縱觀2020全年，樓市可謂經(jīng)歷大起大落，年初市場受疫情影響曾一度停擺多時，之后復(fù)蘇超預(yù)期帶動全年行業(yè)規(guī)模創(chuàng)下新高，而過程中樓市分化也愈演愈烈，不同能級的城市群及省市表現(xiàn)差異化，核心一二線城市以及一些經(jīng)濟(jì)基本面扎實(shí)的強(qiáng)三線城市樓市快速回暖，其中有不少城市甚至迎來一波交易熱潮。

具體來看，長三角城市群在樓市中表現(xiàn)高光不斷，成交表現(xiàn)尤為堅挺，憑一己之力帶動樓市復(fù)蘇潮。江蘇省作為長三角城市群中中流砥柱，卻是與往年表現(xiàn)不同，或是受限于調(diào)控，曾經(jīng)作為絕對核心的蘇錫常一流蘇南頭部城市成交表現(xiàn)雖仍處高位卻不如以往。反觀蘇北強(qiáng)三線城市如徐州、淮安、鹽城等近年來卻有顯著升溫，且在2020年迎來市場井噴。其樓市上漲原因究竟動因在何？2021年整體市場行情又會否熱度延續(xù)？

（一）2020年長三角領(lǐng)漲全國，宿遷、鹽城等蘇北城市“異軍突起”（本節(jié)有刪減）

江蘇省是長三角城市群中重要組成部分，以地理位置劃分蘇南、蘇中、蘇北三個區(qū)域，其中蘇南地區(qū)共有五座城市，包括省會南京以及地級市鎮(zhèn)江、常州、無錫、蘇州，蘇南地區(qū)是江蘇省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)，無論是省會南京以及蘇錫常經(jīng)濟(jì)體都是全國榜單中的?？停惶K中地區(qū)共有三座城市，南通、泰州、揚(yáng)州，蘇中地區(qū)以南通為首，南通近些年來發(fā)展迅速，如今更是踏入“萬億俱樂部”，發(fā)展前景極佳；蘇北地區(qū)共有五座城市，包括徐州、連云港、宿遷、淮安、鹽城，蘇北地區(qū)以徐州為首，雖然蘇北的經(jīng)濟(jì)在江蘇排名靠后，但是放眼全國還是遙遙領(lǐng)先。

具體來看，各區(qū)域樓市表現(xiàn)卻大相徑庭，以往表現(xiàn)強(qiáng)勢的環(huán)滬蘇南城市普遍成交表現(xiàn)不振，相反經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后的蘇北城市卻逆勢大漲，諸如鹽城、淮安等異軍突起。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，17個江蘇省城市商品住宅成交面積同比漲幅前列幾乎被蘇中和蘇北城市包攬，鹽城、徐州、淮安等蘇北強(qiáng)三線城市同比漲幅均超10%，其中鹽城同比漲幅更是超30%。此外，徐州商品住宅成交面積近1500萬平方米、淮安學(xué)區(qū)房帶動房價“三級跳”等高光表現(xiàn)比比皆是。與之形成鮮明對比的是蘇南城市普遍同比回落，其中昆山同比回落近4成位列跌幅第一，其余蘇南城市均有不同程度回落，同比正向增長的寥寥無幾。

（二）蘇北人口基數(shù)大但外溢嚴(yán)重，近年來路網(wǎng)完善刺激“返鄉(xiāng)置業(yè)”（本節(jié)有刪減）

細(xì)化到單個城市來看，蘇北城市人口基數(shù)相對較大，徐州、鹽城2019年戶籍人口總量基本都在800-1000萬人，屬整個江蘇省城市前列，而宿遷、連云港、淮安人口優(yōu)勢也比較顯著，2019年戶籍人口總量也在500-600萬人，不過值得關(guān)注的是，雖然蘇北戶籍人口總量基數(shù)較大，但外溢嚴(yán)重，蘇北五城的常住戶籍人口比均小于1，對本城的人口吸附力普遍較差。究其原因，主要與蘇南、蘇北的經(jīng)濟(jì)差異，人口收入密切相關(guān)，當(dāng)?shù)厝烁敢膺x擇去地理區(qū)位較近的上海、蘇南打拼，真正留在本地就業(yè)的相對較少。

