近期，新希望地產(chǎn)公布其公司債2020年債券年報(bào)。2020年新希望地產(chǎn)全口徑銷(xiāo)售規(guī)模突破千億，排名躍升至行業(yè)40強(qiáng)，規(guī)模擴(kuò)張迅速。此外，新希望地產(chǎn)在償債能力方面持續(xù)改善，三條紅線指標(biāo)穩(wěn)居綠檔水平，未來(lái)新希望地產(chǎn)有望借助優(yōu)秀的財(cái)務(wù)維持規(guī)模的穩(wěn)健擴(kuò)張力度。

新希望地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模的增長(zhǎng)，一方面得益于其城市深耕、區(qū)域聚焦策略。2020年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的接近90%來(lái)源于華東和西南的9個(gè)城市，城市深耕策略顯著，其中，杭州、南京、溫州、成都4城的銷(xiāo)售金額貢獻(xiàn)超過(guò)100億元以上。截至2020年底，新希望地產(chǎn)在售項(xiàng)目主要集中在15個(gè)高能級(jí)城市中，主要分布在長(zhǎng)三角城市群、西南核心城市和粵港澳大灣區(qū)三大核心城市群，這些城市普遍市政配套較為完善、居民擁有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力,使得抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，為新希望貢獻(xiàn)穩(wěn)定的銷(xiāo)售。

另一方面，銷(xiāo)售的增長(zhǎng)還得益于新希望地產(chǎn)自2018年以來(lái)在拿地方面比較積極，且持續(xù)加大與其他房企的合作。2020年新希望地產(chǎn)新增土地總價(jià)的73%都在二線城市，在蘇州、南京、杭州等城市積極補(bǔ)充土儲(chǔ)。與此同時(shí)，新希望地產(chǎn)的合作力度持續(xù)較大，與萬(wàn)科、融創(chuàng)、保利、融信等大型房企，建立了長(zhǎng)期的合作關(guān)系，可以通過(guò)多元合作拿地從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散，同時(shí)學(xué)習(xí)這些大型房企的產(chǎn)品打造及運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，2020年新希望銷(xiāo)售金額權(quán)益比為52%。同時(shí)可以看到，2020年新希望的長(zhǎng)期股權(quán)投資152.92億元，同比增長(zhǎng)233.0%，四年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到191%，通過(guò)合作開(kāi)發(fā)，在降低拿地風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也促進(jìn)新希望地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模實(shí)現(xiàn)較大的飛躍。

2020年新希望地產(chǎn)毛利潤(rùn)77.27億元，同比增長(zhǎng)54.1%；凈利潤(rùn)28.42億元，同比增長(zhǎng)16.7%；利潤(rùn)的增幅下降主要在于企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)帶來(lái)的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用的上漲；歸母凈利潤(rùn)14.65億元，同比下降5.7%，且歸母凈利潤(rùn)占凈利潤(rùn)51.5%，同比下降12個(gè)百分點(diǎn)，未來(lái)應(yīng)警惕合作項(xiàng)目增多帶來(lái)的盈利不確定性對(duì)歸母凈利潤(rùn)的侵蝕。

2020年新希望地產(chǎn)毛利率25.3%、凈利率9.3%、歸母凈利率4.8%，分別同比下降了2.1、4.0、3.7個(gè)百分點(diǎn)。主要在于新希望重點(diǎn)深耕一二線城市，這些城市的限價(jià)政策對(duì)新希望地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)造成一定的擠壓，加上合作項(xiàng)目的增多，對(duì)項(xiàng)目的成本管控方面存在一定的不確定性，對(duì)利潤(rùn)率造成一定的影響。

在融資能力方面，新希望地產(chǎn)具有較為優(yōu)秀的表現(xiàn)。一方面，新希望地產(chǎn)持續(xù)提升銀行授信額度，2019年末的銀行授信總額度為323.80 億元，2020年新增103.20億元至427.00 億元；另一方面，得益于信用債的使用豐富了公司的融資渠道，降低融資成本，目前新希望地產(chǎn)存續(xù)期公司債有3筆，最低的融資成本可達(dá)到3.85%。截止2020年，新希望地產(chǎn)計(jì)算加權(quán)融資成本為6.12%，同比下降了0.39個(gè)百分點(diǎn)。

2020年新希望地產(chǎn)持續(xù)保證較高的回款率，銷(xiāo)售回款率達(dá)到90%，得益于此，2020年末，新希望地產(chǎn)持有現(xiàn)金150.91億元，同比上升14.2%，現(xiàn)金短債比1.98，短期內(nèi)償債壓力較??；長(zhǎng)短債比3.78，同比增長(zhǎng)0.5，債務(wù)結(jié)構(gòu)健康。

此外，在“三條紅線”表現(xiàn)上，新希望地產(chǎn)2020年末剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.5%、凈負(fù)債率66.0%、非受限現(xiàn)金短債比1.96，分別同比下降2.0個(gè)百分點(diǎn)、下降16.9個(gè)百分點(diǎn)和上升0.46。由此，2020年末新希望地產(chǎn)的三項(xiàng)指標(biāo)均同比均屬于綠檔，且同比有所改善，財(cái)務(wù)表現(xiàn)健康穩(wěn)健，在當(dāng)前調(diào)控下未來(lái)發(fā)展具有優(yōu)勢(shì)。

總的來(lái)看，新希望近幾年銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)迅速，2020年規(guī)模更進(jìn)一階踏入千億陣營(yíng)，主要得益于“精耕新一線、強(qiáng)二線”發(fā)展戰(zhàn)略聚焦購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的城市，同時(shí)持續(xù)保持與大型房企合作也是規(guī)模上漲的重要因素。但值得應(yīng)警惕高能級(jí)城市限價(jià)不松動(dòng)對(duì)企業(yè)項(xiàng)目利潤(rùn)的侵蝕，未來(lái)應(yīng)在高能級(jí)城市做好口碑之后穩(wěn)步推動(dòng)全國(guó)化城市布局，同時(shí)持續(xù)打造自有項(xiàng)目產(chǎn)品力，提高盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。