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    行業(yè)轉(zhuǎn)機出現(xiàn),房企如何 “自救”加強市場信心

    克而瑞地產(chǎn)研究 克而瑞地產(chǎn)研究
    2021-12-07 12:23 2265 0 0
    今年下半年以來行業(yè)調(diào)控持續(xù),疊加房企的債務違約事件頻發(fā),市場多方“速凍”,房企在融資端和銷售端承受較大的壓力。

    作者:克而瑞研究中心

    來源:克而瑞地產(chǎn)研究(ID:cricyjzx)

    伴隨著市場信心重建和宏觀維穩(wěn)政策的傳導,未來將會擴散到民營企業(yè),也將最先有利于基本面較好的企業(yè)。

    今年下半年以來行業(yè)調(diào)控持續(xù),疊加房企的債務違約事件頻發(fā),市場多方“速凍”,房企在融資端和銷售端承受較大的壓力。面對企業(yè)現(xiàn)金流吃緊,債權(quán)人信心下降的情況下,多家房企通過多種手段積極進行自救,重建市場信心。

    01 保證再融資能力

    債券回購及大股東增持開啟信用保衛(wèi)戰(zhàn)

    房企陸續(xù)出現(xiàn)債務違約的情況下,投資市場對房企的信心下降,債券二級市場以及股票市場出現(xiàn)了較大的波動,從2021年9月30日到2021年10月8日,Markit iBoxx亞洲中資美元房地產(chǎn)債券指數(shù)累計下跌22.1%,創(chuàng)下至少8年的最大跌幅。由此部分未違約的房企也受到了波及,是以房企通過回購債券、大股東增持股票、股東借款、配股融資等方式進行維穩(wěn),開啟信用保衛(wèi)戰(zhàn)。

    • 積極回購債券,維穩(wěn)也在低價回購 

    據(jù)不完全統(tǒng)計,2021年下半年以來,不少于24家房企陸續(xù)實行境外債提前回購舉動,回購次數(shù)超過153次,提前回購境外債券及票據(jù)涉及資金合計24.86億美元,債券到期時間橫跨2021年到2026年,不少房企十月以后加大了2022年到期債務的提前贖回,減輕明年的還款壓力。就企業(yè)表現(xiàn)來看,中梁控股、正榮地產(chǎn)、禹洲集團、花樣年等回購次數(shù)相對較多,佳源國際、中國金茂、中梁控股、龍光等贖回金額超過1億美元。房企進行債券回購除了維穩(wěn)市場信心之外,也因當前債券價格相對便宜,以低折扣進行回購實則比到期兌付更為劃算。

    • 大股東增持股票,打響市值保衛(wèi)戰(zhàn)

    除了提前贖回部分境外債之外,9月以來多家房企大股東增持公司股票,進行市值維護,增添市場信心。據(jù)不完全統(tǒng)計,2021年9月以來,就有17家房企的大股東等通過對公司股票進行增持。其中碧桂園楊惠妍在11月累計增持碧桂園股票不小于1761萬股,金額1.28億元,力高集團黃若虹自9月20日起累計增持約3734萬股,持股比例由29.49%上升到40.0%。

    • 股東借款、保底供股維穩(wěn)市場信心,增強企業(yè)流動性 

    除了進行股票增持的操作,部分股東還為企業(yè)提供股東借款融資,據(jù)不完全統(tǒng)計,融資主要集中在股東借款、配股融資、抵押物業(yè)借款等,除了提振市場信心,也為公司注入資金,增強企業(yè)流動性。當代置業(yè)、融創(chuàng)中國的股東分別為公司提供了8億元、4.5億美元的股東借款。而旭輝集團發(fā)布公告稱,以供股的方式發(fā)行最多約4.18億新股,募集約16.73億港元,大股東林氏家族承諾將投入8.87億港元認購2.22億股,并有意向額外投入最多7.86億港元進行全額認購,合計將最多投入16.73億港元用于助力公司的長期發(fā)展,以股東兜底的方式進行融資。而融創(chuàng)中國、中國奧園則進行了配股融資,其中融創(chuàng)募集金額達到50.85億港元。值得注意的是,股東借款及配股融資等方式,對股東以及企業(yè)自身發(fā)展前景要求較高,目前僅有少量房企進行。