近年來，蘇北樓市“高熱不退”主要得益于一方面城市基建配套逐步完善，交通通達(dá)度顯著提升，鄭徐、青鹽、徐鹽、滬通、連鎮(zhèn)、鹽通、徐連等高鐵相繼通車，使得外出務(wù)工人員返鄉(xiāng)更為便利；另一方面，政府對于本地城市建設(shè)也在逐步提速，實(shí)際調(diào)研可以看出，蘇北諸市城市面貌煥然一新，政府著重加強(qiáng)了本地市政配套建設(shè)，也使得居民購房積極性大幅提升。此外，依托棚改貨幣化安置，部分本地居民“一夜暴富”，加之外流蘇南務(wù)工人員“返鄉(xiāng)置業(yè)”也使得蘇北城市的整體成交量價齊升，市場熱度較高。

（一）樓市調(diào)控整體寬松，政府穩(wěn)樓市意圖明顯，高低配穩(wěn)房價（本節(jié)有刪減）

（二）棚改正當(dāng)時，貨幣化安置擴(kuò)充居民購買力刺激樓市放量（本節(jié)有刪減）

（三）蘇北“地王”面粉貴于面包，樓盤銷售強(qiáng)化房價看漲預(yù)期（本節(jié)有刪減）

2020年下半年起蘇北五城“地王”頻出，徐州、鹽城和宿遷土地最高成交樓板價分別達(dá)到1.69萬元/平方米、1.58萬元/平方米和1.56萬元/平方米，已超過在售住宅均價。從我們認(rèn)為熱點(diǎn)區(qū)域土地供應(yīng)過少，輔以土地出讓底價的上升因素是本輪地價激增、地王頻出的主要原因，同時一級土地市場的高熱也強(qiáng)化了二級新房市場的樂觀預(yù)期。

值得關(guān)注的是，蘇北部分城市在售樓盤也將周邊“地王”作為賣點(diǎn)，向客戶傳導(dǎo)房價上漲預(yù)期。譬如淮安的金輝優(yōu)步東郡、宿遷的奧園譽(yù)湖書院都在售樓處打出了類似標(biāo)識，房企“科普”地價驅(qū)動房價上漲預(yù)期，恐慌性購房現(xiàn)象在所難免。

圖：蘇北部分城市樓盤“地王”宣傳標(biāo)識

數(shù)據(jù)來源：CRIC調(diào)研

事實(shí)上，近五年蘇北5城土地成交規(guī)模維持較高規(guī)模，合計年均超2000萬平方米。以5城市本級為范圍限定，2018年后5城涉宅用地成交規(guī)模較2015年以前略有下降，但合計年成交規(guī)模仍超2000萬平方米。不同區(qū)域存在顯著的差異：宿遷、連云港自2013-2014年高點(diǎn)之后，便開啟低位徘徊；鹽城、淮安回調(diào)幅度不及宿遷、連云港，年成交量分別在500萬方和300萬方高位持穩(wěn)，徐州土拍放量最為明顯，即便2017年成交縮量，也高位持穩(wěn)1000萬平方米。

與全市土地市場充盈相反的是，熱點(diǎn)區(qū)域宅地供應(yīng)緊缺,近年5城土地供求有明顯向城市外延的郊縣傾斜的趨勢。以已出現(xiàn)“萬元地”的徐州鼓樓區(qū)、云龍區(qū)和泉山區(qū)、淮安生態(tài)商務(wù)新城、鹽城亭湖區(qū)和鹽都區(qū)、宿遷主城區(qū)等區(qū)域和連云港市府所處的海州區(qū)為蘇北5城熱點(diǎn)區(qū)域。從涉宅用地成交建面占比來看，5城熱點(diǎn)區(qū)域占比2015年后呈降低趨勢，至2020年占比均低于4成。其中淮安生態(tài)商務(wù)新城涉宅用地成交僅占全市總建面不足5%，徐州2020年云龍區(qū)僅出讓4宗涉宅用地。故，熱點(diǎn)區(qū)域宅地供不應(yīng)求是蘇北5成普遍存在的共性特征。

宅地“僧多粥少”下5城熱點(diǎn)區(qū)域土地成交價格因而激增，土拍即“地王”現(xiàn)象隨即出現(xiàn)。此外，熱點(diǎn)區(qū)域供地稀缺帶動地市熱度向臨近區(qū)域板塊輻射，進(jìn)而帶動全市地市高熱。如毗鄰淮安生態(tài)商務(wù)新城的淮安區(qū)和清江浦區(qū)地王成交樓板價已分別達(dá)9158元/平方米和8901元/平方米。

