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    “港資房企”償債能力惡化被降級,從“公路王”到18億收購順馳

    小債看市 小債看市
    2022-04-13 11:39 2149 0 0
    在岸債券方面,主要由路勁子公司北京路勁雋御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)行,目前存續(xù)債券4只,存續(xù)規(guī)模15.46億元,一年內(nèi)到期規(guī)模有8.69億元。

    作者| 小債看市

    來源| 小債看市(ID:little-bond)

    房地產(chǎn)寒冬之下,一向穩(wěn)健經(jīng)營的路勁也遇到不少麻煩。

    01 降級

    4月6日,標普將路勁(01098.HK)長期發(fā)行人信用評級從“BB-”下調(diào)至“B+”,展望“穩(wěn)定”,并將其未償高級無抵押票據(jù)評級從“BB-”下調(diào)至“B+”。

    標普指出,路勁2021年并表債務/EBITDA比率從2020年的7倍升至8.4倍,2022-2023年預計將保持在8.4-8.6倍的高位。

    《小債看市》注意到,EBITDA主要由稅前溢利構成,近年來路勁的獲現(xiàn)能力持續(xù)下滑,2019和2020年其經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額分別為-114.64億港元和-10.03港元,對債務和利息覆蓋能力減弱。

    經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額

    不過,得益于穩(wěn)健的土儲政策和收費公路業(yè)務的穩(wěn)定盈利,路勁的盈利能力仍強于同行平均水平

    同時,不追求高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的策略,也使路勁在行業(yè)低迷時期更具優(yōu)勢,債務到期分布更為平均。

    《小債看市》統(tǒng)計,目前路勁存續(xù)美元債9只,存續(xù)規(guī)模34.96億美元,一年內(nèi)到期債券僅一只,公司面臨集中兌付壓力不大。

    存續(xù)美元債(部分)

    在岸債券方面,主要由路勁子公司北京路勁雋御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)行,目前存續(xù)債券4只,存續(xù)規(guī)模15.46億元,一年內(nèi)到期規(guī)模有8.69億元。

    2022年9月,路勁將有5億港元定期貸款到期,總得來看其短期償債壓力可控。

    02 財務杠桿高企

    據(jù)官網(wǎng)介紹,路勁于1994年成立,1996年在香港上市,公司在收費公路行業(yè)擁有逾25年經(jīng)驗,目前收費公路項目包括位于國內(nèi)的五條高速公路及位于印尼的三條高速公路,總里程逾600公里。

    路勁地產(chǎn)成立于2003年,位列外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第1名、全國房企35強。 

    2021年,路勁年度銷售額達515.57億元,同比增長20.7%,其中在內(nèi)地實現(xiàn)物業(yè)銷售額395.62億元。

    但今年前3個月,路勁銷售額同比大幅下降,預計2022年其合同銷售額可能會下降15%-20%。

    據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),2021年路勁以664.6億操盤金額在房企中排名第46位,屬于中型房企。

    克而瑞數(shù)據(jù)

    在土儲方面,路勁拿地較為審慎理性,2021年其僅拿取12幅住宅地塊,樓面面積148萬平方米。

    截至2021年末,路勁在內(nèi)地及香港的土地儲備合共約652萬平方米。

    近年來,路勁的營業(yè)收入逐年增長,但受毛利水平下降及期間費用增長影響,其歸母凈利潤卻持續(xù)下滑,“增收不增利”跡象明顯。

    2021年,路勁實現(xiàn)營收246.77億港元,同比增長1.99%;實現(xiàn)歸屬股東凈利潤10.28億港元,同比減少40.32%。

    歸母凈利潤

    由于所結(jié)轉(zhuǎn)項目土地成本上升,路勁的毛利率水平持續(xù)下降,2021年末該指標為21.88%,較2018年已腰斬,公司盈利能力持續(xù)惡化。

    毛利率水平

    值得注意的是,雖然路勁的物業(yè)銷售板塊不理想,但其高速公路項目路費收入和盈利大幅增長。

    2021年,路勁高速公路溢利大幅增長240.7%至5.79億港元,占比由2020年6%躍升至2021年28%。

    截至2021年末,路勁總資產(chǎn)為1082.36億港元,總負債724.37億港元,凈資產(chǎn)357.98億港元,資產(chǎn)負債率為67%。

    近年來,由于對外融資需求的加大,路勁的債務規(guī)模持續(xù)增長,其財務杠桿水平維持高位,若將69.54億港元永續(xù)債調(diào)整至債務,資產(chǎn)負債率將被推至更高。

