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    成交規(guī)模周期性縮量,寧波拍出第三輪集中供地最高溢價(2022年1月)

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    2022-02-14 18:27 1874 0 0
    為了穩(wěn)定市場,減少流拍現(xiàn)象,短期內土地供應端或將進一步調整,以提振房企拿地積極性。

    作者:克而瑞研究中心

    來源:克而瑞地產研究(ID:cricyjzx)

    為了穩(wěn)定市場,減少流拍現(xiàn)象,短期內土地供應端或將進一步調整,以提振房企拿地積極性。

    2022年1月,全國土地市場供應和成交規(guī)模均迎來了周期性下滑,和去年同期相比也有較大的差距。市場熱度方面,本月成交溢價率較上月略有上漲,主要受寧波三輪集中土拍明顯回暖帶動。在出讓門檻放松下,寧波第三輪成交溢價率達到7.1%,是22城第三輪集中土拍溢價率最高的城市。

    各能級城市表現(xiàn)趨同,成交量價均迎來了同環(huán)比下降的趨勢。值得注意的是,一二線城市成交規(guī)模的走低主要是由于集中土拍導致供地節(jié)奏發(fā)生變化所致,但三四線城市成交規(guī)模的縮減則是因為大部分城市樓市下行壓力巨大、土地市場持續(xù)遇冷,如南通第三批次集中土拍全部底價成交,揭陽、清遠等多宗地遭遇流拍。

    01 市場走勢供求規(guī)模雙雙環(huán)比大降 平均地價創(chuàng)2019年以來新低

    供應方面。2022年1月全國土地市場供應建面周期性回落,CRIC統(tǒng)計數(shù)據顯示,當月全國經營性土地供應總建筑面積僅為9485萬平方米,環(huán)比下降39%。值得注意的是,因多城市的土地供應節(jié)奏發(fā)生改變,1月份土地供應量也明顯不及以往同期,是2019年以來土地供應量最低的一個月。重點城市集中供地方面,本月北京已經率先發(fā)布了2022年度第一批次商品住宅用地出讓公告,共計18宗地塊,土地總面積約83公頃,將于2月中下旬集中成交。此次集中供地,北京進一步強化了現(xiàn)房銷售預期,有9宗地需要競現(xiàn)房銷售,比例較21年第三批明顯增加。

    成交方面。受季節(jié)性因素和集中供地階段性“斷供”的影響,1月份全國土地市場成交規(guī)模較上月大幅減少,同比去年同期也有明顯的差距。據CRIC統(tǒng)計數(shù)據顯示,全國土地市場經營性用地成交建筑面積僅為7851萬平方米,環(huán)比大降84%,同比下降52%。重點城市集中供地方面,僅寧波有集中土拍,因此寧波也成為本月成交規(guī)模和金額最高的城市。就各能級城市來看,一二線城市因供地節(jié)奏變化導致成交規(guī)模環(huán)同比降幅都在七成以上,成交主力三四線城市表現(xiàn)仍舊低迷,本月成交規(guī)模同比縮減了46%,僅為6758萬平方米。

    價格方面。因集中供地城市個數(shù)顯著減少,高價優(yōu)質地塊占比明顯下滑影響,平均地價降至1905元/平方米,是自2019年以來首次回落至2000元/平方米以下。各能級城市的平均價格也均明顯走低,三四線城市降幅相對較窄,本月平均樓板價達1511元/平方米,環(huán)比下降8%,同比也僅下降了13%。

    02 市場熱度 寧波三輪土拍回暖拉動1月溢價率微漲 但多數(shù)城市土地市場仍舊遇冷

    市場熱度方面。由于寧波第三輪集中土拍門檻明顯降低,并且和杭州一樣推出了多宗優(yōu)質宅地,帶動三輪土拍明顯回暖,平均溢價率達7.1%,成為22城中第三輪集中土拍溢價率最高的城市。受此影響,本月全國成交溢價率環(huán)比也略有回升,平均溢價率升至4.0%。

