5月份，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交量持續(xù)低位，5月總成交建筑面積僅為6606萬平方米，環(huán)比下降15.6%，同比降幅再度擴(kuò)大至六成以上；價(jià)格方面，由于5月三四線成交占比上升，致成交單價(jià)回落至3255元/平方米，同環(huán)比均分別下降32%和19%；與此同時(shí)，本月溢價(jià)率回落、流拍率上漲，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的走勢(shì)。

市場(chǎng)熱度方面，盡管本月仍有六個(gè)城市完成集中土拍，但整體熱度都不及4月，蘇州首輪集中成交平均溢價(jià)僅有3%，廣州溢價(jià)率僅有1.2%，濟(jì)南和無錫的溢價(jià)率也僅在1%左右，廈門和福州的二輪土拍也明顯遇冷，和上月深圳、杭州的土拍高熱表現(xiàn)截然不同。

截止5月末，新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻達(dá)到31.5億元，環(huán)比上漲18%，但同比大降60%；投資金額、建面百?gòu)?qiáng)門檻分別為10.6億和23.7萬平方米，同比降幅分別為53%和48%，雖然同比降幅較4月末有所收窄，但依然處于極低位水平。

其中萬科、華潤(rùn)、中海、濱江、綠城和建發(fā)等新增貨值超過500億元。值得注意的是，建發(fā)在本月廈門、福州土拍中拿地近60億元，成為1-5月新增拿地金額最高房企。

本月百?gòu)?qiáng)新增貨值集中度雖然小幅下降，但仍處于高位：TOP10房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)總貨值的49%，較上月末減少5個(gè)百分點(diǎn)，十強(qiáng)內(nèi)部分化明顯，萬科、華潤(rùn)、中海持續(xù)納儲(chǔ)的同時(shí)，融創(chuàng)、綠地等暫未有土地入賬；11-20強(qiáng)房企新增貨值集中度保持在18%；后50強(qiáng)房企新增貨值占比提升至22%，依然處于較低水平。

03 1-5月百?gòu)?qiáng)拿地銷售比0.15 銷售21-30強(qiáng)企業(yè)投資停滯

百?gòu)?qiáng)房企1-5月整體拿地銷售比達(dá)到0.15，較上月末微升0.01，在集中供地持續(xù)進(jìn)行的情況下，房企投資保持非常謹(jǐn)慎的態(tài)度。各梯隊(duì)中拿地銷售比與4月末基本保持一致，投資態(tài)度無明顯轉(zhuǎn)變，10強(qiáng)、11-20強(qiáng)和后50強(qiáng)房企拿地銷售比分別為0.17、0.17和0.19，在各梯隊(duì)中相對(duì)最高。

百?gòu)?qiáng)房企中，近八成房企拿地銷售比低于0.2，同時(shí)仍有個(gè)別房企拿地銷售比高達(dá)0.5以上，包括綠城、建發(fā)、濱江、中交等，均在集中供地城市積極補(bǔ)倉(cāng)。

04 核心城市集中供地未見“暖意” 5月銷售TOP50拿地金額同環(huán)比雙降

與4月杭州、深圳等城市土拍火熱、企業(yè)積極拿地相比，5月份廣州、濟(jì)南、無錫、蘇州、廈門、福州等城市集中供地相對(duì)沉寂，在整體市場(chǎng)政策利好頻出之下，未見“暖意”，仍僅有國(guó)、央企和本地城投在投資拿地，也導(dǎo)致5月銷售TOP50房企單月拿地金額不足400億，同環(huán)比分別下降95%和70%，是2022年次低。整體來看，單月拿地仍是“老面孔”，如中海、建發(fā)、萬科、華潤(rùn)等。截止到前五月，仍有近三成TOP50房企投資處于停滯狀態(tài)。

05 僅不到四成百?gòu)?qiáng)房企拿地 國(guó)央企頂梁柱、民企近乎“隱身”

受制于市場(chǎng)下行、資金鏈緊張等因素的影響，諸多百?gòu)?qiáng)房企在土地價(jià)格較高的核心城市投資處于“有心無力”的狀態(tài)，僅有不到四成的百?gòu)?qiáng)房企在2022年有土地入賬。

從1-5月拿地金額TOP100房企來看，百?gòu)?qiáng)房企拿地?cái)?shù)量?jī)H占到34%，幾乎全部集中在銷售TOP50企業(yè)之中，如建發(fā)、華潤(rùn)、中海、萬科等1-5月拿地金額超過200億元。此外，項(xiàng)目開發(fā)商和地方平臺(tái)公司個(gè)占到36%和30%。

從企業(yè)性質(zhì)來看，國(guó)企、央企是今年土地市場(chǎng)的頂梁柱。全口徑銷售TOP50拿地金額中，國(guó)央企占比達(dá)到74%，優(yōu)勢(shì)明顯。而民企則近乎“隱身”，僅有一些區(qū)域深耕的房企表現(xiàn)較為突出，如濱江、大家等。

06 政策落地效果仍有待觀察 核心城市是房企補(bǔ)倉(cāng)的主戰(zhàn)場(chǎng)

自4月份政策暖風(fēng)頻吹以來，5月份政策持續(xù)傳達(dá)對(duì)恢復(fù)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的支持態(tài)度，疊加各城市放松限購(gòu)、限貸的樓市政策來看，恢復(fù)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展對(duì)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義重大。但對(duì)大部分房企而言，銷售尚未全面回溫、現(xiàn)金流壓力仍存，政策利好帶來的刺激效果并不明顯，所以未來投資依舊會(huì)以是謹(jǐn)慎為主。這一點(diǎn)從業(yè)績(jī)會(huì)上各家房企表態(tài)也可見一斑，“以銷定投”、“量入為出”的策略被多家房企提及，說明當(dāng)前房企銷售、回款依然是房企投資考量的前提。

城市選擇上，房企投資將持續(xù)聚焦于高能級(jí)的核心城市，并逐步退出部分弱三四線城市，實(shí)際上，“回高退低”的投資策略已經(jīng)在2022年得到顯現(xiàn)。截止5月末，百?gòu)?qiáng)房企投資金額超過八成集中于22城，在三四線市場(chǎng)下行、需求退潮之下，核心城市的拿地集中度將持續(xù)走高。