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    基礎(chǔ)設(shè)施REITs與真賣型REITs處置期的工作有何不同?‖第二章REITS證券端的設(shè)計(下篇)

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    2020-10-14 11:26 2872 0 0
    根據(jù)REITs類型的不同,優(yōu)先收購權(quán)的具體內(nèi)涵也有所不同。

    作者:余文恭、王程錦

    來源:ABSPPP這群人(ID:ABSPPPer)

    第二章 REITS證券端的設(shè)計(下篇)

    Q2.9 類REITs優(yōu)先收購機(jī)制分為哪些類型?具體內(nèi)涵為何?

    優(yōu)先收購權(quán)是指優(yōu)先收購權(quán)人在優(yōu)先收購權(quán)行權(quán)日產(chǎn)行使優(yōu)先收購的權(quán)利。通常優(yōu)先收購權(quán)人需要在優(yōu)先收購權(quán)行權(quán)期內(nèi)支付一定數(shù)量的權(quán)利維持費(fèi),以保持自身的優(yōu)先收購權(quán)。根據(jù)REITs類型的不同,優(yōu)先收購權(quán)的具體內(nèi)涵也有所不同。

    1、假賣型REITs

    (1)行使優(yōu)先收購權(quán)

    如果優(yōu)先收購權(quán)人于優(yōu)先收購行權(quán)期行使優(yōu)先收購權(quán),優(yōu)先收購權(quán)人應(yīng)支付“收購價款”,收購價款金額相當(dāng)于是優(yōu)先收購證券票面總值。同時,優(yōu)先收購權(quán)人需支付截至優(yōu)先收購權(quán)行權(quán)日止尚未支付的“實付權(quán)利維持費(fèi)”。

    優(yōu)先收權(quán)人收購優(yōu)先收購證券后,有以下兩種選擇:第一、持有至當(dāng)期優(yōu)先收購權(quán)循環(huán)期屆至?xí)r,專項計劃進(jìn)入提前終止程序;第二、通知專項計劃管人延續(xù)至下一期優(yōu)先收購權(quán)循環(huán)期屆至?xí)r,在下一個優(yōu)先收購權(quán)行權(quán)期內(nèi),優(yōu)先收購權(quán)人可以繼續(xù)持有,或是轉(zhuǎn)讓全部或部份的優(yōu)先收購證券。

    (2)不行使優(yōu)先收購權(quán)

    若某一優(yōu)先收購權(quán)行權(quán)期屆滿時優(yōu)先收購權(quán)人未行使優(yōu)先收購權(quán),則除實付維持費(fèi)外,優(yōu)先收購權(quán)人還應(yīng)支付截至該優(yōu)先收購權(quán)行權(quán)期的行權(quán)期截止日的累計計提維持費(fèi)總額。

    2、真賣型REITs

    對于真賣型REITs的優(yōu)先收購權(quán),當(dāng)項目進(jìn)入專項計劃處置期時,優(yōu)先收購權(quán)人有權(quán)在一期間內(nèi)收購“優(yōu)先級證券”、“基礎(chǔ)資產(chǎn)”或“標(biāo)的資產(chǎn)”,優(yōu)先收購權(quán)人完成收購程序后,隨即進(jìn)入清算程序。

    3、基礎(chǔ)設(shè)施REITs

    (1)專項計劃運(yùn)營期

    在專項計劃運(yùn)營期,為了使原基礎(chǔ)設(shè)施持有人有單方退出機(jī)制,一般會安排讓原基礎(chǔ)設(shè)施持有人在優(yōu)先收購權(quán)行權(quán)期(常見約定每三年的兌付日,作為優(yōu)先收購權(quán)行權(quán)期),“有權(quán)回購”(即行使優(yōu)先收購權(quán))“優(yōu)先級證券”、“基礎(chǔ)資產(chǎn)”或“標(biāo)的資產(chǎn)”。專項計劃管理人收到“收購價款”后,可以進(jìn)行處分分配

    (2)專項計劃處置期

    在專項計劃處置期,為了確保優(yōu)先級證券持有人可以順利退出,一般會安排在進(jìn)入專項計劃處置期一定期間內(nèi)(一般稱為義務(wù)收購期),原基礎(chǔ)設(shè)施持有人對于“優(yōu)先級證券”、“基礎(chǔ)資產(chǎn)”或“標(biāo)的資產(chǎn)”有“收購義務(wù)”。

    Q2.10 “實付權(quán)利維持費(fèi)”與 “計提權(quán)利維持費(fèi)”的含義與區(qū)別?

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    實付權(quán)利維持費(fèi)是指有限收購權(quán)人根據(jù)《優(yōu)先收購權(quán)協(xié)議》于沒個權(quán)利維持費(fèi)支付日或支付收購價款之日向?qū)m椨媱澲Ц兜牟糠謾?quán)利維持費(fèi)。實付權(quán)利維持費(fèi)通常相當(dāng)于優(yōu)先收購證券的預(yù)期收益部分。

    計提權(quán)利維持費(fèi)是指優(yōu)先收購權(quán)人應(yīng)根據(jù)《優(yōu)先收購權(quán)協(xié)議》于每一個權(quán)利維持費(fèi)支付日計提的部分權(quán)利維持費(fèi)。計提權(quán)利維持費(fèi)相當(dāng)于優(yōu)先收購證券的本金部分。如優(yōu)先收購權(quán)人選擇行使優(yōu)先收購權(quán),并按照《優(yōu)先收購權(quán)協(xié)議》的約定支付完畢收購價款,則計提維持費(fèi)無需向?qū)m椨媱潓嶋H支付。