    各能級城市表現(xiàn)略有差異,除了二線城市溢價率環(huán)比上漲外,一、三線城市溢價率環(huán)比均下滑。具體來看,二線城市由于成交主力寧波第三批集中土拍熱度明顯回升,助推整體溢價率環(huán)比上漲3.2個百分點,升至5.6%;一線城市則由于成交地塊均為商辦用地溢價率降至冰點;三四線城市溢價率也進一步走低,平均溢價率僅為3.6%。

    土地流拍方面。由于優(yōu)質地塊占比較少,資金流仍面臨較大壓力的房企本月拿地意愿不強。因此,開年首月流拍現(xiàn)象較去年年末有所加重。以重點監(jiān)測的城市來看,1月土地流拍率并未延續(xù)去年年末的下降趨勢,反而回升至24%的較高水平。從流拍地塊所在城市來看,大部分流拍地塊集中在樓市處于調整周期的城市,如大連、哈爾濱、清遠、揭陽等,并且這些地塊多為含宅地塊。以大連為例,1月份主城區(qū)計劃出讓的5幅宅地全部因無人競價而流拍,土地市場明顯遇冷。

    03 重點地塊  規(guī)則放松下房企參拍意愿提升 寧波三輪土拍多宗地觸頂搖號

    由于1月是土地市場傳統(tǒng)成交淡季,加之22城第三輪集中土拍多在去年年前收官,進行第三輪集中土拍的寧波也成為本月土地市場成交的唯一“亮色”。為了避免第二輪多宗地遭遇流拍的現(xiàn)象,寧波也采取宅地出讓預申請制度,并在土地出讓條件上做出讓步,如多宗土地起拍價明顯下調、“現(xiàn)房銷售”等條款也被優(yōu)化,出讓項目利潤空間明顯提升。在此利好下,寧波三輪土拍吸引了多家規(guī)模房企競拍,不僅是華潤、寧波城投等國企,綠城、濱江、新希望、江山萬里等民企也積極參與。

    房企參與度的提升直接助力寧波三輪土拍明顯回暖,不僅溢價率超過杭州成為22城第三輪土拍首位,還出現(xiàn)了多宗地觸頂搖號的火熱局面。如位于本月成交單價榜榜首鄞州區(qū)首南地段地塊,在經過55輪報價后成功觸及最高限價,最終由偉星幸運搖中,成交總價為21.76億元,平均樓板價達25822元/平方米,溢價率14.8%。



    開年首月,全國土地市場在集中供地暫緩、國內疫情反復等諸多因素下迎來了低開走勢,供求雙側規(guī)模均迎來了同環(huán)比雙雙下降,成交均價亦跌至2019年以來的最低。雖然近期政策環(huán)境明顯改善,但除個別城市市場回暖外,大部分城市的土地市場仍在遇冷,土地流拍現(xiàn)象比較嚴重。因此,為了穩(wěn)定市場,減少流拍現(xiàn)象,短期內土地供應端或將進一步調整,以提振房企拿地積極性。

    另外,保障性租賃住房成為1月份房地產市場的關鍵詞,從上至下得到的政策支持尤為顯著。月內住建部提出了全年240萬套的籌建目標,上海、南京、青島、無錫等城市也均公布了2022年計劃籌建目標;另外,在資金支持上,央行等多部門也出臺了最新規(guī)定,明確提到相關貸款不納入集中度考核制度。因此,對于企業(yè)而言,2022年可對相關土地的開發(fā)機會適度加強關注。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“克而瑞地產研究”投稿資產界,并經資產界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 土地月報 | 成交規(guī)模周期性縮量,寧波拍出第三輪集中供地最高溢價(2022年1月)

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    克而瑞研究中心是易居企業(yè)集團專業(yè)研究部門。十余年來,我們專注于房地產行業(yè)和企業(yè)課題的深入探究,日度、周度、月度等多重常規(guī)研究成果定期發(fā)布,每年上百篇重磅專題推出,已連續(xù)十年發(fā)布中國房地產企業(yè)銷售排行榜,備受業(yè)界關注。

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      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協(xié)會個人破產委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進制造產業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網產業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經濟糾紛等。

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