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    12月到位資金同比增速創(chuàng)新低,企業(yè)資金壓力仍大

    克而瑞地產(chǎn)研究 克而瑞地產(chǎn)研究
    2022-01-19 13:14 1111 0 0
    2021年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金創(chuàng)新高,但增速創(chuàng)近6年新低。

    作者:克而瑞研究中心

    來(lái)源:克而瑞地產(chǎn)研究(ID:cricyjzx)

    2021年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金創(chuàng)新高,但增速創(chuàng)近6年新低。

    四季度以來(lái),政策密集維穩(wěn)房地產(chǎn),支持房企合理融資,重塑行業(yè)信心。在此背景下,房企年末融資恢復(fù)情況如何?2021年年末房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金又有什么樣的表現(xiàn)呢?其構(gòu)成又有什么樣的變化?

    01 全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速僅4.8%創(chuàng)近六年新低

    1月17日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2021年房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)業(yè)新房銷(xiāo)售和開(kāi)發(fā)投資規(guī)模全年均創(chuàng)新高,分別增1.9%和4.4%。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金來(lái)看,2021年到位資金201132億元,同比增長(zhǎng)4.2%,規(guī)模創(chuàng)歷史新高,但增速居近六年新低。

    而單月來(lái)看,四季度政策密集維穩(wěn)房地產(chǎn),但年末到位資金增速仍表現(xiàn)不佳。12月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的到位資金17770億元,環(huán)比增長(zhǎng)6.0%,同比下降19.3%(較2019年12月下降1.7%),到位資金規(guī)模低于歷史同期,同比增速創(chuàng)近五年新低。到位資金恢復(fù)力度并未增強(qiáng),當(dāng)前房企的資金壓力仍然較大。當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入低成長(zhǎng)、低利潤(rùn)的時(shí)代,項(xiàng)目收益率都難跑贏貸款利率,需求則更少。

    02 個(gè)人按揭款+定金及預(yù)收款占比超過(guò)50% 企業(yè)更加依賴(lài)銷(xiāo)售回款

    房地產(chǎn)到位資金中銷(xiāo)售回款(定金及預(yù)收款+個(gè)人按揭貸款)2021年累計(jì)值達(dá)到106334億元,同比增長(zhǎng)10.2%,增速同比增加1.3pct;占比達(dá)到52.87%,同比上升2.9pct,歷年來(lái)首次超過(guò)50%,當(dāng)前房企到位資金較為依賴(lài)銷(xiāo)售回款。

    在定金及預(yù)收款方面,由于12月全國(guó)商品房共計(jì)銷(xiāo)售21302萬(wàn)平方米和20263億元,同比則分別下降15.6%和17.8%,表現(xiàn)低于歷史同期。12月定金及預(yù)收款為6790億元,同比下降25.9%,降幅較11月的16.9%進(jìn)一步擴(kuò)大,達(dá)到近五年新低。但從總體來(lái)看,2021年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源(定金及預(yù)收款)73946億元,同比增長(zhǎng)11.1%,較2019年增長(zhǎng)20.5%。

    而在個(gè)人按揭貸款方面,12月個(gè)人按揭貸款為2755億元,同比下降8.0%,單月增速由正轉(zhuǎn)負(fù),環(huán)比來(lái)看也下降6.8%,主要在于此前居民積壓按揭需求在10月、11月兩月已得到釋放,而當(dāng)前信心修復(fù)仍待時(shí)日,年末居民按揭需求減弱。

    03 國(guó)內(nèi)貸款同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大 企業(yè)融資難言回暖

    國(guó)內(nèi)貸款(包括開(kāi)發(fā)貸及并購(gòu)貸、委托及信托貸等)方面,12月到位資金——國(guó)內(nèi)貸款為1656億元,同比下降31.6%,較2019年同期下降25.3%。四季度政策密集發(fā)聲后,11月的降幅較10月有所縮小,但12月表現(xiàn)卻并未繼續(xù)修復(fù),同比降幅反而進(jìn)一步擴(kuò)大,達(dá)到近五年最大降幅。

    2021年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源(國(guó)內(nèi)貸款)達(dá)23296億元,同比降幅較11月末的10.8%進(jìn)一步擴(kuò)到12.7%,企業(yè)融資端仍難言回暖。

    04 自籌資金下半年占比達(dá)到最高 但增長(zhǎng)也難以持續(xù)

    從自籌資金來(lái)看,12月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金——自籌資金為6050億元,同比下降9.8%,較2019年同期增長(zhǎng)7.1%,同比增速在11月由負(fù)轉(zhuǎn)正后再次回負(fù)。全年來(lái)看,2021年累計(jì)值達(dá)到65428億元,同比增長(zhǎng)3.2%,增幅較前11月的4.8%進(jìn)一步收窄,在當(dāng)前整體融資環(huán)境收緊下,多個(gè)融資渠道均被封堵,雖部分企業(yè)通過(guò)多種方法自救充?,F(xiàn)金流,但大部分房企自有籌集資金能力有限,資金增幅有限。

    值得注意的是,下半年自籌資金占比大幅上漲6.6pct達(dá)到35.9%,成為占比最高的資金來(lái)源。主要是由于下半年行情急轉(zhuǎn)直下,企業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)不佳,加上融資環(huán)境持續(xù)收緊,對(duì)自籌資金依賴(lài)度顯著上升,不過(guò)12月自籌資金增速由正轉(zhuǎn)負(fù),自籌資金對(duì)企業(yè)的支持力度或?qū)㈦y以持續(xù)。

    總體來(lái)看,2021年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金創(chuàng)新高,但增速創(chuàng)近6年新低。在四季度政策密集維穩(wěn)下,10月、11月的單月數(shù)據(jù)表現(xiàn)有所回暖,但到12月并未有更好的修復(fù)表現(xiàn),企業(yè)資金端壓力猶大。不過(guò)值得注意的是,2022年1月發(fā)改委發(fā)文重申“支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求”、“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”,疊加1月17日央行開(kāi)展7000億元1年期MLF操作和1000億元7天期逆回購(gòu)操作,或帶動(dòng)按揭端利率進(jìn)一步下滑,將利于推動(dòng)城市住房需求釋放,維穩(wěn)房地產(chǎn)行業(yè),企業(yè)資金壓力或可得到邊際放松。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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    本文由“克而瑞地產(chǎn)研究”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 行業(yè)透視 | 12月到位資金同比增速創(chuàng)新低,企業(yè)資金壓力仍大

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    克而瑞研究中心是易居企業(yè)集團(tuán)專(zhuān)業(yè)研究部門(mén)。十余年來(lái),我們專(zhuān)注于房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)課題的深入探究,日度、周度、月度等多重常規(guī)研究成果定期發(fā)布,每年上百篇重磅專(zhuān)題推出,已連續(xù)十年發(fā)布中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜,備受業(yè)界關(guān)注。

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      蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專(zhuān)欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專(zhuān)家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專(zhuān)注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話(huà):18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書(shū)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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