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    去紅線(xiàn)行動(dòng),高光房企如何達(dá)標(biāo)?

    克而瑞地產(chǎn)研究 克而瑞地產(chǎn)研究
    2021-06-24 10:44 1921 0 0
    房企更需要關(guān)注三道紅線(xiàn)背后政策調(diào)控的本質(zhì),減少內(nèi)卷,減少超融,引導(dǎo)行業(yè)向理性和健康狀態(tài)改善。

    作者:克而瑞研究中心

    來(lái)源:克而瑞地產(chǎn)研究(ID:cricyjzx)

    導(dǎo)讀

    房企更需要關(guān)注三道紅線(xiàn)背后政策調(diào)控的本質(zhì),減少內(nèi)卷,減少超融,引導(dǎo)行業(yè)向理性和健康狀態(tài)改善。

    三條紅線(xiàn)監(jiān)管指標(biāo)出臺(tái)以來(lái),就成為房企改善財(cái)務(wù)狀況的一個(gè)重要衡量標(biāo)準(zhǔn),達(dá)標(biāo)的房企能夠獲取更多融資,而未達(dá)標(biāo)房企的發(fā)展則相對(duì)受到限制。在此背景下,房企對(duì)三條紅線(xiàn)的達(dá)標(biāo)情況極其重視,進(jìn)入綠檔也成為了大多數(shù)未達(dá)標(biāo)房企的中短期目標(biāo)。

    事實(shí)上,自三條紅線(xiàn)頒布到年底的短短4個(gè)月內(nèi),已有不少企業(yè)的財(cái)務(wù)情況大幅改善,部分房企快速下檔至黃檔,甚至是綠檔。在如此短的時(shí)間內(nèi),這些房企是如何快速降檔的?在快速降檔的背后,又會(huì)有哪些新的隱患?

    01

    行業(yè)概況:41%房企成功降檔

    其中近60%企業(yè)回歸綠檔

    1、三項(xiàng)指標(biāo)半年內(nèi)改善明顯,綠檔企業(yè)占比35%

    從99家重點(diǎn)房企2020年底的財(cái)務(wù)情況來(lái)看,其現(xiàn)金短債比的算數(shù)平均值為1.65,中位數(shù)為1.53;凈負(fù)債率的算數(shù)平均值為63.9%,中位數(shù)為68.9%,現(xiàn)金短債比和凈負(fù)債率兩項(xiàng)指標(biāo)相比2020年上半年均有明顯的改善,尤其是凈負(fù)債率的平均值,相比2020年上半年下降了55個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是,2020年底剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率無(wú)論是算術(shù)平均還是中位數(shù)都均超70%,相比2020年上半年改善不大,未來(lái)仍需關(guān)注。

    從三個(gè)指標(biāo)的通過(guò)率來(lái)看,均有明顯的提高。2020年底現(xiàn)金短債比的通過(guò)率最高,達(dá)到了84%,相比2020年上半年提高了16個(gè)百分點(diǎn);此外凈負(fù)債率通過(guò)率也同樣較高,達(dá)到了79%,比年中提高了15個(gè)百分點(diǎn)。相較之下,剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率的通過(guò)率僅有41%,多數(shù)房企仍未達(dá)標(biāo),但相比年中仍有14個(gè)百分點(diǎn)的提升。

    從不同的顏色檔次來(lái)看,2020年底處于綠檔的房企明顯擴(kuò)容,占比相比年中的13%上升了22個(gè)百分點(diǎn),達(dá)到了35%。黃檔房企占比下降,相比年中下降了6個(gè)百分點(diǎn),至45%。此外橙檔、紅檔房企占比也有所下降,分別下降了9個(gè)及7個(gè)百分點(diǎn)至9%、11%。由此可見(jiàn),在三條紅線(xiàn)的壓力下多數(shù)房企都積極改善財(cái)務(wù)狀況,預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多房企躋身綠檔之列。

    2、41家房企成功降檔,現(xiàn)金短債比成降檔重點(diǎn)(略)