    財務杠桿

    《小債看市》分析債務結(jié)構發(fā)現(xiàn),路勁主要以流動負債為主,占總債務的55%。

    截至2021年末,路勁流動負債有401.07億港元,其中一年內(nèi)到期的短期債務合計有79.48億港元。

    若加上近億元應付票據(jù),路勁的短期有息負債超80億港元。

    值得注意的是,2021年路勁中長期應付賬款和應付票據(jù)大幅上漲,其中61日至90日內(nèi)應付賬款翻倍至4766萬港元,超過90日的應付票據(jù)則由上年的13.9萬港元增長至4456.8萬港元。

    不過,相較于短債規(guī)模,路勁流動性尚可,其銀行結(jié)存及現(xiàn)金為126億港元,雖較2020年減少10.4%,但還可以覆蓋短債,短期償債壓力可控。

    另外,路勁財務彈性較好,其銀行授信額度較為充沛,截至2020年末還有167億元未使用。

    銀行授信情況

    除此之外,路勁還有323.31億港元非流動負債,主要為長期借貸,其長期有息負債合計有304.7億港元。

    整體來看,路勁剛性債務有385.17億港元,主要以長期有息負債為主,帶息債務比為53%。

    有息負債占比過半,路勁的融資成本高企,2020和2021年該指標分別為11.73億和10.73億港元,若再加上更高的銷售費用,公司期間費用對盈利空間形成嚴重侵蝕,其控費能力有待加強。

    在融資渠道方面,作為港股上市公司,路勁的資本市場渠道較為多元且通暢,其主要依賴于銀行借款,還多次在新加坡證券交易所和香港聯(lián)交所發(fā)行優(yōu)先票據(jù)。

    從資產(chǎn)質(zhì)量看,路勁的存貨規(guī)模較大,截至2021年末該指標有446.68億港元,需關注未來去化情況,另外其中受限存貨規(guī)模超百億港元,對資產(chǎn)流動性產(chǎn)生不利影響。

    總得來看,近年來路勁盈利能力下滑,“增收不增利”跡象顯現(xiàn);財務杠桿高企,債務負擔較重;融資成本上升,期間費用管控能力欠佳。

    03 “香港公路王”

    1994年,香港惠記集團(00610-HK)與美國國際集團聯(lián)手創(chuàng)立路勁,專事開拓大陸的收費公路業(yè)務。

    僅用兩年,路勁就實現(xiàn)了在港上市,成為第一家打破香港上市需要三年業(yè)績記錄的公司。

    此后十年,路勁的收費公路業(yè)務擴展至全國,逐漸發(fā)展為公路行業(yè)的主要投資商和發(fā)展商,號稱“香港公路王”。

    2003年,由于內(nèi)地經(jīng)濟日漸發(fā)達,地方政府對公路項目的投資回報開始降低,路勁公路收費業(yè)務拓展日益困難。

    在此背景下,路勁通過收購雋御地產(chǎn),進入中國房地產(chǎn)市場,此后便將房地產(chǎn)作為公司主要業(yè)務方向。

    起初,路勁主要憑借手中大量公路收費項目,在地方政府“以地代資”收回公路權益的情況下獲取土地,但規(guī)模始終難以實現(xiàn)突破。

    2006年,順馳資金鏈斷裂,路勁以12.5億元收購順馳55%股權,次年1月取得順馳94.74%股權,以及蘇州金雞湖鳳凰城在內(nèi)的巨量土儲,其先后共斥資18億元。

    收購完成后,雖然路勁的規(guī)模實現(xiàn)翻倍式提升,但順馳的大量負債和多達3000宗的官司,讓其苦不堪言。

    用了七八年時間,路勁才徹底理清順馳的官司及債務問題,直至2011年才扭虧為盈,期間耗費大量元氣。

    2017年,路勁萌生了將公路業(yè)務分拆的計劃,旨在專注開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務,將有關基建的公路業(yè)務拆分至新的上市平臺,不過后續(xù)因為種種原因而擱淺。

    近年來,路勁看好康養(yǎng)、文旅、商業(yè)等新興業(yè)態(tài)的發(fā)展,也在探尋新的“副業(yè)”,在目前房地產(chǎn)寒冬之下,一向穩(wěn)健經(jīng)營的路勁也遇到不少麻煩。(作者微信:littlebond1)

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“小債看市”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標題: “港資房企”償債能力惡化被降級,從“公路王”到18億收購順馳

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      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結(jié)構設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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