（四）學(xué)區(qū)房刺激二手學(xué)區(qū)房價飆升，恐慌傳導(dǎo)一手學(xué)區(qū)亦“一房難求”（本節(jié)有刪減）

伴隨著調(diào)控和棚改政策層面的支持，再加上土地市場的助推，2020年疫情后蘇北5城二手房市場快速升溫。加之江蘇本就是教育大省，各城市以“學(xué)區(qū)房”為主的二手房房價快速飆升，并通過一二手聯(lián)動效應(yīng)，主要在于房價上漲預(yù)期以及改善需求爆發(fā)，帶動了新房市場一并升溫。

蘇北5城二手房市場本輪熱潮中尤以“學(xué)區(qū)房”最具代表性。伴隨著調(diào)控政策和貸款政策的寬松，以及前期棚改安置下的資金支持，5城疫后改善需求集中爆發(fā)。落位于各城市二手房市場則以具有教育與配套雙重資源的“學(xué)區(qū)房”為重心。

2015年后淮安、宿遷、連云港率先成立教育集團(tuán)，后2020年徐州、鹽城集團(tuán)化辦學(xué)也進(jìn)入快速推進(jìn)階段。隨著近年教育“軍備競賽”的愈演愈烈，集團(tuán)化辦學(xué)在完成教育資源共享共用共建初衷的同時，也強(qiáng)化了市場對重點(diǎn)中小學(xué)品牌的認(rèn)可。具有重點(diǎn)小學(xué)、初中“學(xué)位”的“學(xué)區(qū)房”便具備了極高的議價能力。

以鹽城為例，以解放路實(shí)驗(yàn)小學(xué)、鹽城市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、鹽瀆實(shí)驗(yàn)學(xué)校為代表的重點(diǎn)小學(xué)和以景山中學(xué)、鹽城初級中學(xué)、神洲路初級中學(xué)為代表的重點(diǎn)初級中學(xué)均成為了鹽城城中、城南等板塊二手房房價高地，并且在疫后房價得到翻倍增長。

再如淮安，開明教育集團(tuán)、淮中教育集團(tuán)、實(shí)小教育集團(tuán)成為帶動區(qū)域樓市的“妙藥”。帶有開明中學(xué)學(xué)位的淮海青年城二手房房價已增至9.7萬元/平方米。更有甚者，隨著淮安市推行集團(tuán)化辦學(xué)機(jī)制，出現(xiàn)了菜場學(xué)校雖未更改師資配置但更名但為后周邊二手房價翻倍等亂象。

總的來說，圍繞“學(xué)區(qū)”的概念炒作一方面有政策、資金等層面的寬松作基礎(chǔ)，另一方面有著集中化、集團(tuán)化辦學(xué)作前提，“學(xué)區(qū)房”房價激增成為蘇北5城2020年后二手房市場高熱的縮影。二手房市場的火熱在催化了購房者改善置業(yè)需求的同時，二手房房價的上漲也給予了購房者對新房房價上漲的合理預(yù)期。從這一角度來看，也激化了購房者對新房市場或投機(jī)或恐慌的置業(yè)行為。

2、疫后蘇北五城二手房價止跌轉(zhuǎn)增，淮安全市均價同比增26%（略）

（一）鹽城：棚改放量、地王頻出拉動房價飆升，2021年預(yù)期熱度難延續(xù)

鹽城樓市在蘇北同類城市中最為火爆，因政府“零管控”，房價飆升，一個月漲3000元/平方米的樓盤屢見不鮮，且因市面在售貨量有限，開盤當(dāng)天去化基本都在80%以上，主要基于地王頻現(xiàn)引導(dǎo)居民購房樂觀預(yù)期，棚改放量充盈購房者“錢包”，短期內(nèi)需求透支嚴(yán)重。

縱觀鹽城樓市歷年發(fā)展脈絡(luò)，2015-2017年得益于中央“去庫存”號召和地方人才激勵等利好政策下，樓市迎來一輪量價齊升，2018年因前期需求透支嚴(yán)重，整體量價穩(wěn)步回調(diào)，市場趨于理性；2019-2020年樓市再迎高點(diǎn)，節(jié)節(jié)攀升，主要是受到棚改貨幣化安置、“地王”頻現(xiàn)、政策寬松等多因素驅(qū)動，2020年商品住宅成交面積創(chuàng)6年新高，供不應(yīng)求，價格波動上行至11325元/平方米。

聚焦到單個地塊層面，2020年下半年至今，“地王”頻出，成交樓面價不斷被刷新，單價破萬元的地塊已達(dá)6宗，主要集中在市中心和城南板塊。綠城中國拿下的鹽城市本級掛[2020]48號濱河路東、黃海路南側(cè)地塊濱河路東、黃海路南側(cè)地塊，樓面價高達(dá)15782元/平方米，溢價率為68%，目前成交熱點(diǎn)區(qū)域亭湖河?xùn)|板塊，近期也有一宗宅地成交，樓面價也達(dá)到了9274元/平方米。