    3、三管齊下達(dá)標(biāo)三條紅線(xiàn),控制有息負(fù)債是主要方向

    整體來(lái)看,房企要達(dá)標(biāo)三條紅線(xiàn),主要選擇了以下三個(gè)方面著手,分別是現(xiàn)金持有端、有息負(fù)債端及權(quán)益端。其中現(xiàn)金持有端,主要影響現(xiàn)金短債比及凈負(fù)債率指標(biāo):主要表現(xiàn)為提升經(jīng)營(yíng)方面的現(xiàn)金回款,同時(shí)控制投資支出,保證適度的融資規(guī)模,以保障在手現(xiàn)金的充足。

    而有息負(fù)債端,影響的則是所有的三條紅線(xiàn)指標(biāo),主要包括積極償還債務(wù),調(diào)節(jié)長(zhǎng)短期債務(wù)比,以及部分項(xiàng)目的出表及負(fù)債隱形化,以起到總有息負(fù)債規(guī)模控制甚至下降等作用。

    最后,權(quán)益端主要影響凈負(fù)債率、扣預(yù)杠桿兩項(xiàng)指標(biāo),主要通過(guò)擴(kuò)大所有者權(quán)益,以起到擴(kuò)大分母,降低整體杠桿的作用。所有者權(quán)益中包括歸母權(quán)益、少數(shù)股東權(quán)益及其他權(quán)益工具等,相對(duì)操作空間大。下文中,將從這三個(gè)方面,分析降檔房企的相關(guān)操作及該方式的優(yōu)劣勢(shì)。

    02

    現(xiàn)金持有端:強(qiáng)回款

    控投資是增持現(xiàn)金主要方式

    1、2020年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額首超融資性,下半年行業(yè)加強(qiáng)償債

    隨著三條紅線(xiàn)的出臺(tái),房企相比以往更加關(guān)注現(xiàn)金流的管理。通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)、投資、融資性現(xiàn)金流的管控,得以讓房企于年底持有更多現(xiàn)金,有利于現(xiàn)金短債比及凈負(fù)債率兩項(xiàng)指標(biāo)的達(dá)標(biāo)。

    從歷年99家房企的現(xiàn)金流情況來(lái)看,2017年為主要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。2017年融資性現(xiàn)金流凈額達(dá)到峰值12402億元,同時(shí)投資性現(xiàn)金流凈額為歷年最高,為凈流出9087億元,證明整體房地產(chǎn)行業(yè)依靠融資來(lái)驅(qū)動(dòng)投資,對(duì)融資依賴(lài)度較高。

    隨著2017年后融資環(huán)境的不斷收緊,融資性現(xiàn)金流凈額規(guī)模被動(dòng)下滑,2018年、2019年及2020年分別下降了35%、19%及49%。在此背景下,越來(lái)越多的房企開(kāi)始強(qiáng)回款、控投資。2018年至2020年三年的投資性現(xiàn)金流凈額均呈現(xiàn)凈流出狀態(tài),且逐年支出規(guī)模減少,2020年凈流出為5241億元,相比2017年減少了42%;同時(shí)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額三年均為正,2020年達(dá)到了5303億元,為歷年最高,首次超過(guò)了融資性現(xiàn)金流凈額。

    若從99家房企2020年上半年及下半年經(jīng)營(yíng)、投資、融資性現(xiàn)金流凈額變化來(lái)看,可以看出大多數(shù)房企于下半年加強(qiáng)銷(xiāo)售回款、控制投資,經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流由負(fù)轉(zhuǎn)正至5790億元;而投資性現(xiàn)金流基本保持持平。與此同時(shí),融資性現(xiàn)金流凈額呈現(xiàn)為凈流出,側(cè)面也說(shuō)明房企加大了債務(wù)償還力度。

    2、強(qiáng)回款、控投資,增持現(xiàn)金降低短期償付風(fēng)險(xiǎn)(略)

    3、積極償債,下半年融資性現(xiàn)金流支出大幅增長(zhǎng)(略)

