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    半數(shù)TOP50房企六城皆有斬獲,誰是最大贏家?

    克而瑞地產(chǎn)研究 克而瑞地產(chǎn)研究
    2021-05-11 10:52 2103 0 0
    首批集中拍地的城市地市熱度不一,廣州、重慶、無錫和杭州熱度明顯高于長春和沈陽,50強(qiáng)房企在前4個(gè)城市投資的積極性也明顯更高。

    作者:克而瑞研究中心

    來源:克而瑞地產(chǎn)研究(ID:cricyjzx)

    導(dǎo) 讀 

    首批集中拍地的城市地市熱度不一,廣州、重慶、無錫和杭州熱度明顯高于長春和沈陽,50強(qiáng)房企在前4個(gè)城市投資的積極性也明顯更高。

    4月末部分實(shí)行兩集中供地的城市迎來了首批含宅用地的集中出讓,給今年以來房企持續(xù)低迷的投資氛圍注入了一劑“興奮劑”,部分龍頭房企、央企國企投資積極性明顯增加,在廣州、杭州、無錫等熱點(diǎn)城市踴躍拿地,50強(qiáng)房企中更是半數(shù)以上的房企均參與土拍且有所斬獲。目前來看,規(guī)模房企將成為集中供地機(jī)制下的最大贏家。

    01

    重慶、無錫地市高熱未緩解

    廣州不同區(qū)域土拍分化顯著

    “分化”是行業(yè)規(guī)模增速放緩后的市場常態(tài),從本次六個(gè)集中供地的城市來看,土拍冷熱不均,整體可分為三類:

    重慶、無錫熱度較高,重慶由于不限地價(jià),整體溢價(jià)率超過40%,無錫作為長三角核心城市三四線,受到房企更多青睞,本次成交16宗地平均可比地價(jià)上漲30%以上;

    廣州表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn),在限價(jià)的影響下,平均溢價(jià)率和可比地價(jià)漲幅均在10%左右,但成交樓板價(jià)與周邊房價(jià)比高達(dá)0.5以上;

    沈陽和長春相對(duì)較為冷淡,尤其長春平均溢價(jià)率僅有3.3%,大部分地塊底價(jià)成交,還出現(xiàn)了終止掛牌、流拍的現(xiàn)象。

    除了不同城市的熱度有所分化以外,同一城市內(nèi)部也出現(xiàn)分化,這一特征在廣州表現(xiàn)得尤其明顯:廣州首次集中拍地中,可比地價(jià)上漲和下跌的地塊分別占46%和54%,分化顯著,與無錫、重慶八成地塊可比地價(jià)上漲差距頗大。

    本次集中供地中,廣州南沙、黃埔區(qū)還誕生了兩宗新的單價(jià)地王,而增城、從化、花都等區(qū)域地塊則以底價(jià)成交為主,且流拍的6宗地均集中于此。

    02

    半數(shù)TOP50房企有所斬獲

    聯(lián)合拿地成為中小房企突圍之道

    首批進(jìn)行集中供地拍賣的城市中,廣州、無錫、杭州等都是開發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注的核心城市,且由于不乏優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng),導(dǎo)致房企拿地積極性相對(duì)較高。有些房企為提高競得概率,使用多個(gè)馬甲公司共同參拍一宗地塊,對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的需求可見一斑。

    CRIC對(duì)6個(gè)城市首批集中供地的競拍結(jié)果進(jìn)行了梳理,50強(qiáng)房企中,一半以上的房企都在本輪有所斬獲,但在不同城市的競得地塊的數(shù)量上卻有巨大的差異:廣州、無錫、重慶、沈陽首次集中供地中均有半數(shù)以上的地塊被50強(qiáng)房企拿下,尤其無錫成交16宗地塊有12宗都被50強(qiáng)房企拿下,杭州也有45%的地塊被50強(qiáng)房企納入那種,房企在這些城市投資積極性較高;反觀長春成交38宗地塊,僅有3宗地塊被50強(qiáng)房企競得,其他拿地房企均為中小房企或本地房企,整體投資氛圍冷淡。

    在TOP50房企積極拿地、規(guī)模房企優(yōu)勢盡顯的同時(shí),部分中小房企則通過聯(lián)合拿地的方式在招拍掛市場上尋求突破。湘福房地產(chǎn)和新輪投資共同競得廣州增城區(qū)1宗總價(jià)7.7億元的地塊,廣晟地產(chǎn)則與中國鐵建聯(lián)合競得花都區(qū)一宗總價(jià)31.9億元的地塊,此外重慶、杭州也有多宗聯(lián)合拿地的地塊。