3、樓市“零管控”，棚改放量，人才95折購房共同刺激需求集中釋放

鹽城政策環(huán)境寬松，不限購、不限價，近乎“零管控”。僅在貸款方面，2020年末至今有收緊征兆，控制二手房保障一手房，一手房放款周期在3個月左右，二手房放款周期在6個月左右。

與此同時，鹽城為吸引人才也出臺了住房補(bǔ)貼、購房補(bǔ)貼、專項補(bǔ)貼、生活補(bǔ)貼、交通補(bǔ)貼等多種優(yōu)惠措施。譬如在鹽企業(yè)就業(yè)或自主創(chuàng)業(yè)的全日制本科及以上大學(xué)生，可以申請政府公租房或者享受租房補(bǔ)貼，本科400元/月、碩士600元/月、博士1000元/月。到鹽城縣市企業(yè)就業(yè)或者自主創(chuàng)業(yè)的大學(xué)生戶籍可在大市區(qū)落戶。在鹽購買新建普通商品住宅的，政府給予購房總價5%補(bǔ)貼。

值得關(guān)注的是，鹽城近兩年棚改拆遷力度較大，無論是拆遷數(shù)量還是賠償金額，都是比較高的。亭湖河?xùn)|片區(qū)去年每戶賠償金額可達(dá)200-300萬元不等。2021年鹽城也出臺了相關(guān)棚改計劃，今年規(guī)劃拆遷在4萬戶左右，安置房3萬戶左右，1萬戶貨幣化安置，仍有一部分增量需求有待釋放。

目前來看，鹽城樓市短期內(nèi)熱度依舊較高，主要是得益于棚改貨幣化安置補(bǔ)充居民購買力，地王頻出強(qiáng)化購房樂觀預(yù)期，加之政府對樓市近乎“零管控”使得短期內(nèi)房價有一輪巨大跳升，短期來看，需求透支現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重的，預(yù)判2021年，我們認(rèn)為，樓市以穩(wěn)為主，不會出現(xiàn)如2020年般的“大躍進(jìn)”，購買力有“見頂”趨勢，主要是基于以下幾點(diǎn)：

一是棚改區(qū)域輪動由主城向外圍郊縣擴(kuò)散，貨幣化安置的補(bǔ)償力度不及2020年，目前城西剛需項目主力客群基本已下沉到郊縣，后期棚改“托市”的可能性不大；二是隨著房價持續(xù)上揚(yáng)，與蘇南、環(huán)滬、環(huán)寧價差的逐步彌合，對返鄉(xiāng)置業(yè)客群的吸引力也在逐步下降；三是本地剛需客多為勞動密集型低端制造業(yè)產(chǎn)業(yè)工人，月工資收入不過5000-6000元/平方米，目前總價150-160萬左右的房源，月供已迫近剛需購房者購買力極限。

值得關(guān)注的是，目前鹽城土拍火熱，萬元地塊頻出，高端盤后期預(yù)計會集中入市，以目前居民購買力情況來看，高價盤若無顯著的學(xué)區(qū)、產(chǎn)品優(yōu)勢，大概率面臨去化難、回款難等多重問題，理應(yīng)引起高度警惕。

1、“一房難求”價外加價、捆綁銷售亂象叢升，剛需客失去購房能力（略）

3、政府控制宅地供應(yīng)致地市供不應(yīng)求，“月月地王”地價飆升破萬（略）

4、樓市調(diào)控尚有“漏洞”，投機(jī)氛圍濃厚，熱度過后或?qū)ⅰ耙坏仉u毛”（略）

1、區(qū)域分化下，郊環(huán)內(nèi)新城供不應(yīng)求，賈汪、銅山庫存高企去化艱難（略）

3、公積金政策寬松化，棚改貨幣化安置等利好充盈居民購買力（略）

（四）宿遷：樓市穩(wěn)中有增風(fēng)險可控，產(chǎn)業(yè)配套落地預(yù)期帶動新區(qū)發(fā)展（略）

2、土拍升溫成樓市轉(zhuǎn)熱導(dǎo)火索，高價地頻出抬升房價上漲預(yù)期（略）

4、蘇北四城中發(fā)展相對良性，中長期產(chǎn)業(yè)、配套落地抬升新區(qū)價值（略）

從當(dāng)前蘇北各城市市場變化和實(shí)地調(diào)研情況來看，蘇北樓市的火熱動因無外乎以下四點(diǎn)：

一是棚改正當(dāng)時，擴(kuò)充本地居民購力。雖然2020年正處全國棚改收官年，但蘇北諸市的棚改貨幣化安置卻方興未艾，以徐州為例，近年來棚改開工量均在千萬方級，2019年更是新開工量1700萬平方米位列全國第一，是唯一連續(xù)入選國家激勵名單的棚改城市，其余四城棚改開工套數(shù)普遍在8000-20000戶區(qū)間。

