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    萬達(dá)輕資產(chǎn)重回港股,商管巨頭再啟航

    克而瑞地產(chǎn)研究 克而瑞地產(chǎn)研究
    2021-10-28 11:36 2851 0 0
    用時7個月,珠海萬達(dá)商管即完成重組遞表,而就碧桂園物業(yè)等企業(yè)投資情況來看,珠海萬達(dá)的估值達(dá)到1800億元。

    作者:克而瑞研究中心

    來源:克而瑞地產(chǎn)研究(ID:cricyjzx)

    10月21日,珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司向聯(lián)交所遞交了招股說明書,僅用時7個月,珠海萬達(dá)商管即完成重組遞表,而就碧桂園物業(yè)等企業(yè)投資情況來看,珠海萬達(dá)的估值達(dá)到1800億元。

    撤A回港,僅7個月實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)重組上市。2021年3月24日,萬達(dá)集團(tuán)發(fā)布公告,宣布撤回大連萬達(dá)商管A股IPO申請,同時宣布對公司從事輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營、科技、數(shù)據(jù)、人員等相關(guān)資源進(jìn)行重組,以盡快實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外上市。短短幾天后的3月29日,大連萬達(dá)商管集團(tuán)與珠海市政府簽署協(xié)議,將重組后的萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海橫琴,同時珠海國資委出資30億戰(zhàn)投入股萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司。10月21日,重組后的珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司正式遞交招股書,申請港股上市,僅7個月的時間,萬達(dá)便按照企業(yè)3月提出的愿景,實(shí)現(xiàn)了拆分重組境外上市。重組后的珠海萬達(dá)商管為大連萬達(dá)商管的控股子公司,將全面負(fù)責(zé)全國380個商業(yè)廣場的管理業(yè)務(wù),總在管建筑面積達(dá)5420萬平方米,另外截止至上半年,珠海萬達(dá)商管仍有162個儲備項(xiàng)目,包括133個獨(dú)立第三方項(xiàng)目。2018年、2019年及2020年,珠海萬達(dá)商管在管商業(yè)廣場 (不包括停車位)平均出租率為98.8%,處于行業(yè)前列。

    從招股書來看,本次申請上市的珠海萬達(dá)商管是一家服務(wù)于商業(yè)廣場的輕資產(chǎn)商業(yè)管理公司。負(fù)債端而言,截止至2021年上半年,珠海萬達(dá)商管總有息負(fù)債為14.0億元,而企業(yè)持有現(xiàn)金總額為65.5億元,遠(yuǎn)超負(fù)債總額。從資產(chǎn)端來看,企業(yè)非流動資產(chǎn)規(guī)模較小,其中投資物業(yè)總價(jià)值僅為6.6億元,代表企業(yè)并不持有物業(yè)。從業(yè)務(wù)模式來看,本次上市的珠海萬達(dá)商管定位為全國最大的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供商和科技驅(qū)動的商業(yè)管理和數(shù)字化運(yùn)營公司,專注于商業(yè)廣場業(yè)務(wù)。其主要業(yè)務(wù)內(nèi)容包括:商業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)以及增值服務(wù)。

    營收穩(wěn)步增長,毛利率企穩(wěn)回升,上半年凈利率受出售附屬公司影響。近年來,珠海萬達(dá)商管保持著同比超20%的營收增長率,2021年上半年實(shí)現(xiàn)營收106.4億元,同比增長42.7%,主要是由于去年同期疫情突發(fā),企業(yè)業(yè)務(wù)受到一定影響,收入基數(shù)偏小。盈利方面,企業(yè)毛利率持續(xù)回升,上半年整體毛利率達(dá)42.4%,創(chuàng)下近三年新高。但上半年凈利率較低,主要是由于2021年3月及4月企業(yè)為調(diào)整運(yùn)營模式,出售附屬公司虧損了13.2億元,因此可以預(yù)期后期企業(yè)凈利率仍有回升空間。

    物業(yè)管理服務(wù)為珠海萬達(dá)最主要的營收來源,商業(yè)管理服務(wù)及租賃收入占比持續(xù)上升。根據(jù)企業(yè)招股書披露數(shù)據(jù),2021年上半年,珠海萬達(dá)共實(shí)現(xiàn)營收106.4億元,其中物業(yè)管理服務(wù)45.4億元,商業(yè)管理服務(wù)及租賃33.6億元,增值服務(wù)收入27.4億元,占比分別為42.7%、31.6%、25.7%。從2018年至2021年上半年的趨勢來看,企業(yè)三項(xiàng)業(yè)務(wù)收入均呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢,但商業(yè)管理服務(wù)及租賃收入上升更加明顯,因此占比持續(xù)提高,物業(yè)管理服務(wù)收入依托企業(yè)在管面積穩(wěn)定增長,仍是企業(yè)發(fā)展的主要方向。