    03

    有息負(fù)債端:債務(wù)置換并積極償債

    調(diào)整結(jié)構(gòu)降低成本

    1、2020年有息負(fù)債增速下降至5%,長(zhǎng)短債比改善明顯

    有息負(fù)債是三條紅線(xiàn)政策中的重點(diǎn)管控方向,房企主要通過(guò)積極償還債務(wù),調(diào)節(jié)長(zhǎng)短期債務(wù)比,以及部分項(xiàng)目的出表及負(fù)債隱形化,以起到總有息負(fù)債規(guī)??刂粕踔料陆档淖饔谩?/p>

    從歷年來(lái)看,99家房企總有息負(fù)債規(guī)模增速自2018年實(shí)現(xiàn)大幅下降后,近兩年呈現(xiàn)持續(xù)下降的趨勢(shì)。值得注意的是,2020年末99家重點(diǎn)房企的總有息債規(guī)模為77919億元,相比2019年增長(zhǎng)僅5%,相比2020年上半年末,首次實(shí)現(xiàn)了下降1%。這也證明了在三條紅線(xiàn)政策出臺(tái)后,多數(shù)企業(yè)為了減少踩線(xiàn),積極調(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu),有息負(fù)債不增反降,政策效果顯現(xiàn)。

    總有息負(fù)債微降,主要是由于短期有息負(fù)債的減少所致。2020年末99家房企的短期有息債24722億元,相比2019年下降了2%,為歷年來(lái)首次出現(xiàn)下滑,相比2020上半年大幅下降了10%。但值得注意的是,2020年末長(zhǎng)期有息負(fù)債較2019年上升了9%至53197億元,此外較2020年中上升了3%。這主要由于下半年房企通過(guò)借新還舊,調(diào)整了債務(wù)結(jié)構(gòu)。在此背景下,房企2020年末的長(zhǎng)短期債務(wù)比達(dá)2.15,較2019年及2020年中,均有明顯改善。

    2、調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu),以長(zhǎng)換短、以標(biāo)化換非標(biāo)具備一定難度(略)

    3、債務(wù)出表、減少并表比成功降檔,可調(diào)節(jié)空間大(略)

    04

    權(quán)益端:少數(shù)股東權(quán)益激增

    成降杠桿的主調(diào)整手段

    股權(quán)融資不會(huì)增加有息負(fù)債,同時(shí)可以增厚權(quán)益,對(duì)改善房企杠桿水平作用顯著,因此三條紅線(xiàn)新規(guī)下加強(qiáng)股權(quán)融資優(yōu)化所有者權(quán)益成為房企降紅線(xiàn)指標(biāo)的重要手段。房企權(quán)益端主要由歸母權(quán)益、少數(shù)股東權(quán)益和其他權(quán)益工具等科目構(gòu)成,其中少數(shù)股東權(quán)益是房企增厚權(quán)益端的主要調(diào)整科目。

    1、少數(shù)股東權(quán)益:警惕權(quán)益背后隱藏的明股實(shí)債

    集團(tuán)層面:引入戰(zhàn)投增厚權(quán)益,互為博弈(略)

    項(xiàng)目層面:明股實(shí)債增權(quán)益“藏負(fù)債”(略)

    2、歸母權(quán)益:主要依賴(lài)輕資產(chǎn)分拆上市做大權(quán)益(略)

    IPO首發(fā):重資產(chǎn)IPO難度大,輕資產(chǎn)可獲更高估值(略)

    增發(fā)配股:黃金期已過(guò),未來(lái)難有窗口期(略)

    3、其他權(quán)益:永續(xù)債需承擔(dān)更多成本,未來(lái)調(diào)節(jié)作用可能弱化(略)

    05

    總結(jié):快速達(dá)標(biāo)警惕隱患

    關(guān)注本質(zhì)而非形式

    整體來(lái)看,自2020年8月三條紅線(xiàn)政策出臺(tái)以來(lái),短短半年內(nèi),99家樣本房企中就有41家房企成功降檔,其中24家成功回歸綠檔。在降檔的房企中,降一檔的有35家,降兩檔的有5家,一家成功連降三檔,直接從紅檔企業(yè)變?yōu)榫G檔企業(yè)。此外在2020年踩線(xiàn)的房企中,還有部分已提供了降檔時(shí)間表,大多規(guī)劃未來(lái)3年內(nèi)力爭(zhēng)“三道紅線(xiàn)”的全部達(dá)標(biāo)。

