克而瑞地產(chǎn)研究 
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作者：克而瑞研究中心
核心城市的土拍依然是國(guó)企央企的戰(zhàn)場(chǎng)，民企存在感較弱。
5月31日至6月1日，北京率先完成第二輪集中供地的出讓，共成功出讓14宗含宅用地，4宗地塊觸及最高限價(jià)，其中1宗仍待通過(guò)競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)方案確定競(jìng)得人，成交總建面144.71萬(wàn)平方米，成交總價(jià)近500億元，平均溢價(jià)率5.45%，較首輪微漲，但本輪產(chǎn)生3宗流拍地塊，區(qū)域市場(chǎng)冷熱不均，房企投資信心仍有不足。
01 新增加預(yù)掛牌環(huán)節(jié) 對(duì)房企投資提出了更加嚴(yán)格要求
北京本輪土拍也實(shí)行了預(yù)申請(qǐng)制度，在正式掛牌前增加預(yù)申請(qǐng)環(huán)節(jié)實(shí)際上增加了政府與房企溝通的環(huán)節(jié)，通過(guò)預(yù)申請(qǐng)環(huán)節(jié)一方面更好地了解房企對(duì)不同地塊的拿地意向，另一方面也降低了地塊掛牌后又流拍的風(fēng)險(xiǎn)，有利于土拍的平穩(wěn)進(jìn)行。
值得一提的是，北京的預(yù)申請(qǐng)中，房企在繳納預(yù)申請(qǐng)保證金后，如果參與競(jìng)拍未能拿地，則將退還預(yù)申請(qǐng)保證金和利息；如果未參與競(jìng)拍而地塊成交，則僅退回保證金；如果未參與競(jìng)拍而地塊最終流拍，則保證金不予退回。
對(duì)于房企而言，便存在以下兩種情況：
二，拿地意向不夠強(qiáng)烈的房企，則需要更加謹(jǐn)慎決定是否參加地塊預(yù)申請(qǐng)。以往土拍也常有房企抱著撿漏的心態(tài)參與土拍，如未能成功拿地也能夠退回保證金，但在目前北京的預(yù)申請(qǐng)條件下，若地塊流拍，房企也需要承擔(dān)一定損失。
02 去年延期地塊本輪主動(dòng)“降價(jià)” 提振企業(yè)拿地信心
去年北京第二輪集中供地中，出現(xiàn)大量延期出讓地塊，其中有部分地塊在本輪重新掛牌，且價(jià)格有大幅度下調(diào)：
朝陽(yáng)區(qū)十八里店朝陽(yáng)港685、694號(hào)地塊去年分別掛牌，起拍總價(jià)分分別為21.3億和26.1億，合計(jì)達(dá)到47.4億，而本輪合并為一宗地塊出讓，起拍價(jià)為38.8億元，“降價(jià)”高達(dá)8.6億，整體的平均樓板價(jià)從54953元/平方米下降至44982元/平方米；
地價(jià)的大幅下調(diào)，體現(xiàn)了政府調(diào)整土地市場(chǎng)的決心，且對(duì)于有拿地意向的房企而言，也是較好的拿地機(jī)遇。
03 地塊熱度分化顯著 純宅地以及配套完善地塊更受青睞
本輪北京土拍整體成交溢價(jià)率為5.45%，較今年首輪提升了近1個(gè)百分點(diǎn)，有4宗地塊觸及最高限價(jià)，最終3宗地塊成交，還有1宗進(jìn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)方案環(huán)節(jié)；但同時(shí)也產(chǎn)生了3宗流拍地塊，流拍率達(dá)到18%，比首輪有所增加，可見(jiàn)不同地塊之間的熱度分化加劇。