    02 出售項目或者資產(chǎn)回流現(xiàn)金,保證流動性

    除了市場信心維穩(wěn)之外,面臨現(xiàn)金流緊繃,房企也積極進行出售項目或者旗下資產(chǎn)回流現(xiàn)金,增補現(xiàn)金流,提升抵御市場不確定性風險的綜合能力。進行出售的資產(chǎn),包括自有開發(fā)項目,如三盛控股出售福州、青島、哈爾濱等地的項目和商廈,收回現(xiàn)金10.38億元;中國金茂近期轉(zhuǎn)讓青島和武漢項目公司的股權(quán),擬回流現(xiàn)金26.42億元,不過金茂并未全部轉(zhuǎn)出,保留了部分的股權(quán)。同時,部分企業(yè)將資產(chǎn)出售予大股東,進行現(xiàn)金回流,如光明地產(chǎn)和綠地控股分別將特色小鎮(zhèn)項目公司股權(quán)與創(chuàng)驛大廈的60%股權(quán),分別回流14.63億元和30億元。

    值得注意的是,進行項目轉(zhuǎn)讓的企業(yè)除了現(xiàn)金回流這一目的之外,部分企業(yè)也存在對自有項目進行“出清”來“以舊換新”,賣掉部分盈利不太好的項目。如華僑城自9月以來擬轉(zhuǎn)讓項目超過9個,轉(zhuǎn)讓金額超過30億元,華僑城在6月的蘇州首批集中供地中,以約85億元連摘3宗地塊,積極補貨。

    • 出售多元化業(yè)務,回流現(xiàn)金聚焦主業(yè) 

    除了商廈、開發(fā)項目等資產(chǎn),企業(yè)還進行多元化業(yè)務的出售。物業(yè)公司作為“現(xiàn)金奶?!彼貋碛休^高的估值,進行現(xiàn)金回流的速度相對較高,成為部分房企考慮出售的多元化資產(chǎn)之一,今年以來,藍光、富力、當代、紅星美凱龍等企業(yè)完成了其旗下物業(yè)公司的出售,回流現(xiàn)金。此外,部分企業(yè)也出售了對外投資企業(yè)的股份,如融創(chuàng)出售約1863.9萬股貝殼美國存托股票,回流金額約35.4億元,恒大母公司廣州凱隆減持嘉凱城1.13億股,收回現(xiàn)金2.91億元。也有部分企業(yè)聚焦主業(yè),出售旗下其他多元化業(yè)務,如融創(chuàng)、綠城分別出售了部分游艇及科技業(yè)務。

    9月底以來在政策密集發(fā)聲下,房企關緊已久的融資閥門終于有了松開的跡象,保利發(fā)展、招商蛇口等國企央企和多家城投公司在銀行間債券市場進行融資,而后有銀行總行直接發(fā)令分行支行充分開發(fā)國有房地產(chǎn)企業(yè)資源,開放國有房地產(chǎn)企業(yè)授信,給予專項政策支持,并為國有房地產(chǎn)企業(yè)開出融資白名單。雖當前政策的松動主要對象是國資,但伴隨著市場信心重建和宏觀維穩(wěn)政策的傳導,未來將會擴散到民營企業(yè),也將最先有利于基本面較好的企業(yè),當前房企積極自救,也將加大市場對自身的信心,早日進入市場“白名單”。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“克而瑞地產(chǎn)研究”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標題: 行業(yè)透視 | 行業(yè)轉(zhuǎn)機出現(xiàn),房企如何 “自救”加強市場信心

    克而瑞地產(chǎn)研究

    克而瑞研究中心是易居企業(yè)集團專業(yè)研究部門。十余年來,我們專注于房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)課題的深入探究,日度、周度、月度等多重常規(guī)研究成果定期發(fā)布,每年上百篇重磅專題推出,已連續(xù)十年發(fā)布中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜,備受業(yè)界關注。

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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