    優(yōu)先收購權(quán)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)《優(yōu)先收購權(quán)協(xié)議》的規(guī)定和比例計提權(quán)利維持費(fèi)。當(dāng)優(yōu)先收購權(quán)人行使優(yōu)先收購權(quán),向?qū)m椨媱澲Ц妒召弮r款,則無需實付權(quán)利維持費(fèi)。若某一優(yōu)先收購權(quán)行權(quán)期屆滿時優(yōu)先收購權(quán)人未行使優(yōu)先收購權(quán),則除實付維持費(fèi)外,優(yōu)先收購權(quán)人應(yīng)于還應(yīng)支付截至該優(yōu)先收購權(quán)行權(quán)期的行權(quán)期截止日的累計計提維持費(fèi)總額。

    Q2.11 “權(quán)利維持費(fèi)”和優(yōu)先收購權(quán)的“收購價款”有何區(qū)別?

    權(quán)利維持費(fèi)是針對優(yōu)先收購的證券的優(yōu)先收購權(quán)支付的維持費(fèi)用,通常是優(yōu)先收購證券票面總值的一定比例,與該證券的預(yù)期收益率掛鉤。收購價款是指優(yōu)先收購權(quán)人針對優(yōu)先收購證券支付的對價資金。在REITs案例中,收購價款與實付權(quán)利維持費(fèi)的總額通常為優(yōu)先收購證券的票面總值×(1 + 優(yōu)先收購資產(chǎn)支持證券的預(yù)期收益率×專項計劃設(shè)立日(含該日)至優(yōu)先收購權(quán)行權(quán)日(含該日)的期間÷365)。也即實付權(quán)利維持費(fèi)等于優(yōu)先收購證券的預(yù)期收益,計提權(quán)利維持費(fèi)等于優(yōu)先收購證券的本金。

    Q2.12  REITS證券投資人的投資退出方式有哪些?

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    REITs證券投資的投資退出方式主要有以下幾種方式:(1)終止退出;(2)優(yōu)先收購;(3)續(xù)發(fā)類REITs;(4)公募REITs退出。

    終止退出即REITs終止事由成就后經(jīng)終止清算實現(xiàn)投資人的投資退出。

    優(yōu)先收購即在優(yōu)先收購行權(quán)日由優(yōu)先收購權(quán)人收購REITs投資人持有的證券,從而實現(xiàn)證券投資人的投資退出。

    續(xù)發(fā)類REITs即在證券到期時續(xù)發(fā)新的類REITs,由新的類REITs募集資金收購原REITs的特定資產(chǎn),實現(xiàn)原投資人的投資退出。

    公募REITs即在證券到期時通過發(fā)行公募REITs,由公募REITs投資人投入資金,收購類REITs證券持有人持有的證券,實現(xiàn)原投資人的投資退出。

    Q2.13  何謂“儲架型REITS”?何謂“可擴(kuò)募型REITS”?

    儲架型REITs也即一次批準(zhǔn)、多次發(fā)行的REITs,是指在交易所首次申報時提交一整套框架性的申報材料,同時申請一個總的發(fā)行期數(shù)和規(guī)模,審批通過后會獲得交易所出具的一份總的掛牌轉(zhuǎn)讓無異議函。在該無異議函約定的時間內(nèi)(一般為2年)進(jìn)行分期發(fā)行時,無需再次申報審批,只需將每次的發(fā)行材料上報備案即可。儲架發(fā)行方式極大地縮短了總的發(fā)行審批時間,縮短融資周期,提高了單筆發(fā)行的效率。

    架儲型REITs的發(fā)行條件為:基礎(chǔ)資產(chǎn)同質(zhì)性高,相同的交易結(jié)構(gòu)、增信安排以及相同的資產(chǎn)合格標(biāo)準(zhǔn),與分期發(fā)行相適應(yīng)的資產(chǎn)規(guī)模,主體性用評級AA級或以上,計劃管理人與相關(guān)參與方有良好的能力與經(jīng)驗。

    可擴(kuò)募型REITs是指同一REITs產(chǎn)品分步裝入資產(chǎn)、逐步擴(kuò)大規(guī)模,在專項計劃中增加新的資產(chǎn)從而增加發(fā)行規(guī)模擴(kuò)大募集資金。相較以往的分期發(fā)行模式(無法實現(xiàn)同一產(chǎn)品的外延式增長),簡化了增發(fā)的步驟、縮短了周期。

    Q2.14  設(shè)立專項計劃時,有哪些稅務(wù)問題需要注意?

    設(shè)立專項計劃時,可能會面臨印花稅的征稅問題。根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》的列舉式規(guī)定,應(yīng)納稅憑證包括:(一)購銷、加工承攬、建設(shè)工程承包、財產(chǎn)租賃、貨物運(yùn)輸、倉儲保管、借款、財產(chǎn)保險、技術(shù)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證;(二)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù);(三)營業(yè)帳簿;(四)權(quán)利、許可證照;(五)經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證。專項計劃屬于集合資產(chǎn)管理計劃,不在上述列舉的應(yīng)納稅憑證范圍內(nèi)。因此在設(shè)立專項計劃時,不需要繳納印花稅。

    Q2.15 權(quán)益級證券持有方式有哪些?

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    在類REITs項目中,權(quán)益級證券的持有方式主要有:(1)原始權(quán)益人自行持有;(2)證券投資人持有

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

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    原標(biāo)題: 基礎(chǔ)設(shè)施REITs與真賣型REITs處置期的工作有何不同?‖第二章REITS證券端的設(shè)計(下篇)

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      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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