    通過梳理本次集中供地的合作拿地情況,可以看出合作拿地主要有兩種模式,分別是“規(guī)模房企+中小房企”和“中小房企+中小房企”,主要是中小房企通過合作才能提升競得地塊的可能;而強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的拿地方式相對(duì)少見,主要發(fā)生在地塊總價(jià)非常高的情況下:例如濱江和融信在杭州聯(lián)合拿下4宗地塊,總價(jià)高達(dá)172億元。

    03

    10強(qiáng)房企中5家投資超百億

    國企央企、區(qū)域深耕房企是最大贏家

    具體到房企來看,10強(qiáng)房企在六城集中供地中表現(xiàn)積極,有8家參與拿地,其中萬科、融創(chuàng)、保利、華潤和招商5家房企的投資額超過百億,融創(chuàng)和華潤則分別達(dá)到368億和233億元。龍頭房企在集中拍地中具備很強(qiáng)的優(yōu)勢,未來集中供地對(duì)于龍頭房企而言仍然是機(jī)遇。由于戰(zhàn)略的不同,10強(qiáng)中碧桂園、綠地布局更側(cè)重于三四線城市,在本輪重點(diǎn)城市集中拍地中拿地相對(duì)較少,投資保持謹(jǐn)慎。

    除10強(qiáng)房企以外,還有龍湖、融信、濱江、越秀等房企積極拿地,投資額也超過百億,整體來看以區(qū)域深耕型房企為主,這與本輪集中拍地的城市恰好為其深耕的核心城市不無關(guān)系。

    布局方面,龍頭房企拿地廣泛分布于核心城市,新增土儲(chǔ)資源結(jié)構(gòu)較優(yōu),而區(qū)域深耕型房企投資非常聚焦于大本營城市。

    本次統(tǒng)計(jì)的6個(gè)集中拍地的城市中,拿地較多的龍頭房企如萬科、融創(chuàng)、保利、華潤和招商在其中4-5個(gè)城市均有落子,萬科除了廣州以外均有所斬獲、華潤則在重慶以外的城市都有土地入賬。

    融創(chuàng)在本次土拍中斥資367億元,超過一季度拿地總額,拿地分布于廣州、無錫、重慶和杭州這4個(gè)熱點(diǎn)城市,可見融創(chuàng)今年的投資目標(biāo)相當(dāng)明確,對(duì)核心城市、優(yōu)質(zhì)土地的需求較為強(qiáng)烈。

    反觀龍湖雖然總共競得8宗土地,分別在無錫、重慶和杭州有所斬獲,但其中5宗地位于龍湖大本營重慶,總金額為96.6億,占龍湖本次集中拍地金額的2/3;融信、濱江拿地全部集中于杭州,除了合作拿地的4宗地塊以外,融信和濱江分別獨(dú)立競得3宗和1宗地塊,8宗地塊總金額達(dá)到238億元,大本營的增儲(chǔ)對(duì)于兩家房企今年的可售貨值形成支撐;此外越秀新增的7宗地塊都位于大本營區(qū)域的廣州。對(duì)于這類房企而言,在深耕區(qū)域“集中彈藥”能夠有效提升成功拿地的機(jī)遇,且對(duì)當(dāng)?shù)厥袌龅挠幸欢ǖ纳疃妊信?,有助于降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

    整體來看,首批集中拍地的城市地市熱度不一,相對(duì)真實(shí)的反應(yīng)了樓市的熱度,廣州、重慶、無錫和杭州熱度明顯高于長春和沈陽,50強(qiáng)房企在前4個(gè)城市投資的積極性也明顯更高,未來隨著市場熱度的持續(xù)分化,不同城市的供地政策仍有可能出現(xiàn)進(jìn)一步的分化。

    從房企層面而言,龍頭房企在本次土拍中展現(xiàn)出了極高的積極性,且在熱度較高的幾個(gè)城市均有所斬獲,一方面年內(nèi)首次集中供地在時(shí)間上有一定的優(yōu)勢,能對(duì)年內(nèi)的銷售形成支撐,另一方面也可以看出龍頭房企在集中拍地的制度下規(guī)模優(yōu)勢明顯;對(duì)于中小房企而言,只能通過合作拿地的方式參與拿地,未來規(guī)模房企與中小型房企的差距預(yù)計(jì)還將進(jìn)一步拉開,行業(yè)集中度仍會(huì)繼續(xù)提升。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

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    本文由“克而瑞地產(chǎn)研究”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 行業(yè)透視|半數(shù)TOP50房企六城皆有斬獲,誰是最大贏家?

    克而瑞地產(chǎn)研究

    克而瑞研究中心是易居企業(yè)集團(tuán)專業(yè)研究部門。十余年來,我們專注于房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)課題的深入探究,日度、周度、月度等多重常規(guī)研究成果定期發(fā)布,每年上百篇重磅專題推出,已連續(xù)十年發(fā)布中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜,備受業(yè)界關(guān)注。

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長,深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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