觸頂成交地塊中，最受矚目的是本次出讓的朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮地塊，地塊位于東北三環(huán)，地理位置優(yōu)越，且銷售指導(dǎo)價(jià)定在13萬(wàn)元/平方米，與周邊在售項(xiàng)目形成價(jià)格倒掛，預(yù)計(jì)入市將會(huì)吸引大批購(gòu)房者。太陽(yáng)宮地塊競(jìng)拍觸頂后，中建玖合、中建智地、金茂、中海以及多家聯(lián)合體均參與了搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終中建玖合以66.815億和10%的政府產(chǎn)權(quán)競(jìng)得該地塊，拿地樓板價(jià)為88250元/平方米，溢價(jià)率15%。
此外豐臺(tái)區(qū)小瓦窯地塊、昌平區(qū)平西府02號(hào)地塊也均已最高限價(jià)成交，小瓦窯地塊需現(xiàn)房銷售30000平方米，平西府02號(hào)地塊現(xiàn)房銷售1000平方米，競(jìng)得人分別為電建+首鋼聯(lián)合體、華潤(rùn)+葛洲壩聯(lián)合體。
反之，本次還有3宗流拍地塊，分別為朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)前葦溝地塊、豐臺(tái)青龍湖地塊和豐臺(tái)區(qū)北宮鎮(zhèn)003-005號(hào)地塊，前2宗地塊已經(jīng)是不是首次掛牌，且前葦溝地塊地價(jià)已經(jīng)下降了8億，仍然遭遇流拍；北宮鎮(zhèn)003-005號(hào)地塊主要是由于體量較大，且含一宗教育用地，拿地成本相對(duì)較高。
04 盈利空間預(yù)留相對(duì)充裕 控制銷售限價(jià)促進(jìn)項(xiàng)目去化
從盈利空間角度看，本輪北京土拍地價(jià)房?jī)r(jià)比平均值為0.49，房地價(jià)差也均在2萬(wàn)元/平方米以上。
其中華潤(rùn)競(jìng)得的豐臺(tái)區(qū)亞林西項(xiàng)目地塊，拿地樓板價(jià)為36394元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)為11.2萬(wàn)/平方米，即使有近一半的商辦比例，指導(dǎo)價(jià)與地價(jià)之間的差值也足夠大。
此外，通過(guò)銷售指導(dǎo)價(jià)的限制，部分地塊項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目形成了價(jià)格倒掛的情況，更加有助于促進(jìn)項(xiàng)目入市銷售，縮短現(xiàn)金流回正周期，對(duì)房企而言也有一定利好。
05 聯(lián)合體拿地占比達(dá)50% 國(guó)央企依然是主流
北京由于土地總價(jià)較高，房企以聯(lián)合體形式拿地較為常見(jiàn)，本輪土拍成交的14宗含宅用地中，有7宗被聯(lián)合體競(jìng)得，占總幅數(shù)的一半，此外國(guó)企央企仍然是主要拿地力量。
中海、城建和華潤(rùn)都在各自獨(dú)立競(jìng)得1宗地的同時(shí)，通過(guò)聯(lián)合體的形式再競(jìng)得1宗地，中海新城+石泰競(jìng)得石景山區(qū)衙門口地塊，京能+城建競(jìng)得平谷區(qū)府前街地塊，華潤(rùn)+葛洲壩聯(lián)合體競(jìng)得昌平區(qū)平西府地塊，較大幅度地補(bǔ)充了在北京的土儲(chǔ)。
從拿地房企的類型來(lái)看，仍然以國(guó)企央企為主流，本次拿地房企除龍湖以外，其他房企均為國(guó)、央企背景，且龍湖也是通過(guò)與建工聯(lián)合體的形式，拿下豐臺(tái)北宮鎮(zhèn)0011號(hào)地塊，民企在北京拿地難度依然不低。
總體來(lái)看，北京土拍在部分熱點(diǎn)地塊的帶動(dòng)下，整體溢價(jià)率有所回升，產(chǎn)生了4宗觸及最高限價(jià)的地塊，但即使是核心如北京，在地塊大幅降價(jià)的情況下仍然產(chǎn)生流拍，也體現(xiàn)了房企目前的投資信心并不充足。
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