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    江蘇省三四線城市(八十七):淮安篇

    克而瑞地產研究 克而瑞地產研究
    2022-03-16 22:19 4845 0 0
    實地調研來看,2021年下半年市場銷售表現(xiàn)急轉直下。2021年淮安房地產市場經歷了從極熱到極冷的轉變。2021年3月我們曾經對淮安進行過一輪市場調研。

    作者:克而瑞研究中心

    來源:克而瑞地產研究(ID:cricyjzx)

    實地調研來看,2021年下半年市場銷售表現(xiàn)急轉直下。

    2021年淮安房地產市場經歷了從極熱到極冷的轉變。

    上半年新房全市五區(qū)成交均價破萬,二手房“學區(qū)房”最高單價破10萬元/平方米,年初土拍地王頻出。下半年新房銷售流速腰斬、多盤踩踏降價,二手房價最高腰斬跳水,宅地出讓完全停止。

    2021年3月我們曾經對淮安進行過一輪市場調研。彼時正值樓市“瘋狂”。我們認為淮安樓市熱潮是長期房價洼地后的集中補正,憑借的是學區(qū)炒作下的二手房價格飆漲和地價上漲給予的房價上漲預期,二者作用下輔以新房供應不足,使得新房一房難求,但明顯出現(xiàn)強弩之末的疲態(tài)。

    盈虧同源,得于斯者亦毀于斯。2022年3月我們對淮安再次進行“回頭看”。隨著全國樓市下行、民營房企債務危機頻發(fā),淮安二手房價跳水、下半年土地停供,市場預期破滅后導致新房供應積壓、成交量價齊跌。

    01 “瘋狂”樓市戛然而止 在售項目踩踏降價、啟用分銷難改成交腰斬

    2021年8月后,淮安樓市的“瘋狂”戛然而止,“綁車位、茶水費、套用經營貸、天價學區(qū)房、土拍地王破萬”等現(xiàn)象不復存在。

    成交數(shù)據(jù)來看,至2022年1月全市新房成交面積僅14.21萬平方米,較2021年8月下降57%。2021年三季度起,成交均價也呈快速回落態(tài)勢。至2021年末五區(qū)房價較高點回落超8%。

    實地調研來看,2021年下半年市場銷售表現(xiàn)急轉直下。

    新房成交規(guī)模較此前腰斬。多數(shù)在售項目月均流速降至10套以內,如碧桂園楚州印1月均僅銷5套;地處老城中心清江浦區(qū)的金樾府月均成交也僅25套左右。

    新房供應出現(xiàn)明顯積壓。銷售乏力后新房市場從供不應求快速轉變成供過于求。以位于經開區(qū)的華潤置地廣場為例,板塊內當前在售項目超過20個。

    在售項目踩踏降價、低于成本價跑量。成交放緩、供應積壓,各項目銷售競爭陡然加劇。政府出臺非明文“限跌令”,低于預售均價85%的房源不得備案。

    2021年三季度起多數(shù)項目爭相降價,普遍采取一步到位的85%折扣。如創(chuàng)下淮安單價地王的泓著大觀當前備案均價為此前預售均價的85%上浮1元/平方米。由于部分項目存在“精裝改毛坯”、售后返傭等,實際操作中成交均價低于“限跌令”,預計接近75%線。

    此外,2020年下半年至2021年上半年成交的多宗高價地已陸續(xù)入市,多以低于成本價出售以求跑量,10月后普遍不再對認購做首付比例要求,并不再捆綁車位銷售。如融創(chuàng)以樓板價9157元/平方米競得的融創(chuàng)運河望項目地塊,2021年10月首開預售價格精裝房13000元/平方米。

    分銷占成交比重50%以上,傭金最高6%但收效有限。與2021年上半年一房難求的景象不同,據(jù)調研了解當前淮安在售項目成交中分銷渠道占比普遍超過50%。分銷成本3%,2021年底業(yè)績沖刺階段最高6%,但無論從全市成交數(shù)據(jù)(12月同比降72%)還是案場銷售表現(xiàn)來看,對成交拉動有限。