二是“三條紅線”客觀約束下，房企投資聚焦強(qiáng)三線，也使得蘇北城市土拍競爭愈發(fā)激烈，加劇居民購房上漲預(yù)期。2020年下半年起蘇北五城“地王”頻出，徐州、鹽城和宿遷土地最高成交樓板價分別達(dá)到1.69萬元/平方米、1.58萬元/平方米和1.56萬元/平方米，已超過絕大多數(shù)省內(nèi)城市。這也是刺激短期內(nèi)需求集中爆發(fā)的直接導(dǎo)火線。

三是以學(xué)區(qū)概念炒作的二手房市場房價翻番也加劇了一手房的恐慌性購房情緒。以鹽城為例，以解放路實(shí)驗(yàn)小學(xué)、鹽城市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、鹽瀆實(shí)驗(yàn)學(xué)校為代表的重點(diǎn)小學(xué)和以景山中學(xué)、鹽城初級中學(xué)、神洲路初級中學(xué)為代表的重點(diǎn)初級中學(xué)均成為了鹽城城中、城南等板塊二手房房價高地，并且在疫后房價得到翻倍增長。二手房市場的火熱在催化了購房者改善置業(yè)需求的同時，二手房房價的上漲也給予了購房者對新房房價上漲的合理預(yù)期。從這一角度來看，也激化了購房者對新房市場或投機(jī)或恐慌的置業(yè)行為。

此外，蘇北五城在樓市調(diào)控政策層面上也相對寬松，給予了外來資金“炒房”的空間。尤其在核心城市調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，房價不破萬的蘇北城市尚屬“價格洼地”，不乏部分投機(jī)者借學(xué)區(qū)炒作、返鄉(xiāng)置業(yè)之名入市，實(shí)則對于本地成交量價齊增也起到了推波助瀾的作用。

（三）短期熱度難長久，購買力“見頂”，后期高價地集中入市或?qū)㈦y去化

目前來看，蘇北城市短期“高熱”還將延續(xù)，不過預(yù)期難以長久，主要是基于當(dāng)前購房需求支撐并不穩(wěn)固。從調(diào)研情況來看，蘇北多數(shù)城市短期樓市爆發(fā)主要是基于棚改貨幣化安置的集中放量，而后隨著棚改逐步輪動到郊縣區(qū)域，整體補(bǔ)償力度在減弱，且棚改拆遷只會越拆越少，后期縮量也是不爭的事實(shí)，未來市場需求大概率會受此影響出現(xiàn)萎縮。另一方面，在房價快速上漲的影響下，已經(jīng)提前透支了一部分剛需購房需求，剛需客戶的購買力已有“見頂”跡象。加之房價攀升下，蘇北城市與蘇南的房價價差也在逐步彌合，對于返鄉(xiāng)置業(yè)客群而言，吸引力在下降，也使得難以支撐蘇北樓市后期的高增長態(tài)勢。

此外，值得關(guān)注的是，蘇北多宗萬元地塊成交，高價項目后期集中入市，去化將承壓，企業(yè)需避免“站最后一班崗”。以宿遷為例，目前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的地價上漲利好原有項目銷售的現(xiàn)象，特別是在品牌房企扎堆的區(qū)域，如宿城新區(qū)、宿豫區(qū)的市場均有此特征。同時，政府為了控庫存，對土地供應(yīng)把控嚴(yán)格，加上城區(qū)向外發(fā)展需要，宿城新區(qū)等已基本建成的區(qū)域土地供應(yīng)將會有所減少，高價地可能會長期站崗。另外，隨著房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境的整體收緊，宿遷信貸環(huán)境也在收緊，銀行放貸速度明顯變慢，企業(yè)回款壓力加大。因此，房企在拿地時需要仔細(xì)考慮去化風(fēng)險和現(xiàn)金流回轉(zhuǎn)速度，除有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)加持的項目，高地價拿地需謹(jǐn)慎。