    具體來(lái)看,三道紅線(xiàn)指標(biāo)中最易調(diào)節(jié)的是現(xiàn)金短債比,其次是凈負(fù)債率,而扣預(yù)后資產(chǎn)負(fù)債率的調(diào)整難度較大。而房企主要通過(guò)調(diào)整現(xiàn)金端、負(fù)債端和權(quán)益端相關(guān)科目的手段實(shí)現(xiàn)降檔。其中不乏有開(kāi)源節(jié)流,放緩?fù)顿Y,加快回款,或出售項(xiàng)目以改善現(xiàn)金流的房企,也存在通過(guò)加大合作、引入戰(zhàn)投和永續(xù)債等“殺敵一萬(wàn)自損八千”手段,成功降檔的同時(shí),相應(yīng)稀釋了未來(lái)權(quán)益利潤(rùn)空間。但同時(shí),也存在不少房企通過(guò)諸多降杠桿的“財(cái)技”實(shí)現(xiàn)“藏債”或“隱債”(如明股實(shí)債和債務(wù)出表)。短期來(lái)看,這些財(cái)務(wù)手段可以有效幫助房企降檔;但長(zhǎng)期來(lái)看,“三道紅線(xiàn)”并不僅僅局限于幾個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo),而是對(duì)房企全口徑債務(wù)進(jìn)行全方面的監(jiān)管。房企不要為了達(dá)標(biāo)而達(dá)標(biāo),相比于三道紅線(xiàn)的形式,更需要關(guān)注三道紅線(xiàn)背后政策調(diào)控的本質(zhì),減少內(nèi)卷,減少超融,引導(dǎo)行業(yè)向理性和健康狀態(tài)改善。

    我們認(rèn)為,三道紅線(xiàn)后,房企的經(jīng)營(yíng)可能呈現(xiàn)以下常態(tài)化:

    1)投資方面,投資能力關(guān)乎房企投入成本的變現(xiàn),拿地失誤的容錯(cuò)率越來(lái)越低,房企投資前期應(yīng)該做好研判,盡量避開(kāi)需求不足、去化困難的低能級(jí)城市,精簡(jiǎn)組織架構(gòu),收縮布局范圍,更聚焦于自身優(yōu)勢(shì)區(qū)域;對(duì)于地塊的選擇,房企可能對(duì)現(xiàn)金流回正周期和相關(guān)利潤(rùn)率提出更嚴(yán)苛的要求;對(duì)待多元化的態(tài)度,絕大多數(shù)房企可能會(huì)選擇聚焦主業(yè),堅(jiān)決不做大比例的自持存量物業(yè);越來(lái)越多房企會(huì)選擇合作開(kāi)發(fā)來(lái)緩解資金壓力,土拍市場(chǎng)也將趨于理性;

    2)銷(xiāo)售方面,新規(guī)下回款端尤為重要,房企對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理流程將變得更為標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化,周轉(zhuǎn)效率未來(lái)將提升到更為重要的位置,回款周期可能變短;但周轉(zhuǎn)提升的同時(shí),并不意味項(xiàng)目品質(zhì)的下滑,升級(jí)迭代產(chǎn)品成為關(guān)鍵;

    3)融資方面,新規(guī)后房地產(chǎn)融資監(jiān)管模式從渠道管制轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙蚱笫┱?,房地產(chǎn)整體的融資需求將下降,杠桿率將穩(wěn)步下滑,行業(yè)整體的資金成本將呈下行趨勢(shì);具體渠道突破方面,房企將從依賴(lài)傳統(tǒng)債務(wù)融資轉(zhuǎn)為拓展股權(quán)融資、供應(yīng)鏈金融和資產(chǎn)證券化等方式,緩解資金壓力的同時(shí),有效降低杠桿。

    注:文章為作者獨(dú)立觀(guān)點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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    本文由“克而瑞地產(chǎn)研究”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 專(zhuān)題|?去紅線(xiàn)行動(dòng),高光房企如何達(dá)標(biāo)?

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      蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專(zhuān)欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專(zhuān)家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專(zhuān)注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話(huà):18566691717

    • 劉韜
      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書(shū)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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