    02 土拍溢價率降至10%以內 冰點地市三季度后停止宅地出讓

    驅動力之一土地市場2021年三季度起完全停止,最后出讓的三宗宅地均為城投公司托底。

    與此前“月月地王”、地價飆升破萬的現(xiàn)象不同,2021年6月淮安首輪集中土拍已展現(xiàn)出遇冷征兆。6月市五區(qū)成交7宗涉宅地塊平均溢價率僅13%,較上半年動輒90%以上的高溢價相去甚遠。

    中海7月競得的清江浦區(qū)一宗宅地為2021年品牌房企在淮安成交的最后一宗宅地,溢價率降至8%。而2021年一季度融創(chuàng)、弘陽和華潤以溢價率超90%競得三宗宅地,其中弘陽競得的生態(tài)商務城泓著大觀項目地塊成交樓面價破萬。兩相對比下,淮安地市降溫可見一斑。

    此外2021年9月起淮安市區(qū)土地市場停止供應新宅地,最后三宗宅地于8月為以國聯(lián)為首的本土城投公司托底競得。

    一方面三季度土拍溢價率大幅回落、品牌房企停止在淮拓儲給高熱的新房市場情緒降溫,另一方面四季度地市停供使得土地市場無法繼續(xù)影響新房購房者對市場的預期。

    此外需要注意的是,2021年1月至7月共計成交了342萬平方米建面宅地,超新房成交面積一倍。市場下行期大規(guī)模待開發(fā)宅地的出讓也使得未來新房市場承擔相當?shù)拇媪繅毫?。這直接導致了上文提及的新房市場供應積壓,加劇了樓市成交的下行。

    03 天價學區(qū)房回調超50% 二手房價普降近3成投資者深套

    以學區(qū)房為代表的二手房房價是淮安樓市預期和購房情緒的關鍵。2021年8月起二手房市場出現(xiàn)劇烈調整,學區(qū)房價格腰斬。

    以梧桐公館、中南世紀城和星雨華府為例,三個項目二手房價2021年下半年起加速回落,其中梧桐公館至2022年3月房價降至21096元/平方米,較2020年末高點回落接近萬元/平方米。

    學區(qū)房更是回調慘烈。2021年曾爆出10萬元/平方米的天價學區(qū)房荷花池花園,至2022年2月月均掛牌價格已降至4.4萬元/平方米,降幅達57%。其他統(tǒng)計的五處學區(qū)房項目二手房價較2021年高點降幅均在16%以上,其中綠地世紀城達32%。

    二手房房價的劇烈回調也使得一部分投資性購房者“高位接盤”后被深套,陷入信貸透支的境地。購房者通過消費貸、經營貸等方式合伙集資投資二手住宅,當前房價已下降逾3成。這一部分購房者即使未來信貸監(jiān)管寬松后,短期內對住宅市場也難有購買力和購房情緒。

     04 土地、二手房跳水后市場預期破滅 10月起信貸寬松未能帶動樓市回升

    受土地市場和二手房市場雙重作用下,疊加整體宏觀經濟壓力和民營房企債務危機,淮安市場預期由“狂熱樂觀”快速轉變?yōu)椤坝^望悲觀”。

    至2022年3月,淮安涉房信貸已寬至近年新低。銀行信貸資金充裕,房貸放寬周期縮短至一周。首套房利率由高點5.75%降至5.15%。

    事實上,信貸收緊并非導致淮安樓市下行的決定性因素。據(jù)調研了解,2021年10月起各銀行已陸續(xù)放寬信貸管制,房貸利率逐步下降、放寬周期逐步縮短。但從新房成交表現(xiàn)來看,市場預期破滅后信貸寬松并未帶動成交規(guī)?;厣J形鍏^(qū)部分新盤項目,如綠地春曉停工3個月等現(xiàn)象更是加劇了購房者信心的崩潰。

     05 10月起預售資金監(jiān)管收緊 銷售艱難后續(xù)資金支取不容樂觀

    2021年10月起淮安顯著收緊對預售監(jiān)管資金的收入和支取。監(jiān)管力度與多數(shù)三四線城市相同,從側面催化了房企在售項目降價走量的行為。具體而言:

    在收入階段,淮安施行預售資金100%收入預售資金監(jiān)管賬戶,并按照單批次預證銷售面積*住宅統(tǒng)一單價(毛坯4500元/平方米、精裝6000元/平方米)建立重點監(jiān)管資金池。收入的預售資金蓄滿資金池后方可支取。