    從業(yè)務(wù)模式來看,目前珠海萬達(dá)采取委托管理和租賃運(yùn)營兩種模式,企業(yè)均有權(quán)享有項(xiàng)目凈收益的20%—40%作為公司收益。根據(jù)企業(yè)招股書介紹,委托管理模式主要是受委托全權(quán)負(fù)責(zé)管理商業(yè)廣場,而租賃運(yùn)營模式則是從業(yè)主處租賃物業(yè),并將商業(yè)廣場內(nèi)的商業(yè)空間出租給商戶,同時全權(quán)負(fù)責(zé)管理商業(yè)廣場,租賃運(yùn)營模式與委托管理模式的服務(wù)范圍大體一致。不過萬達(dá)的租賃運(yùn)營模式與行業(yè)傳統(tǒng)型的租賃運(yùn)營模式不同,主要為收益分成型。

    企業(yè)曾短暫嘗試將母公司項(xiàng)目轉(zhuǎn)為租賃運(yùn)營模式,上半年為保持一致又全部轉(zhuǎn)為委托管理模式。根據(jù)企業(yè)招股書披露,2018年至2020年企業(yè)的租賃運(yùn)營模式收入快速增長,一方面是第三方在管項(xiàng)目數(shù)量增長明顯,由2018年的23個增長至2020年的79個,另一方面企業(yè)在2020年還嘗試將母公司旗下的55個項(xiàng)目也轉(zhuǎn)為租賃運(yùn)營模式,因此2020年租賃運(yùn)營模式收入占比接近一半。不過目前企業(yè)280個母公司集團(tuán)商業(yè)廣場全部轉(zhuǎn)為委托管理模式,僅118個在管獨(dú)立第三方商業(yè)廣場中82個采用租賃運(yùn)營模式管理,因此短期內(nèi)可以預(yù)期租賃運(yùn)營模式收入將有下降。


    作為一家商管公司,珠海萬達(dá)商管的另一大優(yōu)勢在于其掌握了大量的線下流量數(shù)據(jù),可以據(jù)此衍生業(yè)務(wù)變現(xiàn)。根據(jù)企業(yè)招股書披露,截至21年上半年,珠海萬達(dá)商管會員數(shù)量達(dá)到7630余萬人,截至2021年6月30日止十二個月,萬達(dá)廣場客流量為46.1億人次,車流量為3.6億車次。如此龐大的用戶數(shù)據(jù)為企業(yè)提供了進(jìn)準(zhǔn)營銷的空間,目前萬達(dá)已經(jīng)嘗試基于車流分析營銷,并逐步設(shè)立收費(fèi)充電樁。另外企業(yè)還嘗試推出會員權(quán)益相關(guān)服務(wù)和禮包,增加新的收入模式以對流量變現(xiàn)進(jìn)行探索和嘗試。例如2020年試點(diǎn)的「萬味卡」活動,整合多個餐飲商戶提供的優(yōu)惠權(quán)益售賣,銷量達(dá)到38萬張,交易金額超過人民幣2千萬元,帶來GMV超過人民幣6千萬元。

    整體來看,作為國內(nèi)的商管巨頭,珠海萬達(dá)商管具備幾大優(yōu)勢,一是起步早,規(guī)模優(yōu)勢明顯;二是業(yè)務(wù)模式成熟,委托管理與租賃運(yùn)營并舉,可以大規(guī)模向第三方輸出管理運(yùn)營。三是積累了大量的流量數(shù)據(jù),可以精準(zhǔn)營銷渠道變現(xiàn)。四是萬達(dá)與大量的品牌方建立了直接聯(lián)系,招商引資資源豐富。因此珠海萬達(dá)商管也獲得了不錯的資本溢價(jià),按照碧桂園物業(yè)在2021年7月入股時的估值計(jì)算,對珠海萬達(dá)商管的估值為1800億元,因此可以預(yù)期本次珠海萬達(dá)商管上市的估值也將在這一數(shù)值左右。

    但是需要關(guān)注的是,本次重組上市的珠海萬達(dá)商管接近70%的營收仍來自母公司集團(tuán)項(xiàng)目,而萬達(dá)21年開始將全部采取輕資產(chǎn)模式,企業(yè)不出萬達(dá)廣場的資金也不再持有,只輸出品牌,負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)與運(yùn)營,并分得收益,作為一家商管公司,企業(yè)的業(yè)績增長主要與在管商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量及面積掛鉤,因此保持穩(wěn)健的外拓節(jié)奏才能實(shí)現(xiàn)業(yè)績增長。另外目前企業(yè)基于流量數(shù)據(jù)變現(xiàn)的渠道仍然偏少,近三年增值業(yè)務(wù)收入增長較為緩慢,如何基于大數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)收入持續(xù)增長仍待考驗(yàn)。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“克而瑞地產(chǎn)研究”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 評司論企 | 萬達(dá)輕資產(chǎn)重回港股,商管巨頭再啟航

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      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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