jìn)入城市更新賽道。
二是，歷史風(fēng)貌保護(hù)。上海最早“歷史文化風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)條例”于本世紀(jì)初通過(guò)，在不斷實(shí)踐當(dāng)中，政府已于2019年修訂了最新版本的條例。在房企方面，進(jìn)入歷史風(fēng)貌保護(hù)多以本土房企為主，如瑞安房地產(chǎn)在上海新天地項(xiàng)目。其主要原因?yàn)?，房企除了需要擁有進(jìn)入歷史風(fēng)貌保護(hù)的合格資質(zhì)以外，還需兼顧城市區(qū)域功能，而本土房企對(duì)當(dāng)?shù)厝宋呐c地理環(huán)境有更深入的了解。
三是，租賃住房。隨著各類新市民的導(dǎo)入，對(duì)上海住房提出了多樣化的需求，因此政府對(duì)租賃住房供應(yīng)力度明顯加大。在“十三五”期間已建設(shè)各類租賃住房約70萬(wàn)套（間）的基礎(chǔ)上，“十四五”又新增租賃住房42萬(wàn)套（間、宿舍床位），占“十四五”期間住房供應(yīng)總套數(shù)40%，并形成規(guī)?；》孔赓U模式。
在《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》中提出，結(jié)合城市更新，在滿足結(jié)構(gòu)、消防和治安管理等安全底線的前提下，支持存量房屋依規(guī)改建轉(zhuǎn)化為租賃住房?，F(xiàn)階段租賃住房的發(fā)展主要還是依托有央企、國(guó)企背景的企業(yè)，但其主要目的是為了盤活閑置土地、存量房屋等住房資源，吸引更多的市場(chǎng)主體，來(lái)參與城市更新中的租賃住房建設(shè)。
總結(jié)：城市更新首次進(jìn)入“十四五”規(guī)劃，政府相繼發(fā)布相關(guān)政策大力支持城市更新拓展。綜合來(lái)看，城市更新主要問(wèn)題在于資金短缺和盈利慢，此次兩項(xiàng)上海城市更新基金只是眾多政策紅利的試點(diǎn)先鋒。基于此，央企、國(guó)企以及一些具有城市更新改造經(jīng)驗(yàn)的房企或?qū)⒏邇?yōu)勢(shì)。在未來(lái)城市更新中，繼續(xù)提高居民居住條件，提供多樣性居住模式將為主要方向。
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原標(biāo)題： 行業(yè)透視 | 上海城市更新成立百億引導(dǎo)基金，租賃住房或?yàn)樾聶C(jī)遇