    在支取階段,按照工程進度過半、結構封頂、竣工驗收、取得產證依次設置提取25%、50%、90%和100%四個支取節(jié)點。

    在實際操作層面上,淮陰區(qū)以及郊縣執(zhí)行更為嚴格。2022年1月略有放松以供房企支取資金向建筑施工方發(fā)放工資款項。2月起監(jiān)管力度恢復,且未來預計將保持收緊態(tài)勢。

    值得注意的是,由于當前市場下行成交慘淡。在售項目單次預售去化表現(xiàn)過少,難以蓄滿重點監(jiān)管資金池,出現(xiàn)無法按節(jié)點支取預售資金的現(xiàn)象。因此房企采取降價策略快速走量,進而更快完成預售資金收入和支取目標。

     典型調研項目一:華潤·悅璽臺 

    ▲區(qū)位/沙盤/售樓處實景圖

    地理位置:經開區(qū)開發(fā)區(qū)柯山路與通甫路交匯處

    物業(yè)類型:高層、小高層

    建筑面積:73.1萬平方米

    裝修:精裝

    最近一次加推售價:備案均價12570元/平方米。

    項目點評:本項目主打改善,主力產品為104和116平方米三房戶型以及143平方米四房戶型。本項目于2021年12月18日首開。當前熱銷戶型為104平方米小戶型。營銷上采取不降價以分銷和渠道提高流速的方式。

    據(jù)實地調研了解,本項目全民營銷傭金約為2%,渠道分銷略低于前者。當前,分銷占整體成交比重約30%。一周內工作日和休息日日均到訪分別為10組和25組。月平均轉化率僅為5%,多數(shù)購房者觀望情緒濃厚。

    本項目主打賣點為自帶的萬象匯商業(yè),同時民營房企暴雷的背景下華潤的央企背景受到購房者較大信賴。

    典型調研項目二:碧桂園·楚州印

    ▲區(qū)位/沙盤/售樓處實景圖

    地理位置:淮安區(qū)吳鞠通路與山陽大道交匯處

    物業(yè)類型:高層、小高層

    建筑面積:14.7萬平方米

    裝修:毛坯

    首開售價:12000元/平方米。

    項目點評:本項目位于淮安區(qū)剛需板塊,首開銷售戶型為127平方米三房和147平方米四房。由于本項目于2021年12月首開,首開推出房源為毛坯交付。

    本項目用地于2021年6月競得,成交樓板價為7463元/平方米。首開售價約為預售均價13500元/平方米的9折左右。結合建安成本計算,本項目當前成交均價承擔較大利潤壓力。項目分銷占比約為整體成交的50%。首開去化約三成。

    典型調研項目三:淮安金樾府

    ▲區(qū)位/沙盤/售樓處實景圖

    地理位置:清江浦區(qū)豐登路與工農路交叉口

    物業(yè)類型:高層、小高層

    建筑面積:11.5萬平方米

    裝修:精裝

    最近一次加推售價:15183元/平方米。

    項目點評:本項目位于清江浦區(qū)老城中心,距離新亞廣場僅500米。核心的地理位置是本項目的核心賣點。本項目定位改善,2021年中首開,8月起由首開價格向下降價10%后維持穩(wěn)定。

    主力戶型為106平方米三房和136平方米四房。本項目由金地、弘陽和新城三方合作,金地對項目銷售回款資金提出嚴格口徑,禁止合作方提前向母公司支取資金。

    2022年春節(jié)后本項目月均銷售流速約25套,當前打出人才購房補貼、特價房等,但由于購房者信心缺失嚴重,觀望心態(tài)下對實際銷售表現(xiàn)的拉動作用有限。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“克而瑞地產研究”投稿資產界,并經資產界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 調研紀要|江蘇省三四線城市(八十七):淮安篇

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    克而瑞研究中心是易居企業(yè)集團專業(yè)研究部門。十余年來,我們專注于房地產行業(yè)和企業(yè)課題的深入探究,日度、周度、月度等多重常規(guī)研究成果定期發(fā)布,每年上百篇重磅專題推出,已連續(xù)十年發(fā)布中國房地產企業(yè)銷售排行榜,備受業(yè)界關注。

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      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協(xié)會個人破產委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進制造產業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經濟糾紛等。

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